不動産売却前に自分で相場を調べる方法と2種類の査定方法をご紹介！

売却査定とは、多くの場合に不動産会社へ依頼して不動産の金額や根拠となる理由を聞きます。
また売却査定をする際は、目安金額を早く知りたい場合と、正確な金額を知りたい場合があるでしょう。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺で売却や買取をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における査定！自分で相場を調べる方法

売却査定は、一般的に不動産会社に依頼をして価格相場を出してもらいますが、自分で相場を調べることもできます。
しかし、実際に契約する金額は売主と買主の合意で決まるものですから、正しい査定結果というものもありません。

不動産会社の売却査定以外で売却相場を知る2つの方法とは

不動産の売却相場を調べる方法は以下の2つです。

• 過去に実際に取引された近隣の類似物件の金額を調べる
• 政府などの公的機関が公表している基準の公示地価を調べる

不動産は、築年数が新しいものと古いものなら価格差がありますが、同じような築年数や規模の類似物件同士なら大きな価格差はありません。
また、過去の事例と同じような価格で売れることが多いので、周辺の不動産がいくらで売却できたのかということが参考になります。
国は、不動産鑑定士が全国の基準地を鑑定した結果に基づき、全国の土地価格の基準になる指標を毎年公表しています。
個別の事情に影響を受けない公平な鑑定によって計算された不動産価格は、不動産取引にとって信頼できる基準です。
そして、取引事例や公的価格と査定物件を比較して、同様な物件であれば同等の査定金額が提示されるでしょう。

不動産会社の売却査定以外で価格相場を知る！類似物件を調べる

類似物件の価格は、不動産ポータルサイトに掲載された売出し中の物件を調べるだけでも参考になります。
たとえば、地域を埼玉県狭山市に絞り、検索条件として調べたい物件の種別（土地・中古一戸建て・マンション）を指定して検索する方法です。
ただし、売出し中の物件価格は値段交渉を見込んで少し高額に出していることもあるため、掲載されている価格そのままではなく、5~10%程度低い金額を参考にすると良い場合もあります。
また「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地総合情報システム」というインターネットサービスを使えば、実際に取引された事例を閲覧することができます。

不動産会社の売却査定以外で価格相場を知る！公示地価を調べる

公示価格とは、国土交通省が選んだ標準地点を、2名の不動産鑑定士が1月1日時点の1平米あたりの価格を鑑定し、その結果を参考にして3月に公表する基準土地価格です。
公示地価は実際の取引額とは異なる金額で、一般的には地価公示額の約1.1倍が実勢価格の目安とされています。
公示価格は、国土交通省の専用サイトで埼玉県狭山市を選び、そのほかの条件を選択して検索すれば調べることができます。

不動産売却における机上査定とは

ここでは、2種類の査定方法のうち「机上査定」について解説します。
机上査定とは、公的機関が発表する価格や過去の取引事例、現在売り出し中の競合物件価格などから、不動産の査定結果をだすことをいいます。
対象の不動産に直接訪問せず、資料やデータをもとに査定をする方法であるため、簡易査定とも呼ばれています。
そのため、類似物件の相場や目安となる金額をすぐに知りたい場合に有効と言えるでしょう。

不動産売却における机上査定で用いる根拠

机上査定では、過去の取引事例の類似物件を根拠としています。
また、埼玉県狭山市が3年ごとに評価替えをし、公示価格の約70%と言われている固定資産評価額も、公示地価と同様の公的価格として根拠にします。
建物に関しては建築してから20年で価値がなくなるものと仮定して築年数に応じた残存価格を計算し、土地の価格と合算して中古一戸建て価格の査定金額とします。

不動産売却における机上査定のメリット

机上査定におけるメリットは、この査定方法の特徴でもある2～3日で査定結果を知ることができるという手軽さです。
また、現地へ出向かずとも査定ができるため、たとえば相続した遠方の空き家なども遠隔地から査定依頼をすることができます。
とくに、内見せずに査定ができるため、部屋の片付けや清掃などの手間もなく、近所の方にも知られずに査定することができるのです。

不動産売却における訪問査定とは

続いては訪問査定について解説します。
訪問査定とは、資料やデータを使用する机上査定の結果をもとに、実際に現地に出向いて査定をする方法で、不動産を実際に売却する際は、訪問査定が不可欠となります。

不動産売却における訪問査定でやっておくこと

訪問査定をおこなう前に、以下のようなことを事前準備としてやっておきましょう。

• 査定担当者が物件を隅々まで見やすいように部屋を整える
• 売主が居住していて感じていることなどの情報をまとめる
• 不動産取得後の物件に関連する書類を揃えておく

訪問査定の目的は机上査定で汲み取れなかった情報の収集であるため、部屋の隅々や収納の奥まで見渡せて資料が揃っているほうが正確な査定結果が期待できるでしょう。
そのため、事前に不動産を綺麗に掃除をしておき、細かいところまで確認ができるように整理整頓をして荷物を片付けて置きましょう。
また、揃えておくべき書類は以下のようなものです。

• 不動産購入時に使用した販売チラシやパンフレット
• 固定資産税納税通知書
• 不動産購入時の売買契約書
• 権利証
• 間取り図

これら以外にも、さまざまな必要書類があるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
内見する方にとってこの物件での新生活を具体的にイメージするためにも、売主しか知らないメリットやデメリットはとても有効な情報になるため、しっかりと伝えるようにしましょう。
また、具体的な物件の紹介ができるように、良い点だけでなく懸念点も査定担当者に伝えておくとスムーズです。

不動産売却における訪問査定で用いる根拠

訪問査定は、机上査定結果に訪問査定で得られた以下のような物件ごとの個別の状況を加味して補正し、査定金額の精度を高めます。

• 地図上からは分からなかった駅からの高低差
• 生活施設（スーパーマーケット・公園・病院など）への利便性
• 建物の外観・内装・住宅設備の劣化状況など
• 周辺環境（交通量・夜道の明るさ・墓地など嫌悪施設の有無など）

上記のようなものを根拠として、不動産の査定をおこないます。

不動産売却における訪問査定のメリット

訪問査定の最大のメリットは、机上査定では分からない現地の状況を汲み取った正確な査定金額が出せることです。
そのため、机上査定よりも精度の高い査定結果が期待できるでしょう。
また、訪問査定をおこなうことで、不動産会社から改善すべき点を提案してもらえることもメリットであると言えます。
訪問査定で出る査定額は、ほとんど売却価格に近いものであると言えるため、本格的に不動産売却を検討している方や、より正確な査定額を求める方におすすめの査定方法です。
査定時点ではマイナスの状況（住宅設備の故障や荷物の未整理）でも、内見までにプラスに変えられるよう対策を進めておきましょう。

まとめ

不動産売却前の自分で相場を調べる方法と、2種類の査定方法についてご紹介しました。
より正確で精度の高い査定結果を希望する場合は、資料やデータを確認したうえで、実際に出向いて細かく調べてもらえる訪問査定がおすすめです。
埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひハート・コンサルティング株式会社までお気軽にご相談ください。