空き家を売る方法とは？メリットや売却ポイントについても解説

「空き家の売却方法がわからない」という方はいませんか？
あるいは、「空き家を売るべきか貸すべきか悩んでいる」という方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売る方法やポイント、そして貸す場合と比較してのメリット、デメリットについて解説します。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで空き家の売却についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

空き家を売るべきか貸すべきかの判断基準とは？メリットを比較

空き家を所有しているものの、売るべきか貸すべきかの判断がつかず放置してしまっている方は少なくありません。
とくに相続や転勤によって空き家を所有している方は空き家が遠方にある場合も多く、行動を先送りにしてしまいがちです。
しかし、空き家は放置期間が長くなるほど劣化が進み、売るにせよ貸すにせよ条件が悪くなってしまいます。
売る場合と貸す場合それぞれのメリット、デメリットについて把握したうえで、なるべく早く行動に移すようにしましょう。

「売る」か「貸す」かの判断基準とは

まずは、売るべきか貸すべきかの判断基準について解説します。
判断基準1：将来的に住む予定があるのかどうか
「定年退職後はこの家に住みたい」「将来的に子どもに相続したい」といった展望があるのであれば、売却ではなく貸すことを優先して進めると良いでしょう。
しかし、賃貸物件の需要が高い都市部以外では、安定した賃貸収入を期待するのは難しいといえます。
将来的に住む予定がなく、空き家を完全に手放すことに抵抗がないのであれば、売却を最優先に考えることをおすすめします。
判断基準2：5年後の手取り額の見込み
将来的に住む予定がなくても、「売るより貸すほうが収入が見込めるのでは？」とお考えの方もいるでしょう。
その場合は、現時点で売却した場合の利益と、5年の定期借家契約をしたあとで売却した場合の利益を比較して判断します。
ただし空き家の状態が悪ければ、賃貸物件として活用する前にリフォーム工事が必要です。
比較する際には、リフォームにかかる費用もふまえて計算してください。
大規模なリフォームが必要かどうかで、賃貸物件としての活用が現実的かどうかを判断する方法もあります。

「売る」場合のメリット・デメリット

空き家を売却するメリットの1つは、まとまった資金を得られることです。
家は築年数が新しいほど高く売れる傾向にあるため、売却の判断が早ければ早いほど利益が出やすいということになります。
また、空き家を所有しているとかかる固定資産税や管理費、メンテナンス費が不要になる点も大きなメリットだといえるでしょう。
一方デメリットは、空き家を売ると所有権が無くなってしまうことです。
空き家が相続した実家だった場合など、手放すことに抵抗を感じる方も多いのではないでしょうか。

「貸す」場合のメリット・デメリット

空き家に今後住む予定のある方にとっては、空き家を手放すことなく収入を得られる点が大きなメリットです。
人が住まない家は劣化が早く進むため、賃貸物件にすることで空き家の傷みを抑えられる点もメリットだといえるでしょう。
しかし、賃貸物件は入居者がいなければ利益がゼロになってしまいます。
また、入居中に設備や住まいに不具合が出た場合、その修繕費は貸主が負担しなければなりません。
また、毎年の固定資産税を支払う必要があります。

空き家を売る方法は主に3つ！それぞれの特徴について解説

前項でお伝えしたように、今後住む予定がなく、よほど賃貸物件としての需要が高いエリアにある空き家でなければ、「売る」という選択肢をおすすめします。
そして、空き家売却のポイントは少しでも早く行動に移すことです。
ここでは、空き家を売る方法について解説します。

空き家を売る方法1：そのままの状態で売る

空き家に手を加えず、「中古一戸建て」として売却する方法です。
リフォームや解体のための時間と費用がかからないため、すぐ売却活動に取りかかることができ、コストも抑えることができます。
また、空き家が築20年以上の古家であれば、「古家付き土地」として売る方法が一般的です。
多くの家は築20年を経過すると建物としての資産価値がゼロになるといわれています。
「古家付き土地」とは、あくまで「土地のみの価格」として売り出す方法です。
ただし、購入後に買主が解体費用を負担することになるため、売却価格の相場は土地だけで売却する場合よりも安くなる傾向にあります。

空き家を売る方法2：更地にしてから売る

空き家を解体し、更地の状態にしてから売却する方法です。
解体のための費用と時間がかかりますが、古家を残した状態よりも高く売れる可能性が高くなります。
また、新築を考えている買主からの需要も高いでしょう。

空き家を売る方法3：リフォームしてから売る

リフォームをおこない空き家の価値を高めてから売却する方法です。
リフォーム費用がかかりますが、家の印象を良くすることで買主の早期発見につながるでしょう。
ただし、費用をかけすぎると利益がマイナスになってしまうこともあるため注意が必要です。
また、買主のなかには「購入してから自分好みにリフォームしたい」と考える方もいます。
大規模なリフォームは買主を限定してしまうリスクがあることも理解しておきましょう。

空き家をスムーズに売るためのポイントとは

空き家の売却をスムーズにするためのポイントについて解説します。

空き家売却のポイント1：土地の境界を確定させる

空き家を売却する前に、土地の確定測量をおこないましょう。
確定測量とは、行政の許可や隣人の同意を得て、専門の測量士が土地の境界線を測量することです。
土地100～200㎡に対し35～80万円ほどの費用と、3～4か月ほどの時間がかかります。
負担が大きいように感じられますが、空き家売却において確定測量は欠かせない行程です。
境界があいまいなままでは買主から不信感を抱かれてしまい、スムーズな売却の妨げになると考えておきましょう。

空き家売却のポイント2：長期計画を立てる

近年、空き家の数は社会問題になるほど増加しています。
そのため、よほど好条件の空き家でない限りは、売却までに時間がかかると想定して計画を立てることがポイントです。
無理に短期間で売却しようとすると、最終的に大幅な値下げに応じざるを得なくなってしまいます。
スケジュールにはゆとりを持って、期限までに売却できなければ買取を利用するといった方法も検討してみましょう。

空き家売却のポイント3：空き家の状態を把握する

空き家を売却する際には、アピールできるポイントだけでなく、マイナスポイントについてもしっかりと把握しておきましょう。
マイナスポイントを知ることは、改善すべき点を理解することにつながり、売却戦略を立てるうえで大きな力となります。
また、雨漏りなど修繕が必要な部分を知らずに売却してしまうと、契約不適合責任に問われるリスクがあるため注意が必要です。
責任問題になると、買主から損害賠償や売買契約の解除を求められるケースもあります。

まとめ

空き家は所有しているだけでも固定資産税や管理費などがかかります。
そのため、将来的に住む予定がない空き家であれば、早めの売却がおすすめです。
狭山市で不動産売却のご相談は「ハート・コンサルティング株式会社」へ。
正直で誠実な対応・嘘を付かない・裏表のない不動産屋さんであることを第一に考えて営業させて頂いております。
お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。