収益物件の査定方法とは？売却の際のポイントや注意点について解説！

収益物件を売却する場合、まず不動産会社に査定を依頼します。
その際、一般的な居住用の不動産と収益物件とでは、査定の方法や基準が違うことをご存じでしたか？
大切な資産に関わることですので、どのようにして査定価格が決まるのか事前に理解しておくと安心です。
そこで今回は、収益物件の査定の種類や、査定結果に影響するポイント、査定を依頼する際の注意点について解説します。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

収益物件を売却したい！収益物件の査定の種類とは

収益物件をはじめとする不動産の査定方法には、いくつかの種類があります。
代表的なものは「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3種類です。
査定の種類によって査定の流れや目的が異なるので、それぞれの特徴や注意点について知っておきましょう。

収益物件の査定の種類1：収益還元法

収益還元法とは、「その不動産が将来的にどのくらい収益を上げられるのか」という収益力を基にした査定方法です。
多くの収益物件の査定では、この収益還元法が採用されています。
収益物件を売却する際のターゲットは、居住用の家を探している方ではなく投資家である場合が多いです。
そのため、間取りや築年数などの条件よりも「不動産を所有して利益が得られるかどうか」がポイントになると考えておきましょう。
また、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」という2種類の計算方法があります。
直接還元法とは、1年間に得られた収益物件の純利益を還元利回りで割り、査定価格を算出する方法です。
計算式にすると下記のようになります。
不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り
ここでの注意点は、ここでいう「純利益」とは収益物件の家賃収入を合計した金額ではなく、家賃収入から管理費などの経費を差し引いた金額を指すことです。
なお、「還元利回り」とはその収益物件で得られる投資利回りのことをいいます。
一方DCF法とは、これから得られるであろう収益と将来売却する際の予想売却価格を計算し、それを現在の価値から割り引いて合計する方法です。
つまり、「〇年後に〇円で売却する」と仮定を決めて、そこまでに得られるであろう収益から価値を計算しなおして査定します。
直接還元法よりも計算方法が複雑ですが、より精度の高い査定ができる方法です。

収益物件の査定の種類2：取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却する収益物件と類似した不動産の過去の取引事例を参考にする査定方法です。
立地条件や築年数などの条件が近い不動産を複数ピックアップし、過去にどの程度の価格で取引されたかを参考にします。
査定方法がシンプルなので、3種類のなかでも比較的わかりやすい査定方法だといえるでしょう。
注意点としては、まったく同じ条件の不動産は存在しないため、必要に応じて「事情補正」や「時点修正」などが必要になることです。
事情補正とは、査定価格に影響すると考えられる、その不動産特有の事情のことをいいます。
また時点修正とは、売却するタイミングでの経済状況や市場の動向などを査定に反映させることです。

収益物件の査定の種類3：原価法

原価法とは、「売却する収益物件と同じ建物を現時点で再建したらいくらかかるのか」を基にした査定方法です。
算出された原価から築年数に応じた減価調整をおこなって現在の価格を計算します。
原価法の計算式は下記のとおりです。
不動産価格＝再調達原価×延床面積×（耐用年数の残数÷法定耐用年数）
なお、法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

• 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下）：19年
• 木造：22年
• 軽量鉄骨造（厚さ3～4mm）：27年
• 鉄筋コンクリート造：47年

また、再調達原価を求める方法には、売却する収益物件を基に算出する「直接法」だけでなく、近隣にある類似不動産を参考にして原価を求める「間接法」もあります。

収益物件の売却時の査定で重視されるポイントとは

収益物件の査定で重視されるポイントはどこでしょうか。
注意点としては、一般的な「居住用」の物件とは査定に影響するポイントが異なることです。
住みやすさが重視される居住用物件とは違い、収益物件ではなにより「収益性の高さ」が評価につながると考えておきましょう。
その点を踏まえて、収益物件の査定ポイントについて解説します。

査定のポイント1：入居率

収益性の評価に直結するのが、入居率の高さです。
先ほど解説した「収益還元法」を見ても、入居率が高ければ良い査定結果につながることがわかります。
また、多くの投資家にとっての最大のリスクは「空室」です。
入居中の物件であれば不動産を買い取った時点から収益が確定しているため、購入を検討している投資家にとってもプラスの評価になります。

査定のポイント2：築年数

収益物件に限ったことではありませんが、原則として不動産は築年数が新しいほど評価が高くなります。
そして、築年数の経過とともに建物としての資産価値が減少していくと考えておきましょう。
収益物件の場合は、築年数が浅ければ長期的な運用が可能になることや、設備や室内が新しいことで入居者が決まりやすい点が高査定につながる要因です。

査定のポイント3：設備

設備の充実度も査定に影響するポイントの1つです。
収益物件の査定では「設備が整っていることによる住みやすさ」が直接査定に影響するわけではありません。
しかし、入居者に人気の設備を備えていることは「入居率の高さ」につながります。
そのため、「オートロック」「宅配ボックス」「浴室乾燥機」「モニター付きインターホン」などの人気の高い設備が整っていると、「入居率を維持できる物件」としての評価が期待できるのです。

売却に向けた収益物件の査定に関する注意点とは

収益物件を査定する際の注意点について解説します。

注意点1：資産価値は経年とともに下がる

収益物件を売却するうえで覚えておきたい基本的な注意点は、「不動産は築年数が経過するほど資産価値が下がる」ということです。
立地条件などによっては建物が古くなっても入居率を維持できる場合がありますが、原則としては「資産価値が下がる前に売却する」という考えを持っておきましょう。
築年数が古い物件は、入居者が入れ替わるタイミングで家賃の値下げを余儀なくされるケースも多くなります。

注意点2：最終的な査定は不動産会社に依頼する

収益物件の査定は、収益還元法や取引事例比較法を使えば個人でも計算が可能です。
不動産の売却に向けて、ご自身でも査定価格の相場感をつかんでおくことはとても大切だといえます。
しかし、精度の高い結果を得るには、いろいろな経験や細かいデータを基に算出する不動産会社での査定が不可欠です。
ご自身である程度の相場を理解したら、その結果を踏まえて不動産会社に査定依頼してみることをおすすめします。

まとめ

収益物件と一般的な居住用物件では、査定方法や査定に影響するポイントが異なります。
「収益物件ではどのようなポイントが高く評価されるのか」を正しく理解することが、スムーズな売却への近道です。
大切な資産を納得のいくかたちで売却するためにも、査定方法や査定の際の注意点についてしっかりと知識をつけておきましょう。
狭山市で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
正直で誠実な対応・嘘を付かない・裏表のない正直な不動産屋さんをモットーに営業させて頂いております。
お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。