不動産売却で気をつけたい契約不適合責任とは？買主の権利についても解説

2020年4月の民法改正によって、瑕疵担保責任にかわり契約不適合責任が施行されました。
契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも不動産売却における買主の権利が強化されています。
この記事では埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をお考えの方に向けて、契約不適合責任の内容、買主の権利、インスペクションについて解説します。

不動産売却における契約不適合責任とは何か

一般的に売買契約をした場合に、売主は買主に契約書に記載された内容のものを引き渡す義務があります。
契約不適合責任とは、売主が買主に売却して引き渡したものが、契約書に記載されていない内容のものである場合に、債務不履行で買主に対して負う売主の責任のことをいいます。
以前の瑕疵担保責任では買主が発見不可能な隠れた瑕疵が対象となっていました。
しかし、契約不適合責任で重要なポイントは、売買契約の契約書に記載されているかどうかで、記載されていない場合に契約不適合責任が発生します。
一般的に不動産の売買をする場合、不動産の状況や契約条件について売買契約書に記載されます。
このように重要な内容をしっかり売買契約書に記載していれば、売主は契約不適合責任のリスクが減ります。
例えば、売買契約をしようとしている不動産に「雨漏り」があり、そのことについて買主は説明を受けて了解し、かつ、雨漏りの内容が売買契約書に記載されていれば、法的には契約不適合責任は問われません。
なぜなら、買主は雨漏りに関してすべて了解をして売買契約を締結しているからです。
そのため、引き渡し後に雨漏りがあっても契約不適合責任の対象にはなりません。
ただし、売買契約書に雨漏りのことが記載されていない場合には、契約不適合責任を負うことになり、売主は買主から雨漏りの修繕や補償を請求される可能性があります。
このように契約不適合責任において大切なことは、契約書の内容に適合していることに加えて、契約書に物件の不具合が記載されているかどうかということになります。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

以前の瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償請求のみでした。
契約不適合責任にかわり買主の権利も次のとおり強化されています。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償請求

追完請求

不動産売買における追完請求とは、不動産の修補の請求を指します。
通常の追完請求では契約内容と異なる品質や数量を追加するというものですが、不動産は世界に同じものがない特定物のため、契約内容と異なる点を直すことを請求するのです。
例えば雨漏りをしていたら、それを完全に補修することを請求するのが追完請求になります。
なお、契約不適合責任における重要なポイントは契約書に記載されているかどうかということです。
そのため、契約書に住宅の雨漏りの内容が記載されている場合には、買主は売主に対して追完請求はできません。

代金減額請求

売主が買主から請求されている追完請求を実行しない場合に、買主は売主に対して代金の減額を請求することが可能です。
代金減額請求は、原則として買主が追完請求しても売主が修補を実行しない場合におこないます。
ただし、土地の面積が不足していて履行ができない場合や、売主が履行を拒絶する意思を明確にした場合には、催告なしで代金減額請求することが可能です。

催告解除

催告解除は買主が相当な期間を定めて売主に対して履行の追完請求をしても、売主が応じない場合に契約を解除することです。
通常不動産の場合、追完請求に売主が応じず代金減額請求をしても、買主の目的が達成しない場合があります。
例えば減額請求をしても、生活できない、生活する場合には別途費用がかかるという場合にはその不動産を買う目的が全く果たせないことになります。
その場合に事前に購入しないと売主に催告して契約を解除するのが催告解除です。
ただし、催告解除をおこなう場合、まずは弁護士や不動産会社に相談してからにしましょう。

無催告解除

無催告解除は、契約したけれども目的が達成できない場合にのみできる契約解除の手段です。
無催告解除についても民法でできるケースが厳格に決められているので、こちらも弁護士や不動産に相談するようにしましょう。

損害賠償請求

売主が契約不適合責任を果たさない場合には、買主は売主に対して損害賠償を請求する事が可能です。
ただし、この場合の損害賠償請求は、売主の過失責任に対してのみ請求が可能です。

不動産売却時の契約不適合責任を防ぐインスペクションとは

契約不適合責任では買主の権利が強化されているので、中古売却をお考えの際に不安になるのではないでしょうか。
しかし、インスペクションをおこなうことで、売主の契約不適合責任のリスクを軽減することができます。
インスペクションとは、中古住宅の不具合や欠陥の有無を専門家が調査することをいいます。
インスペクションは宅地建物取引業法によって、不動産の売買契約の際の重要事項説明書に記載することが義務化されており、近年注目を浴びています。
インスペクションは売主にとっても買主にとってもメリットが高く、インスペクションを実施することで売主は契約不適合責任を問われるリスクが少なくなります。
インスペクションを実施することで、建物の劣化状況がわかり、買主は安心して購入することができます。
つまり、買主も中古住宅にはどういう不具合があるのかということを知った上で購入することができるのです。
また、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する際にインスペクションは必須となっています。
既存住宅売買瑕疵保険とは、専門家によるインスペクションが実施された住宅のみ加入ができる保険です。
中古住宅を購入後に契約書に掲載されていない不具合があった場合の追完請求も既存住宅売買瑕疵保険で対応できるため、買主は瑕疵があっても補償を受けられるというメリットがあります。
また、売主も買主から損害賠償を請求された場合に、保険でカバーできるので、契約不適合責任に対するリスクを大幅に軽減することができます。
もちろん、インスペクションによって不具合が見つかった場合には、売主はその部分を修繕する必要があります。
このようにインスペクションは、修繕が必要な建物の不具合が明確になりますので、契約不適合責任のリスクを減少させるためにも、不動産売却前に実施することをおすすめします。

まとめ

契約不適合責任は、不動産を売却する側にとっては大きなリスクになりますが、インスペクションを実施することで事前にリスクを減らすことが可能です。
契約不適合責任は民法により厳格な運用が求められているため、信頼できる不動産会社をパートナーにすることで、安心な取引が可能になるでしょう。
ハート・コンサルティング株式会社は埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで多くの不動産取引をしてきました。
不動産に関するお悩みや不安な問題があればサポートさせていただきますのでお気軽にお問い合わせください。