リースバックの審査基準とは？融資との違いや必要書類を解説

老後資金の確保や住宅ローンの返済として、リースバックというサービスが注目されています。
リースバックとは、自宅を活用した資金の調達方法の1つです。
しかし、まとまった資金を調達できるというメリットがある反面「審査に通るか心配…」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、リースバックの審査基準や融資との違い、必要書類を解説します。
埼玉県狭山を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市とその周辺エリアで、住宅ローンの返済が難しいとお考えの方はぜひ参考になさってください。

リースバックとは？融資との審査の違い

まずは、リースバックとはなにか、融資との審査の違いを解説します。

リースバックとはどんなサービス？

リースバックとは、リースバックを運営する不動産会社に自宅を売却し、賃貸物件として住む方法です。
売却先と賃貸借契約を締結すれば、今まで住んでいた自宅に住み続けることができます。
まとまった資金が手に入ったり、住み慣れた場所から引っ越しせずに済んだりするのがメリットです。

融資との違いは？

リースバックの審査のポイントは、売却する不動産の状況と、家賃を支払い続けていけるかどうかという点です。
自宅の状態や資産価値がどのくらいあるのか、売却できるのかどうかをまず審査します。
同時に、借主として家賃を支払い続けられるような経済力があるかどうかが、一般的な審査の基準です。
そのため、リースバックの審査は、賃貸借契約をイメージすると良いでしょう。
リースバックは持ち家を持っている方に向けたサービスのため、マイホームを持てるほどの与信力があれば、審査を問題なくクリアできることと思います。
その一方、融資は金融機関からお金を借りることです。
融資のため、借りたお金はいずれ返済しなくてはなりません。
そのため、融資における審査のポイントは、返済能力があるかどうかという点です。
年収や勤務先、勤続年数や健康状態などから「貸したお金を返せる方か？」というところをチェックします。
融資の場合、信用情報機関での審査が必要になるので、リースバックに比べて審査の基準が厳しくなるのが一般的です。

リースバックに向いているケースとは？

リースバックに向いているのは、下記のようなケースです。

• 住宅ローンを完済したい、または返済が難しい
• 愛着のある街や家に住み続けたい
• 生活費を工面したい
• 老後の資金を貯めたいなど

リースバックは融資と違い、自宅を手放すことなく（所有権はなくなる）、まとまった資金が手に入るのが特徴です。
そのため、住宅ローンの返済が難しい方や、年金生活に不安を感じる高齢者の利用が増えています。
埼玉県狭山を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市とその周辺エリアにおいても、近年注目されているサービスです。

リースバックの審査基準とは？

続いて、リースバックの審査基準を解説します。

基準1：事故物件や欠陥住宅でないこと

審査基準としてまず挙げられるのが、事故物件や欠陥住宅でないかという点です。
シロアリ被害にあっていたり、地盤沈下が起きていたりする場合、審査をクリアできない可能性があります。
また、過去に事故や事件が起きた物件の場合、審査基準を満たしていないと判断されるかもしれません。
そのような物件は、評価額が低くなる可能性が高いです。

基準2：現行の建築基準法に適合しているか

建物が旧建築基準法で建てられている場合、既存不適合と判断され、審査基準を満たさない可能性があります。
既存不適合とは、建築当時は適法だったものの、そのあと新たに施行された規定には適合しない物件のことです。
違法建築ではないものの、融資を受けにくいといったデメリットが生じるため、売却しにくくなります。

基準3：名義人全員が納得しているかどうか

リースバックしたい物件が共有名義の場合、名義人全員が納得しているか否かも、審査基準となります。
親子や兄弟で共有名義にしている場合、全員が売買契約の当事者です。
そのため、誰か1人でも反対する方がいれば、リースバックは難しくなるでしょう。

基準4：家賃の支払い能力があるかどうか

先述したとおり、リースバックは家賃を支払いながら自宅に住み続けられるサービスです。
そのため、自宅を売却したあとは家賃の負担が生じます。
家賃を滞りなく支払えるかが、審査のポイントとなるため、ご自身の収支を計算し見通しを立てることが大切です。
ただし、支払い能力といっても、給与所得の多さが必ずしも重視されるとは限りません。
売却金や年金の金額によって、支払い能力があると判断されれば、審査基準をクリアできることと思います。

基準5：住宅ローンの残債が売却価格を上回っていないか

住宅ローンの残債が売却価格を上回っていないかも、審査において重要なポイントです。
たとえば、住宅ローンの残債が1,200万円で、リースバックの査定が1,000万円だったとします。
この場合、住宅ローンの残債が200万円多くなるためリースバックはできません。
差額分は自己資金で賄うか、通常の不動産売却を選択することになります。

リースバックの審査と売却時の必要書類

最後に、リースバックの審査と売却時の必要書類を解説します。

審査時の必要書類

リースバックの審査における必要書類は下記のとおりです。

• 権利証や登記識別情報通知書、登記済証
• 本人確認書類
• 所得を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書など）
• 購入時の重要事項説明書や図面
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書など

権利証や登記識別情報通知書、登記済証は、物件の所有者のみが持っている書類です。
そのため、本人確認として提示が求められます。
併せて運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類も必要です。
また、源泉徴収票や確定申告書といった所得を証明するものも、必要書類となります。
所得を証明する書類は、家賃の保証会社の審査に必要です。
リースバックでは、毎月どのくらいの収入を得ているのかが審査基準になるため、必要書類の1つとして押さえておきましょう。
購入時の重要事項説明書や図面は、違法建築か否かを確認する際に求められることがあります。
違法性が疑われない場合は、提出不要になることもあります。
固定資産税の納税通知書と評価証明書は、市役所で取得できるので、まとめて取得しておくのがおすすめです。

売却時の必要書類

リースバックの売却時における必要書類は下記のとおりです。

• 本人確認書類
• 住民票と印鑑証明書（引き渡し時から3か月以内に取得したもの）
• 一戸建ての場合は実印
• 測量図や境界確認書などの土地に関する書類
• 購入時のパンフレットなど

上記は、リースバックの審査に通過し、物件を不動産会社に引き渡す際の必要書類です。
審査時の必要書類とは少し異なるため、注意しましょう。

まとめ

リースバックによって所有権はなくなるものの、自宅を手放すことなく、まとまった資金を手に入れることができます。
売却金は住宅ローンの返済に充当できるため、返済が難しいとお考えの方はぜひ利用を検討なさってください。
ほかの不動産を活用した資金調達ができなかった場合でも、リースバックなら審査を通過できる可能性があるでしょう。
狭山で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
正直で誠実な対応・嘘を付かない・裏表のない正直な不動産屋さんであることを第一に考えて営業させて頂いております。
お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。