リースバックの仕組みやメリットとは？リバースモーゲージとの違いも解説

自宅を売った後も、自宅に住み続けたいという方も多いのではないでしょうか。
そんな悩みを抱えている方には、リースバックがおすすめです。
そこで今回は埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をサポートする「ハート・コンサルティング株式会社」が、リースバックの仕組みやメリット、リバースモーゲージとの違いについてご説明します。

リースバックとは？仕組みについて

リースバックとは、自宅を売却した相手と賃貸契約を結んで、売却後も自宅に住み続けることができる仕組みです。
自宅を売却することで売却益を得ながら、賃貸住宅として自宅に引き続き住み続けられるのがメリットです。
条件付きですが、売買契約の際に買戻し特約を設定することで、あとで自宅を買戻すこともできます。
具体的には、自宅を売却した買主は一定の期間、第三者へ自宅を転売できないようにする特約と、期限内に買戻し金を支払うことで自宅を買い戻せる特約を設定します。

リースバックの仕組み・買戻し特約とは

先ほどご紹介したリースバックした家の買戻し特約とはどのようなものなのでしょうか。
リースバックの買戻し特約は、すべてのリースバック契約について設定されるものではありません。
買主が、買戻し特約の設定を認めてくれた場合のみ可能となります。
一般的なリースバックの買戻し特約の仕組みは、一定の期間内に特約で定められた金額を支払って買戻す仕組みになっています。
また、期間内に買戻し金額を支払うことのみならず、買戻し特約で定められた期間内に、賃料の滞納を起こさないことなどの条件も付けられます。
もし滞納条件に違反すると、買戻し特約の権利を消失してしまうことになります。
買戻し特約を設定した場合は、いつまでが特約の有効期限なのか、特約期間中は絶対に家賃滞納を起こさないなどの注意が必要です。

リースバックの仕組み・注意点とは

住宅ローン残債のある自宅をリースバックしようとする場合、注意が必要です。
リースバックは売却価格がローン残債を上回るアンダーローン物件にしか、用いることができません。
売却価格がローン残債を下回るオーバーローン物件では、金融機関の抵当権が外せないからです。
またリースバックでは、普通賃貸借契約でなく定期借家契約とされることがあります。
定期借家契約は、契約期間が満了すると再契約を結ぶことになります。
ですが、オーナーが再契約を拒否すると契約終了となり、住み続けることが出来なくなります。
出来るだけ長く住み続けたいと思っている場合は、定期借家契約ではなく普通賃貸借契約を結べるか確認しておくと良いでしょう。

リースバックによる3つのメリットとは

リースバックには大きく3つのメリットがあります。

• 売却後も自宅にそのまま住み続けることができる
• 自宅を所有することでのコストが無くなる
• 自宅を所有することのリスクを無くすことができる

①売却後も自宅にそのまま住み続けることができる

リースバックの1番のメリットは、自宅を売却して売却益を得ながら、賃貸契約を結ぶことでそのまま売却した自宅に住み続けられることです。
一般的な不動産売買取引では、自宅の所有権移転・引き渡しまでに退去して新居に引越さなければなりません。
そのため、引越し費用がかかりますし、引越し業者の繁忙期と重なると引越し費用は高額になります。
また子供の学区変更を避けるために同じ学区内の賃貸住宅に引越した場合に、ご近所から詮索される心配もありません。
リースバックであれば引越し費用はかからず、家賃さえ支払えば自宅を売却したことを知られることなくそのまま住み続けることが出来るのです。

②自宅を所有することでのコストが無くなる

自宅を所有している場合、毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。
また火災保険料の支払いも必要です。
マンションなら管理費、一戸建てなら定期的に自宅の修繕費がかかります。
このように家を所有していると、なにかとコストがかかるものです。
リースバックによって自宅を賃貸に切り替えると、これらの支払いが無くなります。
毎月の家賃はかかりますが、それ以外のコストが無くなることはメリットです。

③自宅を所有することのリスクを無くすことができる

自宅を所有からリースバックに切り替えることで、所有することでのリスクを無くすことができます。
所有することのリスクとは、以下の通りです。

• 地震や洪水による建物の破損、倒壊
• 不景気による市場価格の下落
• 住宅ローンの金利上昇

これらのリスクは、いつどのように起こるか誰も予測することが出来ません。
自宅をリースバックに切り替えることで、同じ家に住み続けながらこれらのリスクの心配が無くなります。

リースバックによるデメリットについて

リースバックのデメリットは、通常の不動産会社による仲介での売却と比べて売却価格が安くなることです。
リースバックと自宅の売却を迷っている場合は、不動産会社に査定を依頼して、仲介での売却による査定額とリースバックの買取価格とを比較検討することをおすすめします。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リバーバスモーゲージとは、自宅を担保に金融機関からお金を借り、お金を借りた方が亡くなるか期限となったときに自宅を売却して返済する仕組みです。
自宅に住み続けながら資金調達ができるという点でリースバックと似ています。
ですが、リースバックは所有権を移転するのに対して、リバースモーゲージは所有権を移転せずに資金調達をするという違いがあります。
つまりリースバックが不動産取引であるのに対し、リバースモーゲージは金融機関が提供する金融商品だということです。

リバースモーゲージの利用シーンと注意点

リバースモーゲージの利用シーンとしては、老後資金に不安を持つ高齢者が活用するケースです。
リバースモーゲージによって借り入れた資金は、使途が自由になっているケースが多いですが、金融機関によっては使途を確認されるケースもあるので注意が必要です。
リバースモーゲージによる毎月の支払いは、元本は含まれず利息のみです。
また、利用可能な対象についても、リースバックと違いがあります。
リースバックが法人、個人を問わず不動産全般に利用できるのに対し、リバースモーゲージでは個人で土地付き建物に利用が限られるという違いがあります。
また、リースバックの場合、抵当権が設定されていてもアンダーローン状態であれば利用できますが、リバースモーゲージでは抵当権が設定されていると利用できません。

まとめ

今回はリースバックの仕組みやメリット、リバースモーゲージとの違いについてご説明しました。
リースバックとは、自宅を売却した相手と賃貸契約を結んで、売却後も自宅に住み続けることができる仕組みで、自宅を所有するコストとリスクを無くせるメリットがあります。
リースバックに似た仕組みにリバーバスモーゲージがありますが、所有権が移転するかしないかという大きな違いがあります。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアの不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。