2025年09月03日
土地を売却するとき、「境界はどこ？」という疑問は避けられません。境界があいまいなままだと、契約トラブルや売却価格の低下を招くことも。
本記事では、測量や境界確定の進め方をわかりやすく解説し、安心して売却できるための基礎知識をお届けします。
土地を売却する際、境界明示は売主の重要な責務となります。境界が曖昧な状態では、買主との契約進行が滞ったり、予期せぬ紛争を引き起こす恐れがあります。ここでは、測量の基本概念と境界明示の意義について整理しておきましょう。
売却対象となる土地の境界線を明瞭に示すこと。境界杭やプレート、測量図面によって確認可能です。
民法では、売買契約締結時に境界を明確化する責任があり、不明瞭な場合は測量実施が必要とされています。
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土地売却では確定測量が推奨されます。現況測量と比べて費用は高くなりますが、隣地との合意を得て法的に有効な境界を確定するため、買主への引き渡し後にトラブルが発生するリスクを完全に排除できるからです。ここでは、確定測量における測量資料の準備段階から登記手続き完了まで、一連の流れと所要費用・期間の目安をご紹介します。
土地家屋調査士は、測量および不動産登記の専門資格者です。まず法務局や市区町村役場において地積測量図、公図、登記事項証明書などの必要書類を取得し、現地での実測作業を行います。隣接地所有者との境界立会いについても土地家屋調査士が調整役を担うため、専門家への依頼により手続きが効率的に進行します。
確定測量には通常1〜3か月程度を要し、費用については土地の面積や形状、隣接地の筆数などの条件により変動しますが、30〜70万円程度が一般的な相場となります。余裕を持った着手により、売却スケジュールの遅延を防止できます。
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測量実施には隣接地所有者の立会い・同意確保が不可欠ですが、適切な進め方により良好な関係を維持することが可能です。ここでは、円滑な合意形成のポイントをご紹介します。
これらの配慮を実践することで、隣地同意に関するハードルは大幅に軽減され、測量作業を順調に推進できます。
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隣地同意に向けて最大限の努力を尽くしても、時には境界の認識についてどうしても合意に至らないケースが発生します。このような境界争いが生じた場合、「筆界特定制度」の活用が有効な解決策となります。 通常、境界争いは民事訴訟で解決することになり、1年以上の期間と数十万円から数百万円の費用を要します。一方、筆界特定制度は訴訟によらずに法務局が筆界（登記上の境界）を公的に特定する仕組みです。
筆界特定制度で示されるのはあくまで登記法上の境界であり、現況の占有状況や使用実態とは一致しない場合があります。境界紛争の長期化を避けるため、早期段階での筆界特定申請を検討することが得策です。
ただし、筆界特定制度は理論上は有効でも、実際の売却の場面で活用されるケースはごく限られているのが現状です。理由は、筆界特定で示されるのはあくまで「筆界（登記上の境界）」にとどまり、「所有権の範囲」を確定するわけではないからです。隣人が納得しなければ紛争は解消せず、制度で筆界が特定されても売却の実現には直結しません。さらに、境界をめぐって隣地と争っている土地は、そもそも買い手がつきにくいという大きなハードルもあります。
したがって、現実的には制度を過度に期待するのではなく、普段から隣人との信頼関係を築き、境界について協力的な姿勢を持ってもらえる状況を維持することが最も重要です。こうした関係性があってこそ、測量や売却をスムーズに進めることができます。
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土地売却の成功には、測量および境界確定作業が必要不可欠な要素となります。境界の明確化により買主の安心感が向上し、価格交渉や契約手続きにおけるトラブルリスクも大幅に軽減されます。
これらのポイントを確実に実行することで、相続時や売却時においても円滑で安全な不動産取引の実現が可能となります。
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