不動産売却時の譲渡所得の計算方法！取得費や譲渡費用の具体例をご紹介

不動産売却時に得らえる譲渡所得の計算方法！取得費について

さきほど譲渡所得の計算方法で説明したとおり、取得費の金額を大きくすることができれば譲渡所得の金額を小さくすることができて節税につながります。
よって譲渡所得を計算する上で、正確な取得費を漏れなく把握できることは、節税の観点からとても大きな意味を持つことになります。
取得費は、大きく下記の3つの内容に分類することが出来ます。

• 不動産（土地・建物）の購入金額
• 建物部分の減価償却費
• その他の購入に要した費用

取得費の対象となる具体例

取得費の対象となるものは、主に以下のような費用が挙げられます。

• 不動産の購入代金（土地・建物）
• 建物の建築工事費用
• 不動産購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 土地の改良費や設備費、測量費など
• 不動産購入時にかかる各種税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税）
• 土地の造成費用
• 建物の解体費用
• 住宅ローン設定時の手数料や住宅ローンの借入日から不動産の使用開始日までにかかった利子

取得費の計算方法のポイントは、不動産を土地と建物に分けて計算することです。
なぜなら土地は経年劣化しませんが、建物は経年劣化します。
そのため、建物価値の減価償却分を費用として計上する必要があるからです。
また中古住宅を購入した際に増築や改築、リノベーションを実施した場合は、減価償却費を差し引いた上でそれらの費用も取得費に含めることができます。
また使用開始日までの住宅ローン利子も取得費に含めることができるので、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得の計算時の取得費に含めることができないもの

不動産売却で得られる譲渡所得を圧縮するためには、できるだけ取得費を増やすことです。
そのため、費用らしきものをあれもこれもと含めたくなるものですが、取得費として認められないものもあります。
下記の内容は、取得費として認められません。

• 修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング代
• 住宅ローン保証料
• 使用開始日以降の住宅ローン金利と団体信用生命保険料
• 火災保険料
• 管理費や修繕積立金、町内会費
• 引越し費用
• インターネット加入料や家電製品・家具の購入費用

これらの取得費として認められないものの特徴は、不動産の売却時ではなく購入後に発生する費用だということです。
取得費に含まれるかどうかで悩んだら、税務署に聞いてみましょう。

譲渡所得の計算で用いる不動産売却時の譲渡費用について

取得費と同様に譲渡費用の金額を増やすことが出来れば、譲渡所得の金額が小さくなって譲渡所得税の節税に繋がります。
よって取得費同様に、譲渡費用も漏れなく正確に計算することがポイントです。

譲渡所得の計算で用いる不動産売却時の譲渡費用の具体例

譲渡費用の具体例としては、以下の費用が挙げられます。

• 不動産売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税
• 立退料
• 建物の解体費用
• 売買契約を破棄するための違約金
• 借地権売却のために地主から承諾を得るのにかかった名義書換料

譲渡費用に含まれるかどうかの判断のポイントは、不動産売却の際に直接かかった費用であるかどうかです。
例えば建物の修繕費や固定資産税の支払いなどは、不動産売却と直接的な関係性のある支払いではありません。
よって、譲渡費用には含まれないのです。

測量費は譲渡費用に含まれるのか？

結論から言うと測量費は、譲渡費用に該当します。
不動産売却に際して、土地の実測面積を測って確定測量図を作るケースがあるからです。
ただし、将来の不動産売却に備えておこなった測量費は、譲渡費用に含めることはできません。

建物の解体費の取扱いに関する注意点

建物の解体費は譲渡費用に含めることができ、結果として譲渡所得の圧縮に繋がりますが、注意点もあります。
それは、建物の解体時期がいつなのかということです。
解体時期が不動産の売却時期よりもかなり前の場合、譲渡費用として認められないケースがあるので注意が必要です。

まとめ

今回は不動産売却時の譲渡所得の計算方法や、取得費や譲渡費用の具体例についてご説明しました。
譲渡所得は、不動産を売却した金額から不動産の取得費と譲渡費用を差し引くことで求められます。
取得費は不動産の購入代金や購入にかかった費用ですが、住宅ローンの金利などは含まれないため注意しましょう。
譲渡費用は不動産売却の際に直接かかった費用ですが、解体時期によっては解体費が譲渡費用と認められないケースもあります。
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