リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組みやメリットを解説！

近年、注目を集めている「リースバック」と「リバースモーゲージ 」ですが、双方がどう違うのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
どちらも不動産を活用した資金調達方法の1つですが、その仕組みには大きな違いがあります。
今回はリースバックとリバースモーゲージの違いや、それぞれに向いている方の特徴などを解説します。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで、不動産を活用して必要資金を確保したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックとリバースモーゲージの違い：仕組みについて

まずは、それぞれの仕組みや特徴を解説します。

売却代金を受け取るのがリースバック

リースバックとは、今住んでいる自宅を売却したあとも、賃貸物件としてそのまま住み続けられるというサービスです。
流れとしては、まず自宅を売却してまとまったお金を受け取ります。
その後は、自宅を買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。
銀行から融資を受けるわけではないため、資金の使い道に制限はありません。
また、契約内容によっては将来的に自宅を買い戻すことも可能です。

銀行から借り入れをおこなうのがリバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けながら、自宅に住み続けられるというシニア向けのサービスです。
資金の受け取りに関しては、一括で受け取る方法のほか、毎月一定額を受け取る方法や上限額までを随時に受け取る方法があります。
そして、借り入れた資金は、契約者の死亡後または契約期間終了後に、物件を売却してまとめて返済する仕組みです。
リバースモーゲージで受け取るお金は、あくまでも金融機関から借り入れたお金なので、資金使途に制限があります。

売却代金なのか借り入れなのかが大きな違い

ここまでご紹介してきたように、リースバックとリバースモーゲージの仕組みは異なります。
なかでも大きな違いは、受け取った資金が「売却代金」なのか「借り入れ」なのかという部分です。
リースバックで得る資金は自宅の売却代金なので、資金の使い道に制約がありません。
一方でリバースモーゲージは自宅を担保として金融機関から資金を借り入れることになります。
そのため、資金の使い道に関しては「生活資金に限る」などの制約があります。

リースバックとリバースモーゲージの違い：メリットについて

ここでは、リースバックとリバースモーゲージそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

リースバックのメリット

リースバックには、年齢や対象物件などの条件が緩く利用しやすい、固定資産税の支払いがなくなるなどのメリットがあります。
リースバックの場合、個人所有の一戸建てやマンションのほか、法人が所有している事務所や工場なども利用可能です。
また、資金使途に制限がないため、生活費はもちろん事業の運転資金など、さまざまな用途に活用できます。
さらに自宅の売却後は、固定資産税や建物の修繕費などを負担せずに済む点もメリットといえるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックでは、自宅を売却したあと賃貸借契約を結ぶことになるため、毎月家賃が発生します。
賃料は自宅をいくらで売却するかによって異なり、売却価格によってはその後の家賃が高額になるかもしれません。
また、リースバックの場合、借家契約によって居住期間が2年のみとされるケースも多いです。
いつまでも住み続けられるとは限らないため、契約時には内容をしっかり確認するようにしましょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは高齢でも利用でき、また毎月の返済は利息のみで済むというメリットがあります。
金融機関が提供する商品には年齢制限が設けられており、高齢だと借り入れを断られてしまうことも少なくありません。
しかし、リバースモーゲージはシニア向けのサービスなので、高齢であっても借り入れが可能です。
また、月々の返済は利息分のみなので、預貯金を切り崩す心配もなく、万が一のときに備えてお金を確保しておけます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、利用条件が厳しいこと、融資に限度額があることです。
リバースモーゲージを利用するには「相続人になる方全員の同意が必要」「年齢が55歳以上である」など多くの条件があります。
都市圏にある物件でないと利用できないなど、地域による制約もあるため、そもそも申し込めないという方も多いでしょう。
また、リバースモーゲージにおける融資限度額は、担保となる不動産の評価額に基づいて計算されます。
存命期間中に融資限度額まで使いきってしまうと、融資が途絶え支払い利息だけが増え続けることになります。

リースバックとリバースモーゲージの違い：向いている方について

最後に、リースバックとリバースモーゲージがそれぞれどのような方に向いているのかを解説します。

リースバックに向いている方

リースバックに向いているのは、主に以下のような方です。

• 住み替えのための費用が必要
• 家の維持管理から解放されたい

住み替えのための費用が必要という方にはリースバックがおすすめです。
たとえば、高齢になりサービス付き高齢者住宅への住み替えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
リースバックであれば自宅の売却資金を、家具の買い替え費用や入所一時金などに利用できます。
売却したあともしばらくは自宅に住めるので、落ち着いて希望条件に合う住み替え先を探せるでしょう。
また、リースバックは、家の維持管理から解放されたい方にもおすすめです。
売却後は建物を自分で補修したり、修繕のたびに業者を呼んだりする手間が不要になり、それに伴う出費も抑えられます。

リバースモーゲージに向いている方

一方でリバースモーゲージに向いているのは、以下のような方です。

• 年金収入だけでは不安
• 相続人に自宅を相続する意思がない

リバースモーゲージを利用すると、年金のように毎月一定額を受け取ることが可能です。
月々の返済は利息だけの少額なので、年金だけでは老後資金に不安を感じている方に向いているといえます。
また、不動産が原因で相続トラブルになるのを避けたい場合にも、リバースモーゲージがおすすめです。
不動産は現金や預貯金のように均等に分割できないため、分割方法を巡って相続人同士で揉めることが珍しくありません。
リバースモーゲージを利用して自宅を現金化しておけば、相続人同士の話し合いが円滑に進み、トラブル発生の防止に繋がるでしょう。

まとめ

リースバックもリバースモーゲージも、不動産を活用した資金調達方法の1つですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
どちらを選択するかは、ご自身の状況に合わせて慎重に判断することが大切です。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は、埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで不動産売却のサポートをしております。
不動産売却をご検討中の方や、不動産を活用した資金調達の方法を知りたい方は弊社までお気軽にご相談ください。