収益物件の売却時にかかる税金とは？税金対策や確定申告について解説

収益物件を売却する際には、譲渡所得税や印紙税といった数種類の税金がかかります。
税額が大きくなるものもあるので、税金対策の方法も含めて事前にしっかり把握しておくと安心です。
そこで今回は、収益物件を売却する際にかかる税金の種類や、税金の負担を少なくするための対策、売却後の確定申告の流れについて解説します。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

収益物件を売却した際にかかる税金の種類とは

不動産を売却すると、いくつかの税金が課されます。
収益物件を売却する際に課される主な税金の種類は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」です。
それぞれの概要について解説します。

収益物件の売却時にかかる税金の種類1：譲渡所得税

譲渡所得税とは、収益物件を売却して利益（譲渡所得）を得た場合にのみ、その利益の部分に対して課される税金です。
ここでいう利益とは収益物件の売却価格そのもののことではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことをいいます。
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」で、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
計算式にすると下記のようになります。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得がゼロまたはマイナスになるのであれば、譲渡所得税が課されることはありません。
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」に該当し、税率は39.63％です。
所有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315％となります。
なお、譲渡所得税とは「所得税」「住民税」の総称です。
さらに、2037年までは「復興特別所得税」として所得税に対して2.1％の税金が課されています。

収益物件の売却時にかかる税金の種類2：印紙税

印紙税とは、収益物件を売却する際の売買契約書に対して課される税金です。
印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納税します。
印紙税の金額は収益物件の売買価格によって異なりますが、一例は下記のとおりです。

• 売買価格500万円超～1,000万円以下：印紙代5,000円
• 売買価格1,000万円超～5,000万円以下：印紙代1万円
• 売買価格5,000万円超～1億円以下：印紙代3万円

なお、令和6年3月31日までは、租税特別措置法によって軽減税率が提要されています。

収益物件の売却時にかかる税金の種類3：登録免許税

登録免許税は、収益物件に設定された抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」の際に必要な税金です。
不動産1つにつき1,000円の税金がかかります。
土地と建物はそれぞれ1つとしてカウントされるので注意してください。
また、抵当権抹消登記の手続きは複雑なものが多いため、司法書士に依頼するケースが一般的です。
司法書士への依頼費は、3万円ほどが相場だと考えておきましょう。

収益物件を売却した際に活用したい税金対策とは

収益物件を売却すると数種類の税金が課されますが、税金対策になる制度や節税のポイントがいくつかあります。
制度を適用する条件や税金対策の方法などをしっかり確認しておきましょう。

税金対策1：事業用不動産の買い換え特例を利用する

所有期間が10年超の事業用の不動産を買い換える際に利用できる特例です。
一定の要件を満たした事業用の不動産を売却し、一定の期間内に新たな事業用の不動産を取得した場合、譲渡所得に対する課税が繰り延べられます。
適用の要件は、「買い換えた不動産を取得から1年以内に事業に使うこと」などです。

税金対策2：売買契約書の作成を1部のみにする

通常、売買契約の際の契約書は2部作成し、買主と売主がそれぞれ所有するケースが一般的です。
その際、売買契約書に課される2通分の印紙税は買主と売主で半分ずつ支払います。
しかし、印紙税の支払いを誰がどの割合で負担するかについての決まりはなく、契約書もかならず2部作成しなければならないわけではありません。
買主、売主の双方が同意していれば売買契約書を1部のみ作成し、もう1部をコピーにすることで、印紙税の負担を半分に減らせます。
また、現在は書面をもちいない「電子契約」が利用できるようになりました。
電子契約であれば、印紙税が課されることはありません。

税金対策になる制度3：確定申告を「青色申告」にする

個人事業主の場合は、確定申告を「白色申告」から「青色申告」にすることで税金対策ができます。
白色申告の基礎控除額が一律38万円であるのに対し、青色申告では最大65万円まで控除が可能です。
白色申告よりも確定申告の際の手続きが複雑にはなりますが、節税効果の大きい方法だといえるでしょう。

収益物件の売却に関わる税金を確定申告する流れとは

収益物件を売却して利益を得たら、確定申告が必要です。
売却で得た利益を計算し、その利益に対して課される税金を「申告・納付」しなければなりません。
ここでは、確定申告の流れや必要書類について解説します。

確定申告の流れとは

収益物件を売却すると、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が送付されてきます。
収益物件の売却で利益が出ていない場合も、かならず回答を返送しましょう。
売却で利益を得た方は、お知らせを返送したうえで、期限内に確定申告します。
確定申告の期間は、原則として収益物件を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
手続きに不安がある方は、確定申告に関する無料相談会に参加するか、税理士への依頼を検討してみましょう。

確定申告に必要な書類とは

確定申告の際に必要な主な書類は、下記のとおりです。

• 確定申告書B
• 分離課税用の申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書

「確定申告書B」と「分離課税用の申告書」はお近くの役所や税務署窓口で入手できます。
「譲渡所得の内訳書」は国税庁から送付されますが、税務署窓口や国税庁のホームページからも入手可能です。
また、譲渡所得を計算するために、「取得費」や「譲渡費用」を証明できる下記の書類も用意しておきましょう。

• 不動産購入時の売買契約書のコピー
• 不動産購入時の購入手数料や印紙代の領収書
• 不動産売却時の全部事項証書
• 不動産売却時の仲介手数料や印紙代の領収書

取得費や譲渡費用が多いほど譲渡所得の金額が少なくなり、譲渡所得に課される税金が少なくなります。
取得費や譲渡費用は可能な限り漏れなく計上できるよう準備しましょう。
なお、売却時に買主側からリフォームを要請された場合、リフォーム代も譲渡費用として認められるケースがあります。
一方、売主の引っ越し費用や、所有期間中にかかった管理費用などは譲渡費用に加算することができません。

売却で損失が出ても確定申告が必要なケースとは

収益物件を売却して損失が出た場合、原則として確定申告は不要です。
しかし、同じ年に別の収益物件を売却して利益を得ている場合は、そちらの譲渡所得から損失分を控除することができます。
この控除を利用するためには、確定申告が必要です。

まとめ

収益物件を売却すると、譲渡所得税などの税金がかかる場合があります。
想定外の出費で慌ててしまわないように、税金対策となる制度や節税のポイントについてはしっかりと知識をつけておきましょう。
また、確定申告の方法や流れについても事前に把握しておくと安心です。
確定申告することで利用できる控除や特例も用意されています。
狭山市で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
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お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。