任意売却ができないとどうなる？任意売却と競売の違いも解説！

住宅ローンの返済が困難になり任意売却をご検討中の方はいらっしゃいませんか。
任意売却は所有者が好きなタイミングで自由におこなえるわけではありません。
この記事では任意売却ができないケースと、任意売却ができなかった場合のその後の流れについて解説します。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで、任意売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

ローンを完済できないときに検討する「任意売却」とは？

任意売却ができないケースをご紹介する前に、任意売却の概要について解説します。
また任意売却の比較対象としてよく挙げられる「競売」についても解説するので、あわせて確認しておきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関の許可を得て債務が残ったまま不動産を売却することです。
本来、不動産は住宅ローンが残ったままでは売却できません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産に抵当権を設定しているためです。
抵当権とは金融機関が自宅を担保に取る權利のことで、不動産を売却する際にはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、住宅ローンの残債が多い場合は、不動産の売却代金や自己資金をあてても完済できないことがあります。
このような場合に、債権者である金融機関に許可を得て、債務が残ったまま不動産を売却するのが「任意売却」です。
任意売却では市場価格と同程度の金額で物件を売り出せるため、残債を減らせる可能性が高くなります。

競売とは？任意売却との違いは？

不動産を任意売却できずにローンを滞納し続けると、自宅は最終的に競売にかけられてしまいます。
競売とは、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえたのち、法的な手続きに則って強制的に売却することです。
任意売却も競売も不動産を売却してローンの返済にあてるという意味では同じですが、競売には多くのデメリットがあります。
たとえば競売の場合、相場よりも低価格で取引されることが多く、売却後も多額の債務が残るケースが少なくありません。
残った債務に関しては一括返済を求められるため、対応できずに自己破産に進む方も多いです。
一方で任意売却は、相場と同程度の価格で売り出せるので、住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
また売却後にローンが残ったとしても、交渉次第で月々の分割払いにすることも可能です。
このように競売は債務者にとってデメリットが大きいため、今後返済が困難になりそうだと感じたときは、なるべく早く任意売却に向けて行動しましょう。

任意売却ができないケースとは

冒頭でも触れたように、任意売却は必ずしもできるとは限りません。
物件の条件や手続きを進めるタイミングによって、任意売却ができない可能性があります。
損をしないためにも、どのようなケースで任意売却ができないのかを確認しておきましょう。

債権者の同意を得られない

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関の許可が必要です。
たとえ所有者が任意売却を希望しても、債権者が反対すれば手続きは進められません。
とくに住宅ローンを組んで間もない場合や、ローン残債が多い場合は認めてもらえない可能性が高いです。
また会社の方針として、そもそも任意売却を認めていないケースもあるため、まずは金融機関に確認してみることをおすすめします。

物件にトラブルがある

物件そのものにトラブルがある場合も、任意売却ができない可能性があります。
具体的な例として、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件などが挙げられます。
このような物件は、新築時は問題なかったものの、増改築を繰り返した結果、規定をオーバーしてしまったというケースが多いです。
建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は建築基準法違反となるため、金融機関からの借り入れが難しくなります。
そうなると物件を購入できる方が限定されてしまうので、任意売却ができないまま競売へと進んでしまう可能性が高くなります。

内覧など十分な売却活動がおこなえない

任意売却は通常の売却と同じように進行していくため、「内覧」や物件の情報を開示する「重要事項説明」がともないます。
とくに内覧は不動産売買の成否を決めるといわれているほど重要です。
人気のエリアに立地していても実際に内覧ができないとなると、検討対象から外されてしまうかもしれません。
任意売却を成功させるには、購入希望者が内覧を希望した際に、スムーズに対応することが大切です。
同居する家族が内覧に協力してくれないなど、内覧に応じられない事情がある場合は、その問題を解決する必要があるでしょう。

任意売却ができないとその後はどうなる？

ここまで任意売却ができないケースについて解説してきました。
任意売却ができないと、自宅はその後どうなるのでしょうか。
ここでは、不動産を任意売却できなかった場合の流れをご紹介します。

強制的に競売にかけられる

任意売却の手続き中は、住宅ローンの返済を滞納し続ける状態となります。
そのため、買主が現れずにローンの回収が見込めないと判断されると、金融機関は競売の手続きを進めます。
任意売却ができる期間としては、住宅ローンを滞納してから約6か月〜12か月ほどが目安です。
この期間を過ぎると強制的に競売へと進み、開礼日を迎えてしまうとそれ以降は任意売却ができません。

競売では残債の一括返済を求められる

競売にかけられると、市場相場よりも2割～3割ほど低い価格で取り引きされることが一般的です。
そのため、競売を終えたあともローンを完済できず、多額の債務が残る可能性があります。
残った債務は、原則として一括返済をしなければなりません。
たとえば住宅ローンが2,000万円残っている自宅が競売にかけられ、1,200万円で落札されたとしましょう。
不足分の800万円は、まとめて現金で支払わなければなりません。
任意売却であれば、残債を無理のない範囲で分割払いにするよう交渉が可能です。

残債を支払えない場合は「自己破産」を検討することになる

競売後も債務が残り一括返済できない場合は、自己破産を検討することになります。
自己破産とは、借金を返済できないときに、裁判所の許可を得て返済義務を免除してもらう手続きです。
自己破産をおこなうと本人の返済義務は消滅しますが、その代わり連帯保証人が残債の一括返済を迫られることとなります。
また自己破産をしても、税金が免除されることはありません。
固定資産税や国民健康保険料、市民税などの各種税金は自己破産後も支払う義務があります。
支払いをせずに滞納し続けると財産を差し押さえられてしまうため、滞納があれば必ず解消しておきましょう。

まとめ

任意売却ができないケースや任意売却ができないとその後どうなるのかを解説しました。
任意売却ができず競売にかけられてしまうと、多額の債務が残り生活が困窮する可能性があります。
競売を避けるためには、任意売却に向けて早めに行動することが大切です。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は、埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市その周辺エリアの不動産売却を専門としております。
任意売却に関するご相談も承っておりますので、弊社までお気軽にご連絡ください。