不動産相続はトラブルになりやすい？ケース別に解決策をご紹介

相続財産のなかでも不動産は、相続人同士でトラブルに発展しやすいのをご存じでしょうか。
そのため、相続が発生する前に対策しておくことが重要となります。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、相続時によく起きるトラブルについてご紹介します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産相続でよくあるトラブル①相続人同士のトラブル

不動産が絡む相続については、相続人同士でトラブルに発展することが多いでしょう。
実際に、不動産相続に関するトラブルは毎年増加しており、家庭裁判所の調停や審判まで至ったケースも多発しているのが現状です。
ここでは、相続人同士がトラブルとなるケースと解決策をご紹介します。

ケース①被相続人と同居していた相続人がいる場合

被相続人と同じ自宅に住んでいた相続人がいた場合、長年住み続けた家を離れたくないという理由で相続を希望する可能性が高いでしょう。
ほかの相続人が納得すれば問題ないですが、相続人のなかに反対する方がいれば遺産分割協議が難航する恐れがあります。

ケース②親が認知していた子どもや離婚前の配偶者とのあいだに子どもがいる場合

知らない間に認知していた子どもがいたり、離婚前の配偶者とのあいだにできた子どもがいる場合は、トラブルに発展する可能性があります。
そのような子も法定相続人として認められているので、相続人として名乗り出た場合は遺産分割協議が白紙に戻ることがあるため注意が必要です。

解決策：遺言書を作成しておく

相続人同士で上記のようなトラブルになった場合は、遺産分割協議がまとまらない可能性が高いです。
そのため、あらかじめ遺言書を作成しておくことで解決できる可能性があります。
遺言書を残していれば、相続は原則遺言書の内容に沿って進めていくことになります。
生前から遺言書の作成をお願いすることは切り出しにくいかもしれませんが、トラブルを回避するためにも検討してみると良いでしょう。
また、遺言書の書き方が正しくない場合は無効となってしまうこともあります。
そのため、専門家に依頼するなどして、公的に効力のある遺言書を作成しておくことをおすすめします。

不動産相続でよくあるトラブル②不動産を平等に分ける際の分割方法

不動産相続では、不動産をどのように相続人で分割するかでもトラブルに発展することがあります。
相続人のなかには、平等に分配すれば良いと考える方もおられますが、実際は不動産を平等に分けることは困難です。
ここでは、トラブルの原因になる不動産の分割方法と平等に分けるための解決策についてご紹介します。
不動産を分割する方法には、下記のように3つあります。

• 換価分割
• 現物分割
• 共有分割

それぞれの分割方法についてご紹介します。

①換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却し現金化してから相続人で分配する方法です。
不動産ではなく現金化してから分配するので、3つの分割方法のなかでもっともトラブルが少ないのが特徴です。
たとえば2人の相続人で不動産を1,000万円で売却して、必要経費が200万円の場合ではどのようになるでしょうか。
この場合、手元に残る800万円を2人で分配するため、それぞれ400万円ずつ平等に受け取ることが可能です。

②現物分割

現物分割とは、相続する土地を分筆してその土地を相続人がそれぞれ所有する方法です。
相続人が2人の場合は、2筆して平等に相続します。
平等に相続できたように思えますが、実際は分筆された土地によって価値が異なるため平等に相続できているとは限りません。
また、分筆方法によっては、土地の間口が狭くなり有効活用ができないというデメリットも生じる可能性があります。
有効活用できなかったり、不整形地であったりすると、土地の評価額が下がってしまうリスクもあるため注意が必要です。

③共有分割

共有分割とは、1つの不動産を共同で所有する分割方法です。
相続人が2人の場合は、それぞれの持分が2分の1ずつとなります。
相続割合により平等に分割できるため、遺産分割協議が難航し話がまとまらない場合によく用いられる分割方法です。
しかし、実際は不動産売却や土地活用をおこなう際も、共有名義人すべての同意を得る必要があるため活用しにくいでしょう。
また共有不動産の相続が繰り返された場合は、共有者が増え続けメガ共有状態となる可能性も考えられます。
このように、相続した不動産を平等に分割する方法には、メリット・デメリットがあるため状況に適した方法を選択することをおすすめします。

不動産相続でよくあるトラブル③不動産の名義変更がされていない

不動産相続では、不動産の名義変更がされていないままだったというケースが多々見られます。
不動産の相続時に登記を確認するためには、不動産関連の書類を取得するのが一般的です。
その際に、登記を確認すると不動産の名義人が随分前に亡くなった祖父になっており、長い間名義変更がおこなわれていなかったことが発覚することがあります。
そうなれば、祖父の相続から整理することになるため、手間や時間がかかってしまいます。
このようなことから、令和6年4月から不動産を取得した際は名義変更が義務化されることになりました。
これまでは、名義変更をしていなくてもペナルティや罰則ﾊありませんでしたが、義務化されれば5万円以下の過料を科されます。

解決策1：遺産分割協議書が残っていないか探す

名義変更がされていなかった場合は、当時の遺産分割協議書が残っていないかを探すところから始めましょう。
遺産分割協議書には、誰が何をどのように相続したのか詳細に記されているため、当時の状況を把握することが可能です。
このように、遺産分割協議書が残っていれば問題ありませんが、なかった場合は遺産分割協議書を再度作成する必要があります。
登記書類の準備が終われば、遺産分割協議書に当時の相続人の署名・捺印をもらわなければなりません。

解決策2：生前から不動産登記を確認しておく

相続が発生してから不動産登記を確認するのではなく、生前から相続に向けて登記の状況を把握するようにしましょう。
法務局へ行けば不動産の名義人を確認することができます。
また、自宅からでもインターネットを利用して確認することが可能なため、トラブル回避のためにも確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産相続で、不動産を平等に分ける方法や、名義変更でよくあるトラブルについてご紹介しました。
不動産相続は、相続人同士や分割方法でトラブルに発展しやすいため、遺言書の作成など生前からできる対策をおこなっておくことをおすすめします。
また、相続した際は必ず名義変更をおこなうようにしましょう。
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