リースバックは自主退去できる？契約の種類と退去の関係性について解説

自宅を売却したあとも、その家に住み続けられる仕組みのリースバック。
しかし、リースバック後にやむを得ず退去が必要になる場合があります。
借主の事情による自主退去だけでなく、貸主から強制退去を迫られるケースもゼロではありません。
そこで今回は、リースバックの契約の種類、自主退去の方法や強制退去になるケースについて解説します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアでリースバックを検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバック契約の種類とは？契約によって異なる退去のタイミング

リースバックとは、自宅を売却して資金を得つつも、その自宅に住み続けられるという不動産売却方法の1つです。
売却後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら賃貸物件として居住を続けます。
自宅の所有権はなくなりますが、住み慣れた家を退去せずにまとまった資金を得られる点がメリットです。
住み替え以外の理由でまとまった資金が必要な方や、住宅ローンの返済が難しいという方に適した売却方法だといえるでしょう。
なお、リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、どちらの契約を結ぶかによって退去時の条件が異なります。

普通借家契約と定期借家契約の違いとは

リースバックの際に結ぶ賃貸借契約は普通借家契約と定期借家契約の2種類がありますが、契約による大きな違いは「更新が可能かどうか」です。
普通借家契約の場合、契約期間が満了する際に借主が更新を希望すれば、問題なく契約を更新できます。
一方、定期借家契約の場合は契約期間が満了すると借主の意思では更新できず、退去になる流れが基本です。
とはいえ、定期借家契約でも契約満了のタイミングでかならず退去になるわけではありません。
貸主と借主の合意があれば住み続けることができます。
ただし、その場合は「更新」ではなく「再契約」という扱いになるので注意してください。

更新と再契約の違いとは

更新と再契約の特徴をそれぞれまとめると下記のとおりです。
更新の特徴

• それまでと同条件で契約を継続できる
• 借主が希望すれば契約の更新ができる
• 原則として、貸主が更新を拒否することはできない

更新の場合、主導権は借主側にあることがわかります。
再契約の特徴

• これまでの契約条件は白紙になり、新たな契約を結ぶことになる
• 再契約の条件として、家賃の大幅な値上げを提示されるケースがある
• 借主が再契約を希望しても、貸主の意思で拒否できる

再契約の主導権は貸主側にあり、貸主が理由なく再契約の要求を拒める点が大きな特徴です。
リースバックの際、普通借家契約になるか定期借家契約になるかは不動産会社によって異なります。
契約の種類は退去のタイミングにも大きく関わってくるので、契約前にきちんと確認しておきましょう。

リースバックの自主退去が認められる条件とは

リースバックの家から自主的に退去したいと考えたとき、契約期間に関わらず好きなタイミングで自主退去できるのでしょうか。
結論からいうと、多くのリースバックでは自主退去できる契約になっています。
契約期間が決まっている賃貸借契約を結ぶ場合は、「借主側から中途解約できる」という条件が契約条項に含まれているケースがほとんどだからです。
これは、普通借家契約であっても定期借家契約であっても同じです。
中途解約できる旨の記載が契約書にない場合、基本的に自主退去は認められません。
中途解約条項がない状況で借主が自主退去を希望するのであれば、貸主の同意が必要です。
これを「合意解除」といいます。
自主退去のために合意解除を求める場合は、はやめに貸主に相談しましょう。

やむを得ない事情がある場合の自主退去とは

借主側にやむを得ない事情がある場合、貸主の同意や中途解約条項がなくても中途解約できるケースがあります。
やむを得ない事情とは「賃貸借契約している家を生活の拠点とすることが難しい状況」になることです。
また、「定期借家契約であること」「賃貸借契約をしている建物の面積が200㎡未満であること」が条件となります。
なお、「やむを得ない事情」の具体的な例は下記のとおりです。

• 長期の海外留学や海外派遣が決まった
• 勤務している会社が倒産、もしくはリストラされて家賃が支払えなくなった
• 転職や転勤により転居が必要になった

これらの事情がある場合は、貸主の同意がなくても、借主の一方的な意思表示によって中途解除ができます。
また、リースバックでは一般的な賃貸物件よりも家賃が高く設定されているケースが多いです。
そのため、「今の自宅よりも好条件の家が見つかった」ということもあります。
「やむを得ない事情」以外で自主退去を希望する場合は、まず契約書の中途解除条項について確認し、中途解除条項がなければ貸主との「合意解除」を目指しましょう。

リースバック契約した家を強制退去させられるケースとは

リースバックでは、借主が退去を望んでいなくても、強制的に退去させられる場合があります。
ここでは、強制退去を求められるケースについて見ていきましょう。

リースバックで強制退去させられるケース1：家賃を滞納した

リースバックの賃貸物件に限ったことではありませんが、家賃の滞納を続けると強制退去を求められる可能性が高くなります。
滞納初月は貸主である不動産会社から書面、電話、訪問による督促があり、2か月滞納すると内容証明郵便での催告手続きが進められる流れです。
一般的には3か月滞納すると信頼関係の破壊による「契約解除事由」が生じるとされています。
契約解除事由が生じると借主の権利は守られず、立ち退き料を請求することもできません。
さらに、家賃滞納が原因で信用情報機関のブラックリストに載ってしまうこともあります。

リースバックで強制退去させられるケース2：賃貸借契約に違反した

賃貸借契約を守らず貸主との関係が悪化すると、強制退去を求められる可能性があります。
契約違反とは、異臭や騒音などの近所迷惑になる行為、ペットの飼育、喫煙、無断転貸などです。
もちろん、家賃の滞納も賃貸借契約違反に該当します。
契約内容は貸主や物件によって異なるので、「知らぬ間に契約違反をしていた」ということにならないよう注意してください。

リースバックで強制退去させられるケース3：契約期間が満了した

別項でご説明したとおり、定期借家契約では契約期間が満了したタイミングでの退去が原則です。
借主が再契約を希望しても、貸主が同意しなければ強制退去となります。
一方、普通借家契約の場合は借主が希望すれば契約満了後の更新が可能です。

リースバックで強制退去させられるケース4：建物が劣化した

長年住み続けている自宅であっても、リースバックで売却した物件の所有者は買主（貸主）である不動産会社です。
そのため、建物の瑕疵などが原因で居住者がケガをした場合は、不動産会社が賠償責任を負わなければなりません。
そういったリスクを避けるため、建物が老朽化などで危険な状態にある場合は、強制退去を求められることがあります。

まとめ

住み慣れた家を離れることなく資金を得られるリースバックは、住宅ローンの支払いが難しい方にとって有効な解決策の1つです。
しかし、普通借家契約なのか定期借家契約なのかによって退去の条件やタイミングが変わるので注意してください。
契約の種類や内容については、契約締結のタイミングでしっかり質問して確認しておきましょう。
狭山市で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
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お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。