離婚で不動産売却する際の注意点とは？売却方法や媒介契約についても解説

離婚がきっかけで不動産売却することになった場合に、不動産は重要な財産ということもあり、売却する際には細心の注意を払う必要があります。
そこでこの記事では、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市その周辺エリアにお住まいの方に向けて、離婚した場合の不動産売却の注意点および有効な売却方法と媒介契約について解説します。

離婚で不動産売却する際の注意点：財産分与について

不動産売却する理由として、離婚は上位にランクされます。
実際に日本では3組に1組が離婚をしているということもあり、この結果は当然の流れと言ってもいいでしょう。
ところが、離婚による不動産売却ということになると、デリケートな内容ということもあり、本当のことを言うべきかどうかお悩みの方が多いというのも実情です。
しかしながら、現実的には離婚による不動産売却は実に多く、まずはスムーズに売却するにはどうしたらいいのかということを当事者として検討しておきましょう。
実際に離婚した場合に不動産の取り扱いをどうするかでお悩みの方が多くいらっしゃいます。
理由として、不動産売却するのか、あるいは離婚後どちらかが今の家に住み続けるのかという2つの選択肢があるからです。
こちらについては、結論から言うと売却をした方が賢明といえます。
その理由についてご案内します。
夫の名義で不動産を所有した場合でも、結婚した後に購入した不動産は夫婦で築いた財産とみなされ、共有財産として財産分与の対象となります。
不動産自体は、物理的に分割することは難しいですが、売却したお金を分け合うことができます。
また、不動産を共有名義で購入して、住宅ローンは夫名義ということもよくあることです。
離婚というタイミングで不動産売却し住宅ローンを弁済することで、共有名義を解消することが可能になります。
夫婦間の関係を断ち切るのが離婚ですし、早めにこれをしておかないと後日トラブルの原因となりますので、早期の売却が望ましいといえます。
また、夫名義の住宅ローンで購入した不動産に、離婚後妻だけが住み続けるということになった場合に、住宅ローンの名義を妻に変更する必要があります。
ところが、もし妻が金融機関の返済基準を満たしていない場合には、名義変更はできません。
このような理由からも売却をして財産分与をするほうが、良い選択と言えます。
ただし、この場合注意をしないといけないのは、まず不動産売却するタイミングです。
不動産売却する場合に、売却した代金を分け合うということについてですが、離婚前の場合は「贈与」とみなされ、贈与税の対象となります。
離婚後の場合はこの行為自体が財産分与となり、贈与税はかかりません。
また、不動産が夫婦の共有名義の場合には、夫婦間の同意がなければ、不動産売却することができないという点も注意が必要です。
さらに、ローン残債が売却額を上回る場合には、不足分の金額を別途用意しないと売却はできません。それは残債が完済されなければ、金融機関の抵当権が抹消できないからです。

離婚で不動産売却する際の注意点：仲介・買取どちらの方法を選ぶべきか

離婚後に不動産売却するという場合には不動産会社に仲介をしてもらうということと、不動産買取専門業者などに直接買い取ってもらう2つの方法があります。
この2つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、不動産売却する際のご参考にしください。

売却(仲介)の特徴

まずご案内するのが不動産会社による仲介です。
不動産会社による仲介の流れとしては、査定に始まり媒介契約を締結し、売却活動後買い手を見つけて、売買契約をして不動産を引き渡すということになります。
まず、買主は一般個人客になります。
売却の期間は3か月～6か月ほどです。
仲介の最大のメリットは売買価格です。
仲介は中古市場において買い手を探す作業になるので、基本的には売却価格は相場価格に準じます。
そのため、市場価格が上昇していたり、売却する不動産の希少性が高ければ高く売れますし、立地条件が悪かったりすると市場価格よりは少し安くなります。
つまり、仲介の場合は市場価格の論理で売却することが可能になるということです。
なお、この取引は不動産会社が売主と買主の間に入って仲介をしますので、法律で決められた仲介手数料が発生します。

買取の特徴

次に買取の場合について解説します。
買取の場合は買い手は不動産買取専門業者になります。
流れとしては不動産買取業者にまず相談すると、査定をして、そこで買取価格が提示されます。
その価格で問題がなければ、即売買契約となります。
買取の特徴は買取価格と決済のスピードです。
不動産買取業者が買い取る価格は、市場価格の70％程度です。
その理由は、不動産買取業者の買取は、後日再販するための「仕入れ」行為になりますので、あらかじめ想定している利益を差し引いた価格になります。
そのため市場価格と比べると安価です。
ただし、決済のスピードは仲介よりも圧倒的に早く、不動産買取業者によっては3日ほどで残金を決済する場合もあるほどです。
このように両者にはそれぞれ特徴がありますので、選択をする際には、まず自分たちがどうしたいのかということを明確にすることです。
また、お悩みの場合は信頼できる不動産会社に相談すると良いでしょう。

離婚で不動産売却する際の注意点：媒介契約の種類について

最後に不動産を仲介で売却する場合について、解説します。
不動産売却する場合には依頼主は不動産会社と媒介契約を締結する必要があり、媒介契約の種類は次のとおりです。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれ媒介契約の内容について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼することが可能で、自分で買い手を探してくることも可能です。
一方、不動産会社は、不動産流通機構（レインズ）へ登録する義務はなく、他の媒介契約のように依頼主に対して営業の進捗状況を報告する義務がありません。
一般媒介契約は、複数社の不動産会社に売却依頼ができるということもあり、不動産会社によっては熱心に営業活動をしない傾向もあります。
そのため、一般媒介契約を選ぶ場合には、売却依頼する不動産の立地が良いなど営業力が関係なくても売れるような優良物件の売却に向いています。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売却を依頼できるのは1社のみですが、自分で買い手を探してくることも可能です。
一方、不動産会社は、7日以内に不動産流通機構（レインズ）への登録する義務があり、依頼主に対して2週間に1回営業の進捗状況を報告する義務もあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売却を依頼できるのは1社のみです。
また自分で買い手を探して来ても、必ず不動産会社を介さなければなりません。
一方不動産会社は、5日以内に不動産流通機構（レインズ）への登録する義務があり、依頼主に対して1週間に1回営業の進捗状況を報告する義務もあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、売却依頼は1社のみとされているので、熱心に営業活動をしてくれます。
ただし、売却を依頼した不動産会社の営業力によって、売却に時間がかかる場合もあります。
この2つの専任系媒介では営業を真剣に取り組んでくるれるということもあり、人気のない立地条件のような、営業活動が必要な物件の売却に向いているといえます。

まとめ

離婚時の不動産の取り扱いは、売却するのが良く離婚後であれば贈与税がかかりません。
実際に売却する場合は、法律的な知識や税務知識が必要になってくるので、信頼できる不動産会社をパートナーにすることで、スムーズな取引ができるようになります。
ハート・コンサルティング株式会社では、今まで多くの不動産売却のお手伝いをしてきました。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市その周辺エリアにお住まいの方で不動産の取引等でお悩みの際はぜひご相談ください。