空き家にはどんな種類がある？増加率や放置するリスクについて解説

空き家増加が問題となっていますが、空き家にも種類があるのはご存知でしょうか。
2018年の住宅・土地統計調査によれば、日本国内の空き家の数は過去最高の約849万戸で、住宅の約13.6%を占めているという結果となっています。
そこで今回は、空き家にはどんな種類があるのか、種類ごとの増加率や放置するリスクについて解説します。
埼玉県の狭山を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却や買取を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の種類とは？～4種類の空き家～

まず、空き家がどのような種類に分類されるのかご説明いたします。

賃貸用住宅

賃貸用の住宅は、新築・中古を問わず、賃貸目的の住宅が募集の状態で空き家となっているものです。
賃貸用住宅のなかには入居者がおらず、全室が空室のままのものもあります。
賃貸住宅の入居者は入れ替わりがあるため、ほかの種類の空き家と比べると空家数の変動が大きくなります。
総務省統計局が5年ごとに発表している「住宅・土地統計調査」の2018年のデータでは、賃貸用の空き家は空き家全体の50.9%となっています。

売却用住宅

売却用の住宅とは売却を目的として市場に出ている状態の、まだ売れていない空き家です。
新しい所有者が利用する前提で、準備が整えられているものがほとんどです。
2018年の統計調査では売却用住宅は、空き家全体の3.5％となっています。

二次的住宅

二次的住宅とはいわゆる別宅のことで、別荘やリゾートマンション・セカンドハウスなどを指します。
二次的住宅は、地方のリゾートマンションなどを中心に増加しています。
前述の統計では、二次的住宅は空き家全体の4.5％となっています。

その他住宅

その他住宅は現在もっとも問題視されている空き家で、下記のような状況が該当します。

• ひとり暮らしの高齢者が長期入院や介護施設への入所中で、帰宅めどがない
• 転勤や出張で長期間不在となり、帰宅めどがない
• 老朽化で取り壊し予定だが、時期など方針が未定
• 相続を開始したが、今後の用途などが未定

これらの状況で空き家としての放置が長引き、資産価値が下落していくことが心配されています。
前述の統計で、その他住宅が空き家全体に占める割合は、41.1％にも及びます。

増加率の高い空き家の種類は？

これら4種類の空き家の数は、どのように変化しているのでしょうか？

2013年から5年間の空き家件数の変化

2013年の統計調査から2018年の統計調査までの、それぞれの空き家数の変動は以下のようになっています。

• 賃貸用住宅：0.4%増加
• 売却用住宅：4.5％減少
• 二次的住宅：7.3％減少
• その他住宅：9.0％増加

目に見えて増加しているのはその他住宅であることが分かります。
つまり、空き家が増えているのは売れていない不動産が多数あるのではなく、用途の決まらない家が増えているからであるということになりますね。

その他の空き家の増加が著しい

その他の空き家が増加する大きな要因として、相続や所有者の施設への入居などがあげられます。
所有者が施設へ入居した場合、売却の意思がなければ、空き家となってしまいます。
ほかにも、所有者が認知症などで判断能力を失っていた場合も売却するのは困難となるでしょう。
また、相続の場合では相続人の間で意志をまとめる必要があるため、空き家状態が続くことも少なくないでしょう。
すでに老朽化が進んで取り壊すしかない物件も多数あり、このような事情から、今後もその他住宅の空き家率はますます上がっていくと考えられます。

今後懸念される賃貸用住宅の空き家の増加

賃貸用住宅の空き家の増加の比率は0.4%で、全体の50.9%にもなっていて、今後も増加傾向となります。
この数字には、老朽化した賃貸物件が手つかずで空き家となっているものも含まれます。
相続予定の土地は更地の状態よりも賃貸用住宅とすることで評価額を下げられ、相続税が節税できるといった背景があります。
また、賃貸アパートは人口減少により空室が増えてきているため、今後賃貸用住宅の空き家の増加が懸念されているのです。

用途の決まらない種類の空き家を放置するとどうなる？

用途の決まらない「その他住宅」を放置することで、どのようなリスクがあるのでしょうか？

「その他住宅」の空き家を放置するリスク

今後の用途がはっきりしない空き家は、もっとも放置されやすいと言えます。
放置された空き家は、前述したような物件の傷みの進行以外に、周辺の環境にも危険や治安の悪化などのリスクをもたらします。
長年誰も居ないことが分かっている家は、いたずらや放火の対象にもなりやすい点も、問題視されます。
近年は、長期の放置で倒壊などの危険性がある物件は「放置空き家」として行政指導や固定資産税の優遇の解除、強制執行による取り壊しなどの対象となります。
強制執行による取り壊しの費用は、所有者に請求される点もリスクとなるでしょう。
また、相続の前に長年空き家となっている実家などは、所有者が認知症などになると管理をするものの売却が難しくなる恐れがある点もリスクといえます。
この場合は家族信託や成年後見制度を利用して対応しますが、これらの費用は高額となる場合もあります。

国庫帰属制度について

費用や手間のみがかかる不動産については、売却や寄付といった方法のほか、令和5年4月27日からは相続土地国庫帰属制度がスタートします。
これは相続などによって土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を手放し、国庫に帰属させることができる制度です。
この方法では、国庫に帰属させることで以後の不動産の維持費用や管理の手間がかからない点がメリットです。
ただし対象は土地のみなので、建物がある場合は自費で取り壊す必要があるうえ、審査手数料がかかります。
また、承認を受けた場合は10年分の土地管理費用相当額の負担金として合計で数百万円単位の納入が必要です。
このように国庫帰属制度も費用や手間は要しますので、慎重にご検討ください。

不動産会社の買取を利用する

空き家は管理するのも、処分をするのも手間や費用、時間を要するため、売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
空き家を早期売却したい場合は、不動産会社の買取を利用する方法がおすすめです。
買取は不動産会社が買主となるため、不具合が生じたときに負う契約不適合責任を免責することができるうえに、不動産会社への仲介手数料も不要となります。
仲介より売却価格が低くなるデメリットがありますが、早期に空き家を手放したいという方は、検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

空き家にはどんな種類があるのか、種類ごとの増加率や放置するリスクについて解説しました。
空き家となる要因には相続などがあり、その他住宅の空き家が今後も増加傾向にあります。
用途のない空き家を相続予定の方には買取の利用などもおすすめします。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、周辺エリアの不動産売却・買取は、ハート・コンサルティング株式会社にお気軽にご相談ください。