不動産売却における贈与税とは？課税されるケースと軽減方法を解説

終活という言葉の浸透にともない、生前のうちに不動産売却などで財産を手放す方が増えています。
とくに土地や建物などは、贈与するか悩む方も多いでしょう。
しかし、良かれと思ってしたことでも、相手には贈与税の負担が重くのしかかるかもしれません。
今回は不動産売却における贈与税とはなにか、贈与税がかかるケースや軽減方法を解説します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における贈与税とは？

まずは、不動産売却における贈与税とはなにかを解説します。
贈与税とは、不動産売却で財産を贈与された側が支払う税金です。
贈与した財産の価値に応じて、受けた側に納税義務が生じます。
たとえば、不動産売却で親が子どもに土地を譲った場合、子どもは土地の価値に応じた贈与税を負担しなければなりません。
財産をあげた側ではなく、受け取った側が支払う税金ということを押さえておきましょう。

そもそも贈与とは？

贈与とは、身内などに土地や建物などの財産を無償で譲ることを指します。
つまり対価を求めないことが条件です。
「あげます」「もらいます」というお互いの同意があれば、贈与は成立します。
不動産売却で財産を贈与する方を贈与者、受け取る方を受贈者と呼びます。

譲渡との違いとは？

では、譲渡とはなにが違うのでしょうか。
譲渡とは、対価が発生する不動産売却のことです。
買主（譲渡を受ける側）が、売主（譲渡する側）に対して金銭を支払います。
たとえば、不動産会社を介して土地や建物を売却する場合は譲渡に該当します。

贈与税の計算方法とは？

不動産売却における、贈与税の計算方法は下記のとおりです。
贈与税＝（受け取った財産の金額－基礎控除額）×税率－控除額
贈与税には基礎控除額が設けられており、1年間に受け取った財産の金額から110万円を差し引くことが可能です。
税率と控除額は、贈与者と受贈者の関係性によって異なります。
一般贈与（親子など特別な関係ではない、一般的な贈与）の税率と控除額は下記のとおりです。

• 300万円以下：税率15％・控除額10万円
• 400万円以下：税率20％・控除額25万円
• 600万円以下：税率30％・控除額65万円

親族間での贈与（特例贈与財産）の場合、税率と控除額は下記のとおりです。

• 400万円以下：税率15％・控除額10万円
• 600万円以下：税率20％・控除額30万円
• 1,000万円以下：税率30％・控除額90万円

一般贈与に比べて控除額が高いことが分かります。
また、上記は基礎控除額を差し引いたあとの金額です。

不動産売却で贈与税がかかるケース

続いて、不動産売却で贈与税がかかるケースを解説します。

ケース1：親族間取引

課税されるケースとして、親族間取引が挙げられます。
親族間取引とは、その名称のとおり、親子や兄弟など親族同士で不動産売却することです。
たとえば、親が子どもに土地を譲りたい場合、贈与すると子どもは価値に応じた贈与税を支払わなくてはなりません。
そのため、本来の土地の価格より安く売却し、税金の負担を回避することがあります。
本来2,000万円する土地を500万円で売却した場合、差額の1,500万円に対して贈与税がかかるので注意が必要です。
親族間取引であっても相場価格で不動産売却していれば、そのような事態は避けられます。
ちなみに相場より安いか否かは、税務署が判断します。
そのため、どのくらい値引きすると課税対象となるのかは把握できません。
しかし、親族間取引は贈与者と受贈者が密接な関係であるため、個人間の取引に比べて課税される可能性が高いといえます。

ケース2：法人間取引

法人間取引で不動産売却するケースも、贈与税がかかります。
先述した親族間取引と同様、相場とかけ離れた金額で取引すると、差額に対して贈与税が課税されてしまいます。
そのため、法人間取引でも適正価格で不動産売却することが大切です。
ちなみに、法人の場合は法人税が課税されます。
法人間取引においては、税務署からのチェックも厳しいため注意しなければなりません。
お得に取引できたとしても、あとになって贈与税の負担があることを注意点として押さえておきましょう。

不動産売却で贈与税を軽減する方法

最後に、不動産売却で贈与税を軽減する方法を解説します。

軽減する方法1：適正価格で取引する

贈与税を軽減する方法は、適正価格で取引することです。
先述したとおり、相場とかけ離れた金額で不動産売却すると、その差額に対して贈与税がかかります。
税務署は、贈与税の支払いを逃れるための取引がないか、常にチェックしています。
そのため、最初から適正価格で不動産売却し、資産価値に応じた贈与税を支払うことが大切です。

軽減する方法2：毎年110万円ずつ贈与する

贈与税を軽減する方法として、毎年110万円ずつ贈与することも挙げられます。
先述したとおり、基礎控除額として、年間110万円を受け取った財産の金額から差し引くことが可能です。
そのため、1年間の贈与を110万円以下にすると非課税となります。
しかし、不動産売却では取引金額が大きくなるため、110万円に納めるのは困難です。
毎年少しずつ生前贈与したり、売却して現金化し、年間110万円ずつ渡したりすれば贈与税を軽減できるでしょう。
たとえば、1,000万円の不動産の場合、10年かけて1,000万円の現金を渡します。
10年後に1,000万円の売買契約を締結して完了です。
ただし、この方法は定額贈与と判断されないよう注意しなければなりません。
毎年同額を贈与すると定額贈与と見なされ、贈与税が課税される恐れがあります。
定額贈与と判断されないための工夫は、下記のとおりです。

• 贈与契約書をその都度作成する
• 贈与の金額を毎年変更する
• 贈与のタイミングを毎年変更する

計画的な贈与により効率良く贈与税を軽減できる反面、上記のような対策を講じる必要があります。

軽減する方法3：相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度の利用も、贈与税を軽減するための対策となります。
相続時精算課税制度とは、特定の贈与者とのあいだで2,500万円が控除される制度です。
贈与者が亡くなり相続が発生した際は、生前贈与された財産と、そのほかの相続財産を合計した金額を計算します。
その価額を基に計算した相続税額から、すでに支払った贈与税額を精算するのが特徴です。
相続時に課税される仕組みなので、税金の支払いがなくなるわけではないことを押さえておきましょう。
また、相続時精算課税制度を利用できるのは、適用条件に当てはまる方です。
贈与者が60歳以上の父母や祖父母であることや、受贈者が20歳以上の子どもや孫であることなどが条件となります。

まとめ

不動産を贈与した場合、受け取った側に贈与税が課せられるため、慎重な判断が求められます。
課税されるケースや軽減方法についても、あらかじめ理解を深めておくと安心です。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアでの不動産売却を専門としております。
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