不動産売却における確定申告とは？必要書類や申告期間を解説

不動産を売却した場合、確定申告が必要になることがあります。
しかし、土地や建物の売却は日常的におこなうものではないので「どんな手続き？」「難しそう…」とお考えになる方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産売却における確定申告とはなにか、必要書類や申告期間について解説します。
埼玉県狭山を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における確定申告とは

まずは、不動産売却における確定申告とはなにかを解説します。

1年間の所得をまとめて納税額を確定すること

確定申告とは、1月1日～12月31日までに得た所得を申告し、国に支払う税額を確定することです。
不動産売却で利益（儲け）が出た場合、譲渡所得税という税金が課税されます。
譲渡所得税とは、国税である所得税と地方税である住民税を総称したものです。
普段、会社員として働き給与所得を得ている方は、会社が毎年手続きするため、確定申告はおこなっていないことと思います。
しかし、譲渡所得税は給与所得とは切り離して計算される分離課税です。
そのため、給与所得を得ている方でも、不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要となります。
確定申告とは、不動産売却で得た儲けに対して、どのくらいの税金を支払うべきなのかを計算することです。

必要なケースとは

先述したとおり、確定申告が必要なのは土地や建物を売却して利益が出たときです。
その利益のことを譲渡所得と呼びます。
譲渡所得があるか否かは、下記の計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）－控除
譲渡所得とは、買主から支払われた金額、つまり不動産売却で得た総収入のことです。
取得費用とは売却する土地や建物を購入した際の費用で、仲介手数料や不動産取得税、建築費用などが該当します。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことです。
仲介手数料や解体費用、測量費用などが挙げられます。
最後に差し引く控除とは、不動産売却で利用できる特例などのことです。
代表的なのは、マイホームを売却した際の3,000万円特別控除で、条件に合えば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
控除や特例により譲渡所得を小さくできれば、譲渡所得税の負担が減ったり非課税になったりするのがメリットです。
ただし、控除や特例を利用する場合、損失が出た場合でも確定申告が必要となります。

不動産売却後に確定申告をおこなう場合の必要書類

続いて、不動産売却後に確定申告をおこなう場合の必要書類を解説します。

必要書類1：確定申告書第一表・第二表

確定申告書第一表・第二表とは、1年間の所得を記入する書類です。
給与所得や事業所得など、所得の種類は問われません。
損失を繰り越す場合も、この申告書が必要です。

必要書類2：確定申告書第三表

確定申告書第三表とは、不動産売却で得た譲渡所得を記載する書類です。
先述したとおり、譲渡所得税は分離課税となるため、ほかの所得とは別に申告します。

必要書類3：譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の所在地や購入費用、譲渡費用などを記載します。
売却後に国税庁から郵送されてくるため、届き次第記入し、確定申告の手続きの際に提出しましょう。

必要書類4：購入時の売買契約書（コピー）

取得費を計算する際、購入時の売買契約書が必要です。
コピーで構いませんので準備しておきましょう。

必要書類5：取得費用がわかる領収書（コピー）

仲介手数料や不動産取得税、印紙税など、不動産の購入時に支払った費用がわかる領収書も必要です。
取得費用を多く計上すれば、その分譲渡所得を小さくできます。

必要書類6：譲渡費用がわかる領収書（コピー）

解体費用や測量費など、譲渡費用がわかる領収書も準備しておきます。
取得費用と同様、譲渡費用を多く計上すれば、譲渡所得を小さくすることが可能です。

必要書類7：売却時の売買契約書（コピー）

不動産を売却した際、買主と交わした売買契約書も必要です。

必要書類8：本人確認書類（コピー）

確定申告には、本人確認書類の添付が必要になります。
マイナンバーカードでもOKです。

必要書類9：源泉徴収票

給与所得を得ている方は、源泉徴収票に記載されている情報を、税務署に申告する必要があります。
原本は不要で、自分で書類に転記します。

必要書類10：登記事項証明書

登記事項証明書には、不動産の所在地や抵当権などの情報が記載されています。
法務局の窓口か、郵送で取得（有料）することが可能です。

不動産売却における確定申告の申告期間や申告場所

最後に、不動産売却における確定申告の申告期間や申告場所を解説します。

申告期間

確定申告の期間は、毎年2月16日～3月15日となります。
先述したとおり、確定申告は1月1日～12月31日までに得た所得を合算し、申告・納税することです。
そのため、不動産売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月16日～3月15日の期間内に手続きをおこないます。
たとえば令和5年1月に不動産売却をした場合、令和6年の2月16日～3月15日が申告期間です。
申告期間が1年以上先となるため、必要書類をなくさないよう注意しましょう。

申告場所

申告場所は、最寄りの税務署となります。
不動産の所在地を管轄する税務署ではなく、居住地を管轄する税務署となるので注意なさってください。

早めに申告するのがおすすめ

申告期間が近づくと税務署の窓口はとても混雑します。
そのため、確定申告書を直接税務署に持ち込む場合は注意が必要です。
申告期間が1か月しかなく、かつ平日しか手続きできないため、混雑を避けるのは困難といえるでしょう。
窓口に提出するのが一般的ですが、郵送による手続きやインターネット（e-Tax）でも申告できます。
自宅で確定申告をおこなえるので、混雑を避けられるのがメリットです。

e-Taxの場合は事前準備が必要

不動産売却における確定申告をe-Taxでおこなう場合は、事前準備が必要です。
電子証明書と利用者識別番号を取得し、税務署に提出します。
代表的な電子証明書はマイナンバーカードで、自治体で取得することが可能です。
e-Taxをダウンロードしたりマイナンバーカードと紐づけたりすれば、インターネット上で確定申告書を作成・送付できます。
期間内であれば24時間手続き可能なのが、e-Taxの大きなメリットといえるでしょう。

所得税と住民税の納税期間

所得税の納税が必要な場合、申告期限と同様2月16日～3月15日に納める必要があります。
税務署の窓口か金融機関で納税することが可能です。
また、自営業者の場合、5月頃に住民税の納付書が送付されてきます。
一括納付か4回払いが選べるので、払いやすい方法を選んでください。
給与所得を得ている方は、毎月の給与からの天引きも選べます。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が出た場合や、控除を受けたい場合は確定申告が必要です。
申告期間を過ぎないためにも、準備できる必要書類はあらかじめ揃えておくと良いでしょう。
納税対象者となった場合は、納税期間にも注意が必要です。
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お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。