投資用マンションを売却するタイミングは？売却時の注意点も解説

老後資金の確保や資産形成のため、投資用マンションを所有する方が増えています。
その反面、経営が思うようにいかず、売却を検討するケースも少なくありません。
では、投資用マンションは、いつ売り出すべきなのでしょうか。
今回は、投資用マンションの売却に適したタイミングや準備、注意点について解説します。
埼玉県狭山を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで、収益物件の売却をお考えの方や、いつ売却すべきかお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

投資用マンションを売却するタイミングはいつ？

まずは、投資用マンションを売却するタイミングとして、適しているのはいつかを解説します。
投資用マンションを売却する場合、高く売れるのはいつかを見極めることが大切です。
安く購入した物件が高く売却できれば、その分利益も大きくなります。

タイミング1：大規模修繕の前

売却のタイミングとして適しているのが、大規模修繕の前です。
マンションは通常、新築後10年～20年が経過したタイミングで大規模修繕をおこないます。
投資用マンションを所有していると、毎月管理組合に修繕積立金を支払うのが一般的です。
この修繕積立金によって、大規模修繕がおこなわれます。
しかし、修繕積立金は、新築後10年～15年のタイミングで値上がりすることが多いです。
さらに、近年は工事費用の高騰により、修繕積立金だけでは足りず、オーナー側が不足分を負担するケースも少なくありません。
大規模修繕にともなって大きな出費が発生したり、ランニングコストが高くなったりする場合、売却に適したタイミングといえます。
大規模修繕はいつおこなうのかを、あらかじめ調べておくと良いでしょう。

タイミング2：満室の状態

投資用マンションが満室の状態も、売却に適したタイミングです。
満室の状態で売却することを、オーナーチェンジと呼びます。
オーナーチェンジの場合、買主は新しく入居者を募る必要がなく、かつ購入後すぐに家賃収入を得ることが可能です。
そのため、投資家からのニーズが高く、早期の売却が見込めます。
とはいえ、投資用マンションがいつ満室になるのか、予測するのは困難です。
いつ売却すべきか迷う場合は、空き室が少ないタイミングや、満室に近い状態で手放すことも検討してみてください。

タイミング3：路線価がアップしているとき

売却のタイミングとして、路線価がアップしているときも挙げられます。
路線価とは、道路に面する宅地における1㎡あたりの価格のことです。
そのため、路線価は不動産相場を考えるうえで大切な指標となります。
路線価は、国税庁のホームページでいつでも調べられるので、チェックしておくと良いでしょう。

投資用マンションを売却するタイミングでやっておくべき準備

続いて、投資用マンションを売却するタイミングでやっておくべき、事前準備を解説します。

準備すべきこと1：管理会社への連絡

売却が決まったタイミングでまずおこなうことは、管理会社への連絡です。
売却する旨を伝えたうえで、修繕積立金や管理費の精算などをおこないます。
早めに連絡しておけば、精算方法や精算金額をスムーズに把握することが可能です。
また、組合員の資格喪失届も提出しておきます。

準備すべきこと2：相場を調査する

投資用マンションを査定に出す前に、ご自身で相場を調べておきます。
不動産の情報が記載されているポータルサイトをチェックすれば、近隣エリアにある類似物件を探すことが可能です。
どのくらいの価格で売りに出されているのかを調査し、市場価格を確認しましょう。
相場を知っておけば、売り出し価格をスムーズに決められます。

準備すべきこと3：必要書類を揃える

投資用マンションの売却が決まったタイミングで、必要書類を少しずつ揃えます。
売却における必要書類は、下記のとおりです。

• 登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
• 建築確認済証・検査済証
• 購入時の売買契約書・マンションの管理規約
• 身分証明書・住民票・印鑑証明書・実印

取得に時間がかかる書類もあるので、早めに準備しておくのがおすすめです。
また、購入時の住所と現在の住所が異なる場合や、結婚や離婚によって姓名が変わった場合、戸籍謄本や除籍の附票が必要になります。
本籍地が遠方の場合は、郵送などで取り寄せなければならず、時間がかかるため注意が必要です。

準備すべきこと4：資金の確保

投資用マンションを売却する場合、さまざまな費用がかかります。
代表的なものが、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用です。
そのほかにも、ローンの一括返済手数料や印紙税、売却利益が出た場合は所得税も課税されます。
まとまったお金が必要になる場面があるかもしれないので、投資用マンションを売却するタイミングで、資金を確保しておきましょう。

投資用マンションを売却するタイミングで押さえておきたい注意点

最後に、投資用マンションを売却するタイミングで押さえておきたい、注意点を解説します。

注意点1：赤字になることもある

注意点としてまず挙げられるのが、売却によって赤字になる可能性があることです。
投資用マンションをローンで購入した場合、売却価格が残債を下回る場合は赤字になってしまいます。
そのため、売却時にはローンを完済しておくことが大切です。

注意点2：プロの意見を聞く

注意点として、プロの意見を聞くことも挙げられます。
投資用マンションの売却を成功させるためのポイントは、売り出すタイミングだけでなく、利回りや税金などへの理解を深めることです。
また、賃貸借契約の継承など、賃貸管理の知識も必要となります。
そのため、プロの目線からアドバイスをもらうことが大切です。
売り出すタイミングとともに、売却を成功させるためのコツを知っておきましょう。

注意点3：オーナーチェンジの場合は価格が下がることがある

オーナーチェンジの場合、価格が下がることがあるため注意が必要です。
先述したとおり、オーナーチェンジでは入居者を募集する必要がなかったり、買主はすぐに家賃収入を得られたりといったメリットがあります。
しかし、入居者がいる以上収益物件としか評価されません。
その一方、空き室がある場合、買主が居住するための物件として売却することができます。
収益物件としての価値より、居住用物件としての価値が高いケースがあるため注意が必要です。

注意点4：売却できなくてもリフォームはしない

投資用マンションは、売り出すタイミングによってなかなか売却できないこともあります。
買主が見つからないと「リフォームして売り出そう！」とお考えになる方も少なくありません。
しかし、売却時のリフォームは原則不要です。
リフォームしたからといって、費用を回収できるとは限らず、結果的に赤字になる可能性があります。
また、リフォームの内容が内覧者の好みに合わない場合、候補から外されてしまうこともあるでしょう。
売却を急ぐための対策として、費用をかけることはあまり望ましくないといえます。

まとめ

投資用マンションは、売却に適したタイミングはいつなのかを見極めることが大切です。
事前に準備しておくことや注意点を押さえ、満足のいく売却をおこないましょう。
狭山で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
正直で誠実な対応・嘘を付かない・裏表のない正直な不動産屋さんであることをモットーに営業させて頂いております。
お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。