不動産の売却益とは？計算方法や節税のポイントを解説

土地や建物などの不動産を売却すると、一時的にまとまったお金が手に入るのがメリットです。
しかし、売却益に対して税金がかかることがあるため、注意しなければなりません。
今回は不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税のポイントを解説します。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における売却益とは？

まずは、不動産売却における売却益とはなにかをご紹介します。
売却益とは、不動産を売却して得た利益（課税譲渡所得）のことです。
土地や建物を売って得た「儲け」のことで、日本では税制上、この儲けの部分に税金が発生します。
ただし、売却益とは不動産売却で得た総収入のことではありません。
手に入れた金額から、不動産の購入費用や売却する際にかかった費用を差し引いたものが売却益です。
また、土地や建物の売却では控除や特例を利用できることがあります。
控除や特例をマイナスし、最終的に出た金額が売却益となるので、ぜひ押さえておきましょう。

ほかの所得とわけて税額が計算される分離課税

売却益とは、ほかの所得とわけて税額が決定する分離課税となります。
分離課税とは、給与所得や事業所得などと切り離して課税される仕組みのことです。
所得税と住民税に加えて、現在は東日本大震災の復興を目的とした、復興特別所得税も課税されます。

確定申告によって納税する

不動産売却によって売却益が生じた場合、確定申告をおこなう必要があります。
確定申告とは、その年に得た所得を税務署に申告し、納税すべき所得税額を確定する手続きです。
土地や建物を売却したからといって、マイホームの固定資産税や自動車税のように、毎年国や自治体から納付書が送られてくるわけではありません。
そのため、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日のあいだに、ご自身での確定申告が必要です。
会社員などで給与所得のある方は、一般的に会社が手続きしているため、確定申告に馴染のない方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売却益は個人の所得とみなされるため、譲渡所得が発生した場合は忘れずに確定申告をおこなってください。

不動産を売却した際の売却益の計算方法

続いて、不動産を売却した際の売却益の計算方法をご紹介します。
売却益（課税譲渡所得）の計算式は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-（取得費用+譲渡費用）-控除や特例
先述したとおり、不動産売却で得た総収入から、取得費用や譲渡費用を差し引くと売却益が計算できます。

取得費用とは？

計算式にある取得費用とは、売却した土地や建物を購入した際にかかった費用です。
計上できるものとして、下記のものが挙げられます。

• 建物の建築費用や購入費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税などの税金
• 地盤調査費用や改良費用など
• リフォーム費用

さまざまなものが、取得費用として取り扱われます。

建物は減価償却費を差し引く

売却益を計算する際、建物は減価償却費を差し引きます。
建物は経年劣化によって少しずつ価値が減少するため、消耗した部分をマイナスしなければなりません。
その反面、土地は価値が減少しないものとして取り扱われるので、建築費用や税金などがそのまま取得費用となります。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用を指します。
譲渡費用として計上できるのは、下記のものです。

• 建物の取り壊し費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税などの税金
• 貸家の場合の立退料など

不動産は、購入時だけでなく売却時にもさまざまな費用がかかります。
しかし、売却益から差し引けるので、その結果節税につなげることが可能です。

控除や特例をマイナスする

先述したとおり、不動産の売却益を計算する際は、利用できる控除や特例をマイナスします。
利用するためには条件がありますが、節税につながるものばかりなので、利用するのがおすすめです。
どのようなものがあるのかは後述します。

売却益には譲渡所得税がかかる

不動産の売却益には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別所得税のことです。
譲渡所得税は、下記の計算式を用いて算出します。
売却益（課税譲渡所得）×税率
税率は不動産の所有期間によって、下記のとおり異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

売却する1月1日の時点で、5年を超えているかどうかがポイントです。

不動産の売却益を抑えて節税につなげるポイント

最後に、不動産の売却益を抑えて節税につなげるポイントを見ていきましょう。
先述したとおり、不動産の売却では節税につながる控除や特例が用意されています。
利用できるものを取り入れれば売却益を小さくでき、節税につなげることが可能です。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した際は、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける制度で、利用できる方が多く節税効果が高いのが特徴です。
3,000万円の特別控除によって、譲渡所得税がゼロになる可能性もあるでしょう。
ただし、この特別控除の利用は、マイホーム（居住用財産）の売却であることが前提です。
住宅ローンと併用できないため、買い替えによる売却では、どちらが節税になるかを良く考えたうえで決定しましょう。

所有期間10年以上の不動産を売却した際の軽減税率

所有期間10年以上の不動産の場合、長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用されます。
適用される税率は下記のとおりです。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円以上の部分：20.315％

この軽減税率は、先述した3,000万円の特別控除と併用可能です。
3,000万円の特別控除を利用しても、売却益がゼロにならない場合は利用を検討してみてください。

空き家の売却で利用できる特別控除

相続などで取得した空き家を売却する場合、売却益から最大3,000万円が控除できる特例もあります。
耐震基準を満たしていることや、相続開始から3年が経過する年の年末までに売却することなどが条件です。
高い節税効果を得られる制度なので、条件に合う場合は利用を検討してみてください。

売却損が出た際の特例

土地や建物の売却では、売却価格が購入時の価格より下がったり、値下げしたりといった理由で売却損が出ることもあります。
そのような場合、分離課税に係るほかの不動産の譲渡所得と、売却損を相殺することが可能です。
この特例は「譲渡損失の損益通算」というもので、相殺によって売却益を小さくでき、節税につなげることができます。
なお、特例や損益通算を利用するためには確定申告が必要です。

まとめ

不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税のポイントをご紹介しました。
不動産売却時は、売却益がどのくらい生じるかによって、税金の負担が異なります。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアでの不動産売却を専門としております。
土地や建物の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。