成年後見人による不動産売却の方法とは？手続きや必要書類について解説

認知症や精神的な症状で本人の判断力が乏しい場合の不動産売却はどうするべきでしょうか？
また、事前に公的な制度を活用して不動産売却などの対策ができるのか気になるものでしょう。
埼玉県狭山市周辺で不動産売却をお考えの方に向けて、成年後見制度の概要や成年後見人の申請方法などを解説します。

成年後見人が不動産売却できる成年後見制度とは？

成年後見制度とは、本人が認知症や精神疾患などにより判断能力が乏しくなった場合に、本人の利益のために手続きや身の回りのお世話の手助けおよび代行をする支援制度です。
ひとりで決めるには不安がある場合には、支援者がそばについて適したサービスを選んでスムーズな契約手続きができるよう支援してくれます。
また、詐欺や搾取に気づけない本人に寄り添うことで被害を未然に防ぐ役目も担っています。
時には、家庭裁判所の許可を得て財産の処分などの権限を付与された後見人が本人に代わって法的手続きなどをおこなう場合もあります。
成年後見制度の主な支援には次の2つがあります。

• 財産管理：不動産や預金などの管理や処分の判断を支援または手続きまで代行
• 身上管理：介護や福祉サービスの利用の支援またはサービス開始手続きの代行

また、成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度があります。
選任のタイミングなどそれぞれ特徴が異なるためご説明します。

成年後見制度による不動産売却：任意後見制度とは

本人にまだ判断能力がある段階で事前に任意後見人や支援を受けたいサービス（介護サービスの手続きや財産の管理など）を決めておきます。
本人の判断能力が低下した際には、任意後見人が本人に代わって事前の取り決めどおりに手続きなどをします。

成年後見制度による不動産売却：法定後見制度とは

本人の判断能力がなくなった後に家庭裁判所が成年後見人を選任して本人を法的に支援します。
法定後見制度には、本人の自立の程度によって下記の3種類があります。
成年後見人
精神上の症状（認知症・精神障害・知的障害）で判断能力の欠除が常態化している場合に、本人の利益のために本人を代理して下記をおこないます。

• 代理契約権：福祉サービスや財産の購入・処分などの契約をする
• 財産管理権：不動産や預金などの管理や手続きをする
• 代理取消権：本人が誤って結んだ契約を本人の代わりに取り消す

保佐人
精神上の症状（認知症・精神障害・知的障害）で判断能力が不十分な場合に、保佐人の同意がなければ本人の法律行為が成立しないという制限をつけて、一定の契約行為の判断を誤らないようサポートします。
補助人
軽度の精神上の症状（認知症・精神障害・知的障害）で判断能力が不十分な場合に、家庭裁判所の審判によって特定の法律行為に限って補助人に同意権や取消権を付与して本人をサポートします。

不動産売却を本人に代わっておこなう成年後見人の選任手続きとは

成年後見の申立ては、誰がどこへ何を揃えて手続きすれば良いのでしょうか。

不動産売却を助ける成年後見人の選任手続き：裁判所への申立て

下記は家庭裁判所への法定後見の申立てから法定後見の開始までの概要です。

• 申立て先の裁判所：本人の住所地を管轄する家庭裁判所
• 申立てができる者：本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長
• 申立ての所要期間：申立てから法定後見の開始までは約4か月

そして、申立てから法定後見開始までの約4か月の流れは「申立て・審理・法定後見開始の審判・成年後見人等の選任・審判の確定（法定後見の開始）」となります。
注意すべきは、成年後見制度は判断の応力が乏しい本人を保護する制度のため、本人の判断能力が回復する以外は途中で廃止することができない点です。

不動産売却を助ける成年後見人の選任手続き：申立ての必要書類

成年後見人の選任手続きに必要な書類は下記のとおりです。

• 申立書（申立人の個人情報）
• 申立書付票（申立書の補足書類）
• 本人の財産目録（不動産・金融財産・支払債務など）
• 本人の財産等に関する資料（財産の詳細が書かれたもの）
• 本人の収支予定表（本人の年間の収入と支出金額の目安金額）
• 本人の診断書（主治医が診察した本人の健康や精神状態のレポート）
• 本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書（東京法務局から取得）
• 親族関係図（本人と親族との関係）
• 後見人等候補者身上書（後見人の候補者について）
• その他の書類（上記を補足する戸籍・住民票・その他資料）

後見人・保佐人・補助人で共通する法定後見開始の審判の申立てに必要な費用は以下のとおりです。

• 申立手数料：800円（収入印紙）
• 登記手数料：2,600円（収入印紙）
• その他に、連絡用の郵便切手や鑑定料が必要な場合もあります。

上記の書類や費用などについてはあくまで1つの事例のため、詳しくは家庭裁判所にご相談ください。

成年後見人による不動産売却の方法

居住用財産は成年被後見人などの住む場所確保を最優先するという観点から、非居住用の不動産に比べて厳しい基準が設けられています。

成年後見人による不動産売却方法：居住用不動産の場合

成年後見人が、成年被後見人所有の居住用不動産を売却する場合には、必ず家庭裁判所の許可が要ります。
それは、家というものは人間の生活の基盤となる必要不可欠なものだからです。
そのため、成年被後見人が持っている居住用不動産をなぜ売らないといけないのかという理由に、正当性があるのかを厳しく審査されるのです。
家庭裁判所へ居住用不動産を売却する許可を求める場合には下記の書類が必要です。

• 家庭裁判所への申立書
• 売却を希望する居住用不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産評価証明書
• 売買契約書の予定案文
• 不動産の売却価格査定書
• その他（住民票や意見書や印紙など）

もしも、悪意で売買契約を勝手に締結したとしてもその売買契約は無効になり、成年後見人が売買契約をおこなっていれば不適格として解任されることもあります。
また、決済や引き渡しの段階で必ず家庭裁判所の許可が必要で、条件が成就しなければ契約は白紙撤回すると付記しておこないます。

成年後見人による不動産売却方法：非居住用不動産の場合

成年被後見人所有の不動産であっても、非居住用不動産の売却では家庭裁判所の許可は必要ありません。
売買に関する一連の手続きについても、一般的な売買の手順と比べてとくに変わりはありません。
ただし、居住用不動産かどうかの判断が難しい場合や、売却するにつき正当な理由がないものは無効になります。
そのため、非居住用不動産の売却であっても事前に専門家や家庭裁判所に相談しながら売却を進めるこが大切です。

まとめ

成年後見人による不動産売却の方法について解説しました。
不動産の所有者が認知症の場合や判断能力がない場合でも、安心して処分したりできるのが、この成年後見制度です。
条件によって家庭裁判所の許可が必要な場合があるため、売却の際には確認しておくと良いでしょう。
「ハート・コンサルティング株式会社」は埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで買取事業をしています。
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