特定空家の認定基準とは？認定された場合のリスクについて解説

所有している空き家が特定空家に認定されないかと、お悩みではありませんか。
特定空家に認定されてしまうと、さまざまなリスクを抱えることになります。
そこで今回は埼玉県狭山市を中心に、狭山、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をサポートする私たちハート・コンサルティング株式会社が、特定空家の認定基準とはなにか、特定空家に認定された場合のリスクについてご説明します。

通常の空き家と行政に認定される特定空き家の違いとは

通常の空き家と行政に認定される特定空家の違いについて説明する前に、そもそも空き家の定義とは何なのかについてご説明します。
空き家とは、法律的には以下の2点を満たしている家屋になります。

• 敷地、建築物、建築物に附属する工作物
• 常に人が居住していない、人が使用していない

したがって、単に親族が誰も住んでいないような家屋は、通常の空き家になります。
通常の空き家と、行政に認定される特定空家には、法律上の責任内容に大きな違いがあります。
通常の空き家の所有者が負う法律上の責任は、適切に維持・管理をすることで周辺に悪影響を及ぼさないようにすることです。
一方で、特定空家の場合、法律上の管理責任は重くなり、建物の維持、周辺環境の保全のために行政から自治体から助言・指導・勧告・命令を受けることになります。
また自治体からの助言・指導・勧告・命令に応じない場合、費用は所有者負担で行政代執行がおこなわれます。

特定空家に認定される4つの基準とは？

行政から特定空家に認定される際の判断基準は、主に4つあります。

• 空き家に倒壊などの危険がある状態
• 放置されることで衛生上有害になる恐れがある状態
• 放置空き家があることで周辺の景観を損なっている状態
• 空き家を放置することが不適切な状態

つまり空き家を放置し続けることが、周辺環境に危険や迷惑をおよぼすと判断された場合に、特的空家に指定されるということです。

空き家に倒壊などの危険がある状態

空き家に倒壊などの危険がある状態とは、空き家の基礎がひび割れたり亀裂が入ったりしている状態や、空き家がおおきく傾いている状態を指します。
もし空き家が倒壊した場合、隣家を破損・破壊する恐れがあります。
状況次第では、通行人や隣家の住人を死傷させる可能性もあり、とても危険です。

放置されることで衛生上有害になる恐れがある状態

放置されることで衛生上有害になる恐れがある状態とは、具体的に以下のような状態を指します。

• 庭に生い茂った草木や放置されたゴミから害虫や悪臭が発生している
• 外壁が破損してアスベストが飛散している
• 浄化槽から悪臭や汚物が漏れだしている

ハウスクリーニング業者に依頼して清掃や消臭、害虫駆除を実施しましょう。
また給排水設備に関しては、設備業者や工務店に依頼して修繕や清掃をおこなう必要があります。

放置空き家があることで周辺の景観を損なっている状態

放置空き家があることで周辺の景観を損なっている状態とは、具体的に以下のような状態です。

• 空き家を覆うほど草木が生い茂る
• 敷地内にゴミが大量に放置されている
• 建物が落書きなどで著しく汚れている

このような状態では近隣の住民からクレームが常態化するため、放置することはやめましょう。

空き家を放置することが不適切な状態

空き家を放置することで、近隣に危険や迷惑をおよぼす状態です。
すでに上記の状態を放置し続けることで、空き巣や放火犯の標的にされる危険が高くなります。
窓が割れていたりドアの鍵が壊れたりしていると、空き巣が簡単に不法侵入できてしまいます。
このような状態を放置していると、悪質だと判断されて行政指導が実施されるまでの期間も早まるリスクが高くなります。

特定空家に認定されるリスクとは

特定空家に認定されると、主に以下の4つのリスクが発生します。

自治体から行政指導を受ける

特定空家に認定されると、自治体から空き家の状況改善を目的とした行政指導を受けます。
行政指導の内容は、徐々に重いものとなっていきます。
最初は助言や指導ですが、状況の改善が見込めない場合は勧告や命令がおこなわれます。
なおもっとも重い命令に従わない場合は、過料に処せられます。
さらに行政代執行が実行されて、特定空家を強制的に解体される恐れもあります。
なお、行政代執行がおこなわれた場合は、その費用も所有者に請求されることとなります。
特定空家に指定されて行政指導を受けた場合は、速やかに指示に従うようにしましょう。

最大50万円の過料が科される

さきほども述べたとおり、行政指導で命令がなされた場合、応じないと最大50万円の過料に処せられます。
過料とは、行政上の義務に違反した人に対して、金銭の支払いによる罰則を与えることです。
特定空家の管理は、行政上の義務に該当します。
そのため命令に応じなければ、過料が科されるのです。
自治体からの行政指導の内容が命令に変わったということは、過料に処せられる直前であることを認識して、命令の内容に迅速に応じるようにしましょう。

固定資産税の課税標準が1/6に減額され、税額が最大4.2倍まで増額される

一般的に土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」の適用対象になるので、固定資産税が安くなります。
特例の適用を受けると、固定資産税を計算する際に用いられる課税標準額が1/6にまで圧縮されます。
これにより、固定資産税を計算すると税額が安くなるというメリットを受けることができます。
ですが特定空家に認定されてしまうと、この特例の適用対象から除外されてしまいます。
そのため課税標準額が1/6に圧縮されず、固定資産税の税額が最大で4.2倍にまで膨らんで税負担が重くなります。

所有者の費用負担で行政代執行による住居の強制解体がおこなわれる

行政指導による命令に応じず、所有者が空き家の管理義務を果たさない場合、空き家の解体を行政が代わりに執行します。
これを、行政代執行と言います。
行政代執行がおこなわれた場合は、その解体費用は所有者に請求されます。
状況にもよりますが、解体費用で1,000万円近い費用を請求されるケースもあります。
行政代執行が実行される前の段階で、速やかに行政指導に応じなければなりません。

相続放棄をしたら特定空家を手放すことはできるのか？

結論から言うと、相続放棄をするだけでは特定空家に指定されるリスクが無くなることはありません。
相続放棄とは、相続する権利がはじめから無かったことにする手続きのことです。
つまり、相続放棄をすると、故人の残した財産や借金を含めて、すべてはじめから相続する権利がなかったことになります。
空き家も相続をする必要が無くなります。
しかし、ここで注意点が1つあります。
それは相続放棄をして相続による所有権移転を回避することはできても、空き家の管理責任は引き続き負うことになるからです。
相続放棄をするとともに空き家の管理責任をなくすためには、家庭裁判所に申立てて相続財産管理人を選任してもらい、相続財産管理人に管理責任を移さなければなりません。

まとめ

今回は特定空家の認定基準とはなにか、特定空家に認定された場合のリスクについてご説明しました。
通常の空き家と、行政に認定される特定空家には、法律上の責任内容に大きな違いがあります。
特定空家に認定される基準は、空き家を放置し続けることが周辺環境に危険や迷惑をおよぼすかどうかです。
特定空家に認定されると、主に4つのリスクを抱えてしまうことになるので、早急に対応する必要があります。
私たちハート・コンサルティングは、埼玉県狭山市を中心に、狭山、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアの不動産売却を専門としております。