空き家の相続税はどうなる？計算方法や対策を解説

日本には今どのくらい空き家があるのかご存知でしょうか。
総務省の統計によると平成30年の空き家の数は849万戸で、これは住宅総数の13.6%にのぼります。
今後、空き家は増え続けるとされていて、その結果、空き家を相続する件数も増えてくるでしょう。
そこで埼玉県狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで空き家を相続する予定のある方に向けて、空き家の相続税の計算方法や相続税の対策について解説します。

空き家の相続税はどうなる？

空き家のように人が住んでいない家でも、相続人が相続財産に対応した相続税を払う必要があります。
相続税の中にはいろいろな特例がありますが、小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいたマイホームを相続すると、一定の要件を満たすことで受けることができます。
では、小規模宅地等の特例とは、どういう内容なのかというと、被相続人のマイホームの土地が330㎡までの部分について、相続税評価額を80%減額するというものです。
そのためこの小規模宅地等の特例を使うと、大幅に相続税を減税することができます。
ただし、ここで忘れてはいけないのは、対象となるのは被相続人が居住していたということが必要になります。
つまり、被相続人のマイホームでないと、小規模宅地等の特例を受けることができません。
そのため被相続人が所有していたのが空き家だった場合は小規模宅地等の特例を受けることができません。
空き家が被相続人の所有であっても、マイホームではないからです。
また、被相続人が亡くなったことで空き家になってしまった家も、小規模宅地等の特例を受けることができません。
これは誰も住んでいないので、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていないからです。
しかし、被相続人の配偶者が相続した場合、または、一定要件を満たす持ち家のない相続人が相続する場合は適用できます。
小規模宅地等の特例は、相続直前に空き家である場合には適用されません。
ただし、被相続人が生前に老人ホーム等の施設に入居していたため、空き家になっているという場合は、適用される場合があります。

空き家の相続税の計算方法とは

以上のように空き家の相続税は、小規模宅地等の特例を受けることができないため、マイホームの相続と比べると割高になります。
それでは実際にどれくらいの税額になるのか、具体例をあげて計算します。
ここでは小規模宅地等の特例が適用された場合と適用されない場合について計算をしてみます。

小規模宅地等の特例を受けない場合の計算例

まず、小規模宅地等の特例を受けない場合の計算例です。

• 相続する不動産：（面積）300㎡、（評価額）8,000万円
• 相続人：1人

相続税を算出する場合には、まず基礎控除額を算出します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の人数）
この数式を上記の例に当てはめると、基礎控除は下記のとおりとなります。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円
次に課税遺産総額は評価額から基礎控除額を差し引いて「4,400万円」となります。
課税遺産総額が4,400万円の場合は、税率が20%、控除額が200万円になりますので、小規模宅地等の特例を受けない場合の相続税は次のとおりとなります。
相続税＝4,400万円×20%－200万円＝680万円

小規模宅地等の特例を受けた場合の計算例

次に小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算をします。
まず、相続した不動産は300㎡なので、面積が330㎡未満ということになり、土地のすべてに対して小規模宅地等の特例の適用となります。
次に評価額について計算をします。
小規模宅地等の特例を使った評価額＝8,000万円×（1－0.8）＝1,600万円
評価額が基礎控除の3,600万円を下回るため、相続税は0円ということになります。
このように小規模宅地等の特例の適用の有無で相続税の税額が大きく変わってくるということがわかります。
これは相続額が大きければ大きいほど、相続税の税額が大きく変わってきます。

相続した空き家の相続税の対策について

不動産の相続では、マイホームと空き家とで相続税に大きな違いが出てくるため、特に空き家については、相続税の対策を立てておくことが必要です。
空き家の相続対策については、大きく分けると相続前と相続後に分けられ、次の4つの対策があります。

• 相続発生前に空き家を売却する
• 小規模宅地等の特例を受けられるように賃貸で運用する
• 家なき子が空き家に住み、小規模宅地等の特例を受ける
• 空き家を売却して所得控除の特例を使う

相続発生前に空き家を売却する

空き家は人が住んでいないので、放置しておくと、さまざまな問題が発生します。
そうならないようにするためには管理をしっかりすることが大事ですが、それでも空き家の場合は小規模宅地等の特例の適用を受けることができないため、相続税が割高になってしいます。
そのため、空き家は維持管理のコストが高くなってしまうので、売却してしまうという手段があります。
空き家については次のケースがあり、それぞれメリットについて解説します。

• 相続発生後空き家になる
• 相続した時点で空き家になっていた

居住用財産（マイホーム）の売却では特別控除の特例があるので、譲渡所得から3,000万円までを控除できます。
そのため、譲渡所得税の減税が可能になります。
また、所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得が6,000万円以下の場合に税率が14.21%に減税されます。
なお、既に空き家になっている場合も居住用財産の売却の特例を適用することができますし、軽減税率の適用も可能です。
しかし、誰も住まなくなって3年目の12月31日までに売却することが条件になります。

小規模宅地等の特例を受けられるように賃貸で運用する

相続発生の前に空き家を賃貸に出すことで小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
これは相続が発生した後、200㎡までの土地に対して評価額の50%を減額して計算することができます。
ただし、相続発生前の3年以内に始めた賃貸業は小規模宅地等の特例の適用にはならないのですが、事業的な規模であれば小規模宅地等の特例を受けることができる場合もあります。

家なき子が空き家に住み、小規模宅地等の特例を受ける

家なき子とは、マイホームを所有しない賃貸住宅に生活をしている相続人のことをいいます。
家なき子の特例を利用すると、小規模宅地等の特例の適用を受けて、330㎡までの土地に対して、評価額の80%の減額を受けることができます。
この場合、以下の要件を満たしておく必要があります。

• 被相続人に配偶者がいない
• 相続開始した直後に被相続人のマイホームに同居した法定相続人がいない
• 家なき子が相続発生から3年、自分でマイホームを所有せず、賃貸不動産で生活していた
• 相続する家を所有したことがない
• 相続税の申告期限まで宅地を所有する

空き家を売却して所得控除の特例を使う

相続した空き家にも所得税の3,000万円の特別控除を利用できるので、空き家を売却して節税をするという方法もあります。
ただし、こちらは要件が厳しいこともあり、不動産会社や税理士に相談してみることをおすすめします。

まとめ

このように空き家の相続は、小規模宅地等の特例を受けられないと、税額が大きくなってしまいます。
要件を満たすことで特例が受けられることもあるため、事前に確認してみましょう。
ハート・コンサルティング株式会社は、埼玉県狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで様々な不動産取引をおこなっています。
相続等でお悩みの場合は、ぜひご相談ください。