土地の評価額とは？5つの評価額の特徴と調べ方を解説

土地にはファッションアイテムや日用品のように、あらかじめ定められた価格がありません。
ひとつの土地に対して複数の評価方法があり、それぞれ評価額が異なるからです。
では、評価額とはどのようなものなのでしょうか。
今回は土地の評価額とはなにか、それぞれの特徴や調べ方を解説します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地の評価額とは？

土地の評価額とは、不動産取引の際や、税金を計算する際に指標となる価格のことです。
ファッションアイテムや日用品など、多くの商品には取引価格の基準となる定価があります。
しかし、土地には定価がありません。
そのため、売却時は土地の評価額を参考に売却価格を決めるのが一般的です。

土地に関する5つの評価額

土地は一物五価と呼ばれ、ひとつの土地に対して、下記の5つの評価方法があります。

• 公示地価：土地の評価額の基準
• 基準地価：公示地価が公表されていない場所で基準となる地価
• 実勢価格：実際に取引された価格（時価）のことで公示地価より1割～2割ほど高い
• 相続税路線価：公示地価の9割
• 固定資産税評価額：公示地価の8割

それぞれ評価基準が異なるため、どの評価額を用いるかによって価格が変動します。
そのため評価額を用いる場合は、その目的に合わせて適切な評価額を選ぶ必要があります。
たとえば土地の取引や不動産売買、金融機関の担保評価の指標には、公示地価や基準地価、実勢価格を用いるのが一般的です。
また相続税路線価は相続税や贈与税の、固定資産税評価額は固定資産税や地方税の算定基準となります。

さまざまな要因によって価格は常に変動している

土地の価格は、下記のような要因によって常に変動しています。

• 社会的要因
• 地域的要因
• 個別的要因

社会的要因とは、社会情勢（景気）のことです。
不動産の価格は、そのときの景気によって左右されます。
たとえば東京オリンピックの開催が決まった際、東京の景気が好転したことで全国的な地価の上昇が起こりました。
反対に、2008年のリーマンショックでは世界的な大不況に見舞われ、土地の価格が下落しています。
そのため、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアにおいても、社会的要因によって土地の価格が変動する可能性があります。
地域的要因とは、大型商業施設の建設や駅の再開発など、その土地ならではの事情のことです。
利便性が高くなるような工事（高速道路や幹線道路の開通など）がおこなわれた場合、地価は上昇するのが一般的です。
その一方で、地震や津波など、大規模な災害に見舞われた土地は、地価が下落しやすいといえます。
個別的要因とは、土地の方角や形状などのことです。
同じエリアにある土地であっても、角地や南向きの土地は資産価値が高くなりやすく、北向きや旗竿地などは低くなる傾向にあります。

土地における5つの評価額の特徴

続いて、土地における5つの評価額の特徴を解説します。

公示地価の特徴

公示地価は、国土交通省が算出する土地の価格で、毎年3月に公表されます。
全国にある約2万6,000か所の標準値における、1月1日時点の1㎡あたりの価格です。
先述したとおり、土地には定価がないため、指標がないと価格を自由に上下させられます。
しかし、自由に価格が設定できてしまっては、適正な土地取引はできません。
公示地価の主な目的は、適正な地価の形成を目指して、土地取引の指標となる価格を与えることです。

基準地価の特徴

基準地価は、都道府県が公表している土地の価格です。
基準値における1㎡あたりの価格を調査し、毎年1月と7月に公表されます。
主な目的は公示地価と同様ですが、調査対象となる土地に違いがあります。
公示地価は、都市部とその周辺の土地という縛りがあるのが特徴です。
基準地価は、住宅地や工業地など、公示地価の対象外の土地も評価されます。

実勢価格の特徴

実勢価格は実際に取引された価格、つまり時価のことです。
たとえば、野菜や果物はその年の収穫量によって、価格が高くなったり安くなったりします。
需要が多ければ価格は上がり、少なくなれば下がるでしょう。
そのため、そのときの社会情勢に応じて、実勢価格による評価額は変動するのが一般的です。
実勢価格をこまめに確認すると、高く売却できるタイミングをつかめます。

相続税路線価の特徴

相続税路線価は、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格です。
道路ごとに設定された路線価を、国税庁が毎年1月1日に調査し、7月に公表しています。
路線とは道路のことなので、線路と混在しないように注意しましょう。
ちなみに相続税路線価は、公示地価や実勢価格と違い、相続税や贈与税を算出するのが主な目的です。

固定資産税評価額の特徴

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税など、土地や建物にかかる税金を算出する際に用います。
3年に1度のペースで、評価額の見直しがおこなわれるのが特徴です。
固定資産税評価額は納税の基準となるため、売却相場を知る目安にもなります。
そのため、土地の売り出し価格を決める際は、固定資産税評価額を確認することも大切です。

土地の評価額の調べ方

最後に、土地の評価額の調べ方を解説します。

公示地価の調べ方

公示地価は、土地総合情報システムで確認できます。
都道府県と市区町村をクリックすると、近隣の公示地価を調べることが可能です。
調査年月や、土地の用途区分を絞って検索することもできます。

基準地価の調べ方

基準地価の調べ方も、公示地価と同様です。
土地総合情報システムにアクセスし、調べたい都道府県と市区町村をクリックします。
絞り込み画面で「地価公示のみ」「地価公示と都道府県地価調査」「都道府県地価調査のみ」を選択できるため、基準地価のみを確認したい場合は「都道府県地価調査のみ」をクリックしましょう。

実勢価格の調べ方

実勢地価を調べる際は「レインズマーケットインフォメーション」の利用がおすすめです。
これは不動産業者専用の情報流通ネットワークシステムである「レインズ」に掲載されている不動産情報の一部を、一般の方向けに公開している不動産取引情報検索サイトです。
レインズには全国の不動産会社が登録した土地や建物の取引価格が掲載されており、それをレインズマーケットインフォメーションを通して閲覧できます。
過去に成約した土地や不動産の成約価格が掲載されており、実際にどのくらいの価格で取引されたのかを確認できます。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。
まず、調べたい土地の都道府県を選び、次のページの「路線価図」という文字をクリックします。
次に市区町村を選択し、地名一覧から該当する地名を選択しましょう。
相続税を計算する際は、表示されている路線価のほか、アルファベットで書かれている借地権割合も確認する必要があります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方はいくつかありますが、もっとも簡単なのが課税明細書を確認することです。
課税明細書は、毎年送付されてくる固定資産税の納付書に同封されています。
税額の根拠となる固定資産税評価額が記載されているので、確認してみてください。
また課税明細書がない場合は、役所に赴いて「固定資産課税台帳」もしくは「固定資産評価証明書」を取得することでも確認可能です。

まとめ

土地には基準地価・公示地価・実勢価格・相続税路線価・固定資産税評価額の5つの評価額があり、それぞれ特徴や価格が異なります。
目的に合わせて用いる評価額を選ぶことで、売却相場や税金額を算出することが可能です。
それぞれ調べ方も異なるので、事前に調べる方法を把握しておくをおすすめします。
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お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。