不動産を共有名義で相続するとトラブルになる？共有持分についても解説

相続時に不動産の分割方法が決まらず「とりあえず共有名義にしておこう」となるケースは少なくありません。
しかし、不動産を共有名義にすると後々大きなトラブルに発展する可能性があるため、相続人間でしっかり話し合って決断する必要があります。
この記事では不動産の共有名義とはなにか、共有持分でできることやトラブル事例をご紹介します。
埼玉県の狭山を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続における不動産の共有名義とは？

はじめに不動産の共有名義とはなにかを解説します。
不動産の共有名義とは、1つの建物や土地を複数人が所有している状態のことです。
また共有している方を「共有者」といい、共有者が持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
たとえば200㎡の土地を兄と弟で所有しており、兄の共有持分を60%、弟の共有持分を40%としましょう。
もし土地を1,000万円で売却したとしたら、共有持分において兄は600万円、弟は400万円を受け取る権利があるということになります。
不動産は預貯金のように物理的に分けることができないため、相続時に「とりあえず共有名義にして分割方法はあとで話し合おう」となるケースは少なくありません。
不動産を共有で相続すると遺産を公平に分割しやすくなりますが、トラブルになる可能性も高いため注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するには全員の同意が必要

共有している不動産を売却したい場合は、共有者全員から同意を得る必要があります。
たとえば共有者3人のうち2人が売却に賛成したとしても、残り1人が反対すればその不動産は売却できません。
共有名義にする際に相続人全員が売却に賛成していても、時間の経過とともに気が変わり、いざ売却するとなった際に反対する方が出てくる可能性もあります。
意見が対立してトラブルになるのを避けるためにも、不動産は共有名義ではなく単独名義にしておくことをおすすめします。

不動産を共有持分で相続した際にできること

前述したように、共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却ができません。
しかし、単独や過半数の同意があればおこなえることもあります。
ここでは共有持分を持っているとどのようなことができるのかを解説します。

保存行為は単独でおこなえる

保存行為とは、共有している不動産の現状を維持するための行為です。
保存行為をおこなうことでほかの共有者の利益にもなるため、単独でもおこなえるとされています。
たとえば以下のような行為が保存行為に該当します。

• 現状維持を目的とした修繕やリフォーム
• 不法占有者に対する明渡し請求
• 共有持分のみの売却

保存行為の代表例として、不動産の設備などを大きく変えない範囲での修繕やリフォームが挙げられます。
たとえば雨漏りや故障した設備の修繕など、不動産の現状維持を図るためであれば共有者の許可は必要ありません。
また、不動産に不法占拠している方への明け渡し請求も保存行為に該当します。
不法占拠者をそのまま放置していると、共有者全員にとって不利益になるためです。
そのほか共有持分のみを売却する場合も、共有者の同意は必要ありません。
ただし、共有名義の不動産は活用方法が少ないため、安く取引されることが一般的です。

管理行為は共有持分の過半数が必要

管理行為については、法律で「共有持分の過半数」が必要であるとされています。
たとえば兄と弟がそれぞれ2分の1の共有持分を有しているとしましょう。
この場合、単独では共有持分が半数を超えないため、2人が同意しなければ管理行為はおこなえません。
管理行為の具体例としては、おもに以下の2つが挙げられます。

• 資産価値を高めるためのリフォームやリノベーション
• 賃貸物件として短期間だけ利用する

現状維持を図るためではなく、資産価値を高めためのリフォームや修繕は管理行為と判断されるため、過半数の共有持分が必要になります。
また、短期間の利用であれば賃貸物件として貸し出すことも可能です。
具体的な期間は「土地が5年以内、建物は3年以内」とされており、この期間を超えて賃貸する場合は変更行為と判断されるため注意しましょう。

変更・処分行為は共有者全員の同意が必要

不動産に変更を加える行為は共有者全員の同意が必要です。
たとえば以下のような行為は、不動産の変更・処分行為に該当します。

• 建物の解体
• 賃貸物件として長期間利用する
• 不動産の売却

建物の解体や建て替え、売却をおこなうには共有者全員の同意が必要です。
共有者の人数が多いほど意見を一致させるのが難しくなるため、十分に話し合う必要があります。
また、賃貸物件として長期間利用する場合も共有者全員から許可を得なければなりません。
長期間の貸し出しは、共有者の権利に対する影響が大きいと考えられているためです。
そのほか、土地に新しく建物を建てる場合も共有物の変更にあたるので、共有者全員から同意を得る必要があります。

相続不動産の共有で起こりうるトラブルとは

相続した不動産を共有状態にしておくと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
ここでは、相続不動産の共有で起こりうるトラブル事例を2つご紹介します。

メガ共有となり子どもや孫世代に迷惑をかけてしまう

メガ共有とは、子どもや孫など何世代にも渡って相続が発生し、多数の共有者がいる状態を指します。
なぜこのような状況になるのかというと、原因の1つに相続登記の未了が挙げられます。
たとえば親が亡くなり、兄弟2人で不動産を相続したとしましょう。
相続登記をおこなわずに放置した場合、兄弟が亡くなったあとはその子どもまで共有者となってしまいます。
つまり、2次相続や3次相続が発生することによって共有者が増加し、メガ共有へと繋がってしまうのです。
メガ共有になってしまうと相続人の特定に時間がかかり、また売却の同意を得るのも困難になります。
子どもや孫世代に迷惑をかけないためにも、不動産を相続する際は単独名義にすることをおすすめします。

修繕費用や固定資産税の負担方法で揉める

不動産を所有し続けるには定期的なメンテナンスが必要ですが、共有名義の場合は修繕費用を巡ってトラブルになるケースが多いです。
とくに不動産の修繕費用は高額になりやすいため、誰がいくら負担するかなどで揉めやすいといわれています。
さらに揉める原因は修繕費用だけではありません。
不動産の所有者に課される固定資産税や、マンションの場合は管理費の負担割合を巡ってトラブルになる可能性もあります。

相続人の意見が合わず話し合いが進まない

前述したように、相続人のうち誰か1人でも反対する方がいれば不動産売却はおこなえません。
とくに共有者が多い場合は、意見を一致させることが難しくなるため、売却手続きが進められない可能性があります。
何度話し合いを重ねても解決しない場合は、共有物分割請求訴訟の申し立てを検討しましょう。
共有物分割請求訴訟をおこなうと、裁判所に適切な分割方法を裁定してもらうことができます。

まとめ

不動産の共有名義とはなにか、共有持分でできることやトラブル事例を解説しました。
不動産を共有で相続すると遺産を公平に分割しやすくなりますが、将来トラブルになる可能性が高いため慎重な判断が必要です。
埼玉県の狭山を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市やその周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、私たち「ハート・コンサルティング株式会社」にお任せください。
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