2025年12月31日
「今の家にローンが残っているけれど、住み替えはできるのだろうか？」——これは不動産売却を検討する多くの方が抱く率直な不安です。実は、ローン残債があっても住み替えは十分可能で、段取り次第では“損をしない”どころか、賢く次の住まいへ移行できます。本記事では、ローン残債と売却価格の関係、具体的な売り方・買い方、失敗しない進め方をわかりやすく整理します。
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住み替えを考え始めたとき、最初に立ちはだかるのが「住宅ローンが残っている家は売れるのか？」という疑問です。このセクションでは、ローン残債の基本と売却時に必ず確認すべきポイントを整理します。正しい知識を持つことで、過度な不安を感じる必要はなくなります。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家は売却できます。ただし、売却時には金融機関の抵当権を抹消する必要があり、その条件が「ローン残債を完済すること」です。不安の多くは、この仕組みを知らないことから生まれます。まずは現在のローン残高を正確に把握し、「売却代金で完済できるか」を冷静に確認することが第一歩です。
売却価格がローン残債を上回れば、差額は手元資金や住み替え費用に充てられます。一方、売却価格が残債を下回る場合は不足分を自己資金などで補う必要があります。
この関係を早期に把握することが、住み替え成功のカギです。
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住宅ローン、固定？変動？2025年の金利動向を徹底解説！
ローン残債がある場合でも、売却方法は一つではありません。資金状況や住み替え計画に応じて、最適な選択肢を選ぶことが重要です。ここでは代表的な3つの方法を紹介します。
最もシンプルなのが、売却代金でローンを一括返済する方法です。売却価格が残債を上回る場合に選ばれやすく、手続きも比較的スムーズです。抵当権抹消後に引き渡しができるため、買主にも安心感があります。自己資金を使わずに完結できる点が大きなメリットです。
売却価格だけではローンを完済できない場合、「つなぎ融資」を利用する方法があります。これは一時的に不足分を借り入れ、売却完了後や住み替えローン実行時に返済する仕組みです。金利や審査条件は金融機関ごとに異なるため、事前の比較検討が欠かせません。
購入時よりも高く売れる、あるいはローン返済が進んで残債が少ない場合は売却益が出やすくなります。特に、立地条件が良い物件や市場価格が上昇しているエリアでは、このケースが見られます。売却益は住み替え費用や諸経費に充てられるため、大きな安心材料になります。
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住宅ローン、固定？変動？2025年の金利動向を徹底解説！
売却だけでなく、次の住まいの購入計画も住み替えの成否を左右します。損をしない人ほど、ローンや購入タイミングについて慎重に準備しています。
基本的に住宅ローンは物件ごとに組まれるため、ローンの「引継ぎ」はできません。ただし、売却後に新たな住宅ローンを組む、または借換えによって金利条件を見直すことは可能です。最近は住み替え向けローン商品も増えており、金融機関への早めの相談が有効です。
一般的には売り先行が安全とされますが、市場状況や家族の事情によって最適解は異なります。
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住宅ローン、固定？変動？2025年の金利動向を徹底解説！
住み替えで後悔しないためには、感覚ではなく「段取り」で動くことが重要です。ここでは基本的な流れと、成功者が共通して行っているポイントを解説します。
売却を先に進める場合、仮住まいや引き渡し時期の調整が必要になることがあります。スケジュール管理を怠ると、住む場所が一時的になくなるリスクもあります。不動産会社と密に連携し、余裕を持った計画を立てましょう。
成功者の多くは、複数社に査定を依頼し、価格と根拠を比較しています。1社だけの査定では相場観を誤る可能性があります。査定比較を通じて、適正価格と信頼できるパートナーを見極めることが、納得の住み替えにつながります。
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住宅ローンが残っていても、正しい知識と段取りがあれば住み替えは現実的な選択肢です。残債と売却価格の関係を把握し、複数の選択肢を比較検討することで、不安は具体的な行動計画に変わります。まずは現状を知ることから始め、後悔のない住み替えを目指しましょう。
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