不動産売却をするとかかる税金とは？税金の種類と計算方法や特例をご紹介

今まで所有していた不動産を売却して発生した利益を譲渡所得といい、譲渡所得には住民税や所得税といった譲渡所得税と呼ばれる税金がかかります。
譲渡所得税は所有している時期で税率が変わってきますし、状況によって節税することも可能です。
そこで埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却したときにかかる税金について、ご紹介します。

不動産売却した場合にかかる税金の種類について

不動産売却する場合には、さまざまな経費や税金がかかります。
具体的には仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料やそれにかかる消費税などです。
そこでまずは、不動産売却した場合にどのような税金がかかるのかということについて解説します。
不動産売却をした場合にかかる税金と納付するタイミングは以下のとおりです。

• 不動産売買契約：印紙税
• 不動産の引き渡し：登録免許税
• 不動産売却の確定申告時：所得税
• 確定申告をした年の6月頃：住民税

不動産売買契約をする場合に売買契約に記載された金額に応じた収入印紙を貼付します。
この売買契約書に貼付する収入印紙代が印紙税です。
税額は国税庁のホームページに掲載されていますが、10万円を越える場合、令和6年3月31日まで軽減措置が適用されます。
次に不動産売買契約をしたあとに、引き渡しをしますが、この際所有権移転の登記をしますので、登録免許税がかかります。
中古住宅の所有権移転の登録免許税は、「固定資産税評価額×2%」となり、令和6年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。
不動産を売却して利益がでた場合は、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
この際の利益を譲渡所得といい、譲渡所得には住民税や所得税がかかりますが、それを総称して譲渡所得税といわれています。
所得税は確定申告の期限日までに納付します。
その後、6月頃にお住まいの住所地に市区町村から住民税の納付書が届き、この場合、一括納付か4回の分割納付を選ぶことができます。

不動産売却した際に発生する譲渡所得税といった税金の計算方法

不動産売却をして利益が発生した場合には、不動産売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。
所得税や住民税といった譲渡所得税は、譲渡所得に応じた税金を納付するものです。
譲渡所得は分離課税なので、給与所得や事業所得とは別に計算して納付します。
そのため不動産売却して譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。
なお、不動産売却した場合に利益がある場合に譲渡所得税が発生するのですが、利益がない場合には譲渡所得がないので、確定申告をする必要はありません。
しかし、確定申告をしない場合でも税務署は不動産の売買情報を把握しているので、問い合わせが来る場合があります。
次に不動産売却して利益があった場合に課税される譲渡所得税（所得税・住民税）の計算方法について解説します。
まず譲渡所得税を算出する場合には、譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と売却する際にかかった譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費には以下のような費用が含まれます。

• 不動産の購入費用
• 不動産の購入時に納付した税金
• 不動産購入時の仲介手数料
• 建築にかかった費用
• その他取得時にかかる費用

ここで注意をしたいのが、建物の購入費用です。
算出する際に売却する建物の取得費用から減価償却費を差し引く必要があります。
建物価格は、売買契約書に記載されているため確認してみましょう。
減価償却費は次の数式で算出できます。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
なお、償却率は建物の構造によって変わりますので、注意しましょう。
次に譲渡費用は、売却する際にかかる費用ですが、仲介手数料などはその代表的なものになります。
以上をふまえて、譲渡所得は「譲渡所得＝売却価格－（取得費－減価償却費）－譲渡費用」で計算できます。
次に譲渡所得税は「譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率」で計算します。
この際の税率は、不動産を所有している期間によって異なります。
不動産売却した年の1月1日時点で不動産所有期間が5年を超えている場合には長期譲渡所得となり、所得税15.315%、住民税5%で合計20.315％となります。
不動産所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30.63%、住民税9%で合計39.63％となります。
ここで注意すべきは、所有期間の基準が売却した年の1月1日であるということです。
例えば、2005年4月1日に購入した不動産を2010年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。
このように売却の時期が少しずれただけで、短期から長期に変わり税率が大きく変わることから売却するタイミングは慎重に対応するようにしましょう。

不動産売却で発生した税金を節税するために使える特例

譲渡所得税については、いろいろな特例があるので、利用することで節税をすることが可能です。
まず、ご紹介したいのが3,000万円特別控除です。
これはマイホームを売却した場合に譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。
そのため譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得における所得税と住民税が非課税になります。
なお、3,000万円の特別控除には次の要件があります。

• マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
• マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
• 売った年から3年前までにこの特例を受けていない
• 売主と買主が親子などの特別な関係にない事

以上の特例を受ける場合には、翌年の確定申告をする必要があります。
また、この特例を受けるとその後2年間は適用できませんし、併用できない特例もあるため注意しましょう。
次にご紹介するのが、「特定居住用財産の買い替え特例」です。
「特定居住用財産の買い替え特例」は、所有した期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売却し、一定期間に新規でマイホームを買い替えた場合、譲渡所得税の課税が繰り延べになるというものです。
これは今回、譲渡取得には課税されないものの、次回買い替えた場合に繰り延べ分を含めて課税される仕組みです。
このケースでは譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除を使うほうが税金が0になります。
一方で譲渡所得が3,000万円を超えている場合には、特定居住用財産の買い替え特例を利用した方が節税になります。
最後にご紹介するのが、譲渡所得がマイナスになっても適応できる特例です。
不動産売却では利益が出ることばかりではなく、損失が発生する場合もあります。
譲渡所得がマイナスの場合、確定申告をする必要はないのですが、特例や控除を利用する場合には確定申告が必要となります。
譲渡所得で損失が出た場合は「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」を適応すると、他の所得を差し引けるため、所得税の還付が受けられます。
たとえば給与所得とマイナスの譲渡所得を合算（損益通算）すると、全体の所得を少なくでき、所得税の負担を抑えることができます。
なお、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越してその年の所得から差し引きすることができます。
損失金額は最長3年間繰り越しできます。

まとめ

不動産売却の際にかかる税金についてご紹介しました。
事前に計算して金額を把握したり、控除や特例の条件を確認しておくと良いでしょう。
ハート・コンサルティング株式会社では、埼玉県狭山市を中心に入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産取引をおこなっています。
不動産売却をご検討の場合は、ぜひご相談ください。

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