2025年04月24日
「この土地を売りたい！」と思っても、境界が未確定のままではスムーズに売却できない可能性があります。
買主が見つからなかったり、隣地とのトラブルに発展したりすることも。特に、土地売却を急いでいる方にとっては大きな問題です。
この記事では、境界未確定の土地を売却する際のリスクと、その回避策を詳しく解説します。
境界未確定の土地とは、隣接地との境界が法的に明確に確定していない土地のことです。
この状態では、土地の境界線が不明確なため、隣地とのトラブルが発生する可能性があります。
通常、土地の境界線は法的な測量図に基づいて決定されますが、この測量図が存在しない、または不正確である場合、境界未確定の土地として扱われます。
不動産を売却する際、売主には買主に対して隣地との境界を明確に示す「境界明示義務」が求められます。ただし、これは法律で定められた義務ではないため、境界が未確定のままでも売却自体は可能です。
しかし、そのまま引き渡してしまうと、後々隣地とのトラブルに発展するリスクがあり、最悪の場合、思いがけない損害賠償を請求される可能性もあります。
また、境界が確定していない不動産は、金融機関にとっても担保としての価値が低く見なされがちです。そのため、買主が住宅ローンを利用しにくくなり、結果として売却価格が下がる傾向にあります。
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土地の境界線とは？売却する前に知っておきたい調べ方や費用を解説！
土地の境界が確定していない状態で売却すると、後に測量を行った際に実際の面積が想定と異なる可能性があります。
売主が考えていたよりも面積が小さかった場合、購入者から契約内容の変更や補償を求められることがあります。
逆に、面積が大きかった場合でも、追加の測量や登記の手続きをする必要があり、時間や費用がかかることになります。
境界が未確定の土地は、金融機関から見た場合、担保としての評価が不安定になることがあります。特に、住宅ローンや事業用ローンを利用して購入を検討している買主にとって、金融機関が融資を認めない場合、購入そのものが難しくなります。
その結果、売却の機会が大幅に減少し、最終的に売主が希望する価格で売れなくなる可能性があります。
境界が未確定のまま土地を売却すると、隣地所有者との間で境界線に関する認識が食い違い、トラブルに発展する可能性があります。
例えば、売主や購入者が認識していた土地の範囲と、隣地所有者が主張する範囲が異なる場合、どちらの言い分が正しいのかを巡って紛争が発生することがあります。
また、隣地所有者が「この部分は自分の土地だ」と主張し、フェンスや塀の設置、建築計画などに支障をきたすケースも考えられます。
最悪の場合、法的な手続きが必要となり、時間や費用がかかるだけでなく、購入者との信頼関係にも悪影響を及ぼしかねません。
境界が未確定のまま土地を売却した場合、購入者が後に境界トラブルに巻き込まれる可能性があります。例えば、購入後に測量を行った結果、隣地との境界線が売買契約時の認識と異なっていた場合、購入者は「説明と違う」と不満を抱くでしょう。
最悪の場合、契約不適合責任を問われ、売主に補償や契約解除を求められることもあります。
土地を購入した後、購入者が住宅や商業施設を建築しようとした際、境界が未確定であることで建築確認申請がスムーズに進まない可能性があります。
建物の配置や敷地境界線からの離れ距離（セットバック）などは、正確な境界線が分からなければ適切に計画できません。
そのため、建築許可が下りるまでに時間がかかるだけでなく、最悪の場合、計画を変更せざるを得ない事態も考えられます。
境界が未確定の土地を購入した場合、購入者は正確な土地の範囲を把握するために測量を依頼する必要があります。その際、測量費用が購入者の負担となり、想定以上のコストが発生することになります。
特に、隣地との境界確認に時間がかかる場合や、トラブルが発生した場合には、さらに費用がかかる可能性があります。
境界が未確定のまま土地を売却すると、売却後に購入者から契約不適合責任を問われ、損害賠償を求められるリスクがあります。
例えば、購入者が後になって境界を確定した際、実際の土地面積が契約時の説明と異なっていた場合、「想定より土地が狭かった」「建築計画に支障が出た」として、補償を要求されることがあります。
また、隣地との境界トラブルが発生し、購入者が訴訟などの対応を余儀なくされた場合、その費用や精神的負担を理由に売主へ賠償を求めるケースも考えられます。
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土地の境界線とは？売却する前に知っておきたい調べ方や費用を解説！
土地をスムーズに売却し、後々のトラブルを防ぐためには、事前に境界を確定させることが重要です。
「うちの土地はここまでだろう」と思っていたら、実際には隣地と認識がズレていた…なんてことになれば、売却後に思わぬ問題が発生するかもしれません。
そうしたリスクを避けるために、以下のステップをしっかり押さえておきましょう。
境界未確定の土地を売却する際は、まずは専門家である「土地家屋調査士」に測量を依頼しましょう。土地家屋調査士が測量を行うことで、法的に有効な境界が明確になり、売却後に「思っていた面積と違った」「隣の土地とトラブルになった」といった問題を未然に防ぐことができます。
また、境界を確定することで、金融機関の担保評価がスムーズになり、購入希望者が住宅ローンを組みやすくなるといったメリットもあります。「境界未確定＝売りにくい土地」になってしまうため、測量を済ませておくことで、買い手がつきやすくなるという利点もあるのです。
💡 ポイント：測量を依頼するタイミング
売却の話が本格化する前に依頼するのがベスト！
測量には時間がかかることもあるため、早めの対応が肝心です。
境界を確定するためには、隣地所有者との立会いが必要になります。「ここからここまでがうちの土地」ということを、隣地の方と一緒に確認し、合意を得ることが大切です。もし境界について認識のズレがあった場合、ここでしっかり話し合っておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
隣地所有者と合意が取れたら、「筆界確認書」や「境界確認書」といった書類に双方が署名捺印し、証拠として残しておくと安心です。
💡 ポイント：隣地の方とスムーズに話し合うには？
「境界確定のために立会いが必要です」と誠意をもって伝えれば、協力してもらいやすくなります。
せっかく境界を確定しても、その内容が売買契約書に反映されていなければ、後から「言った・言わない」のトラブルになる可能性があります。売買契約を結ぶ際には、境界の確定についてしっかり明記しておきましょう。
例えば、
✅ 「本物件は境界確定済みであり、売主は境界についての責任を負わない」
✅ 「境界確定後に面積に変更があった場合、その点を考慮して契約内容を調整する」
といった条項を加えておくことで、売却後のリスクを最小限に抑えることができます。
💡 ポイント：曖昧な契約はNG！
「契約書にしっかり記載があるから安心」と思ってもらえると、買主もスムーズに決断しやすくなります。
境界問題は、売主・買主だけで解決できるものではなく、専門家のアドバイスが不可欠です。特に、
✅ 境界確定に関するトラブルが発生しそうな場合
✅ 土地をできるだけ高く売却したい場合
✅ 売却後のトラブルを未然に防ぎたい場合
には、早めに不動産会社や司法書士、登記の専門家に相談しましょう。
「今この状態で売れるのか？」
「測量をしておくべきか？」
「契約書にどんなことを明記すればいいのか？」
こうした疑問も、不動産のプロに相談すれば解決策が見つかるはずです。
💡 ポイント：誰に相談すればいい？
「ちょっと面倒だな…」と思うかもしれませんが、しっかり準備しておくことでスムーズに売却が進み、後々のトラブルを防ぐことができます。
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土地の境界線とは？売却する前に知っておきたい調べ方や費用を解説！
土地売却の成功は、準備が肝心です。境界が未確定のままだと、後々思わぬトラブルに発展する可能性もあります。
しかし、事前にしっかりと準備を整え、専門家と相談しながら進めることで、リスクを最小限に抑え、安心して売却を進めることができます。
境界を確定し、隣地所有者との合意を得て、契約書にしっかりと反映させることで、後々のトラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現できます。
まずは現在の状況を整理し、何から手をつけるべきかを明確にすることが大切です。不安な点があれば、狭山の不動産売却ならハート・コンサルティング株式会社にご相談ください。
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