土地相続でよくあるトラブルとは？解決方法もご紹介

土地の相続では、分割方法や名義変更などでトラブルが発生する可能性が高いことをご存じでしょうか。
相続の予定がある方は、トラブルの発生にそなえ、各ケースに応じた解決策を事前に確認しておくと安心です。
そこで今回は、土地の相続で発生しやすいトラブルと、その解決策をご紹介します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひご参考になさってください。

土地相続で発生するトラブル①：平等に分けようとするケース

相続では、できるだけ平等に分配したいと考えるのではないでしょうか。
しかし相続財産の中に土地などの不動産が含まれている場合、現金のように平等に分配することは容易ではありません。
土地であれば相続人の人数に合わせて分筆すれば良いと思われるかもしれませんが、土地の状態によってそれぞれの資産価値が異なるケースがあるため、平等な分割は難しいのです。
このようなケースでは、誰がどの土地を相続するかで揉めやすくなるでしょう。

土地を平等に分けるための解決策

遺産に土地などの不動産が含まれているケースでは、分割方法を工夫することが大切です。
土地を相続する方法には「換価分割」「代償分割」「現物分割」の3つがあります。
このほかに相続人で土地を共有する「共有分割」という方法もありますが、共有分割はさらなるトラブルに発展し兼ねないため、ここでは共有分割以外の方法をご紹介します。
換価分割：土地を売却して相続する方法
1つ目の相続方法は、土地を売却して得た現金を相続人で分割する「換価分割」です。
土地は分割が難しい財産ですが、換価分割により現金に換えることで平等に分配できるようになります。
現金は現物で相続するよりも活用の幅が広く、相続税の納税費用などにもなるため、換価分割はバランスの良い分割方法だといえます。
代償分割：1人が相続しほかの相続人へ代償金を支払う方法
2つ目の相続方法は「代償分割」で、相続人のうち1人が土地を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
相続した土地に居住している相続人がいる場合に適していますが、相続人に代償金を支払うだけの資金力がなければ成立しません。
また代償金の金額は土地の評価額によって決まりますが、評価方法にはいくつかの種類があり、それを決める際に揉める可能性があるため、注意が必要です。
現物分割：そのままの形で相続する方法
3つ目の相続方法は、売却などをせずにそのままの形で相続する「現物分割」です。
土地のほかに現金や株式などがある場合、配偶者は土地、子どもは株式というように、それぞれが現物のまま相続します。
また先ほどお伝えした、土地を分筆するケースも現物分割の一例です。
相続の手続きがシンプルである点がメリットですが、土地の分筆は不平等になりやすいだけでなく、土地以外の相続財産が少ない場合も平等性に欠けてしまいます。

土地相続で発生するトラブル②：相続登記をしないまま放置していたケース

土地相続では、相続登記をしないまま放置されているケースがよくあります。
相続登記とは、不動産の名義人を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
相続登記は令和6年4月1日より義務化されることが決まっており、不動産の相続を知ってから3年以内に手続きをしなければなりません。
また義務化以降だけでなく、現在相続登記をおこなっていない土地もさかのぼって義務化の対象となります。
相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科せられることがあるため、注意が必要です。
将来的に土地を売却する場合は、故人の名義のままでは売却できないため、必ず相続登記をおこなっておくようにしましょう。

相続登記に遺産分割協議書が必要なケース

相続財産の分割方法を遺産分割協議で取り決めた場合は、相続登記の手続きに遺産分割協議書が必要になることがあります。
遺産分割協議書とは、相続人全員で遺産分割について話し合い、その内容をまとめた書類です。
もし土地の名義人が被相続人ではなく、それより前の方となっていた場合は、さかのぼって名義変更をおこなわなければなりません。
その際は、今回の遺産分割協議書だけでなく、当時の遺産分割協議書も必要です。
もし以前の遺産分割協議書が見当たらない場合は、改めて遺産分割協議書を作成し、当時の相続人全員の署名と押印をもらうことになるため、注意しましょう。

相続登記に関するトラブルの解決策

土地の名義が変更されていない場合は、前述のように手間と労力が必要になります。
そのため相続が発生する前に、登記簿謄本で土地の名義人を確認しておくと良いでしょう。
事前に名義人を確認しておくと、何代にもわたって相続登記がおこなわれていない土地でも、しっかりと時間をかけて手続きを進めることができます。
被相続人が元気なうちに確認できるのであれば、相続登記がされていない場合でも当時の様子を聞きながら対応できる可能性があるため、手続きがスムーズに進みやすいでしょう。

土地相続で発生するトラブル③：相続税を負担しなければならないケース

相続財産の価値が基礎控除額を上回る場合は、相続税を納めなくてはなりません。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
たとえば相続人が3人の場合は、以下のように計算されます。
3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円
つまりこの4,800万円を相続財産が上回った場合に、相続税が課せられることになるのです。
相続税は相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に、現金で納めなくてはなりません。
相続財産のなかに現金がない場合は、別途現金を用意しなければならないため、注意が必要です。

相続税の負担に関するトラブルの解決策

一般的に土地は高額なことが多いため、相続税の負担も大きくなりがちです。
そのため相続財産のなかに現金や預貯金などが少ない場合は、自己資金で支払う可能性が高くなるでしょう。
高額な出費に慌てないためにも、相続税の課税対象になるのか、またどのくらいの相続税がかかるのかを事前に把握しておくことをおすすめします。
相続税の課税対象である場合は、生前に相続税の支払いについて話し合っておくことも大切です。
事前に話し合うことで、相続にそなえて相続税の資金を貯めやすくなるでしょう。

まとめ

相続財産のなかに土地などの平等に分割しにくい遺産が含まれると、相続人同士でトラブルが発生しやすくなります。
また相続登記をおこなっていない場合は、数世代前までさかのぼって手続きを進める必要がある可能性もあります。
さらに相続税が発生する場合は、その支払いを巡ってトラブルになる可能性もあるので、注意が必要です。
相続後のトラブルを回避するためにも、今回ご紹介した解決策を参考に、事前に分割方法や相続税の負担について話し合っておくことをおすすめします。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺エリアでの不動産売却のサポートをおこなっております。
土地の相続や売却全般に関してお悩みがありましたら、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。