相続した不動産を売却したい！手続きに必要な書類や税金の計算方法を解説

被相続人から不動産を相続すると、様々な手続きがあります。
不動産を相続した場合にどのような手続きがあり、税金の種類や注意点をおさえておくことで、不動産売却がスムーズに進むでしょう。
埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、川越市、所沢市及び周辺エリアにお住まいの方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続した不動産を売却！手続きに必要な書類とは

不動産を相続した際に必要な提出書類は下記の通りです。

• 死亡届
• 世帯主の変更届
• 年金受給権者死亡届
• 介護保険の資格喪失届

死亡届は、亡くなったことを知った日から7日以内に提出し、その際に被相続人が世帯主の場合は、亡くなった日から14日以内に提出する必要があります。
いずれも、居住地の市区町村役場が提出先となります。

相続をするかどうか決める

まずは、遺産状態がどうなっているのか調べるために、遺言の有無を調べます。
というのは相続の場合、遺言書に書かれていることに従って相続することが原則だからです。
ただ、もし遺言書がなければ相続するべき方を探し出して、遺産分割協議をして相続をどのようにするのかを決める必要があります。
この場合、民法で決められたやり方で相続財産の分配を決めます。
ここで注意するべき点は、遺産を相続するということはプラスの資産だけでなく、ローン残債などのマイナスの資産も相続として引き継ぐということです。
その際、引き継がないと選択する場合は、相続開始を知った日から3か月以内に、相続放棄や限定承認の手続きをしなくてはいけません。
相続放棄とは相続をしないということで、限定承認はプラスの遺産の範囲内でマイナス遺産を相続するという方法です。

相続をする場合に必要な書類

相続の手続きは、相続人が一同に集まる必要はないのですが、それでも書類のやり取りをすることになるので、できるだけ早めに用意することをおすすめします。
相続に必要な書類は下記のとおりです。

• 相続人全員の戸籍謄本（被相続人が亡くなった日付以降のもの）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで）
• 被相続人の住民票の除票（本籍記載のあるもの）
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 対象不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員分の住民票の写し

不動産の相続が決まった場合には、相続を原因とした所有権の移転をします。
その後相続税などを納付しますが、ここで売却をする場合には、まず不動産会社と媒介契約をして販売の委託をします。
媒介契約には次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約について解説します。
一般媒介契約は、売主は複数の不動産業者に依頼することができます。
専任媒介契約は、売主は1社の不動産会社のみに販売活動を委託できますが、自分で買主を見つけることも可能です。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、1社の不動産会社に販売活動を委託します。
ただ、専属専任媒介契約を結んだ場合には、自分で買い手を見つけることはできません。

相続した不動産を売却！税金の計算方法について

不動産を売却する場合には、さまざまな税金がかかります。
必ず必要になる税金は、印紙税と譲渡取得税です。
不動産の売買をする場合に、売買契約を締結することになるのですが、その際に契約金額に応じて収入印紙を貼付することで納税が完了します。
2024年3月31日までに作成される売買契約書は税額が軽減されていますので、詳細は国税庁のホームページで確認しておきましょう。
次に不動産を売却した場合に利益が発生すると、譲渡所得税の対象となり、所得税と住民税を確定申告後に納付することになります。
具体的には、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をします。
住民税は、確定申告をした6月頃に納付書が届くことになります。
譲渡所得の算出方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
譲渡価格とは、土地や建物など不動産の売却価格のことを指します。
取得費は、購入代金や建築代金、購入する際に支払った税金などを指します。
譲渡費用とは、この売却するにあたってかかった仲介手数料や印紙税、建物解体費などの費用が該当します。
税率は、売却する1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
なお、譲渡所得税の特例を受けることで、節税することができるのですが、そのためにも確定申告をすることが必要です。

取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合）

これは、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却することを要件とした特例で、相続税の一部を譲渡所得の算定時に取得費に加算することができます。
取得費に、相続税の一部を加算することにより譲渡所得を軽減でき、譲渡所得税と住民税の税額を少なくすることが可能です。

相続空き家の3,000万円控除（相続などで取得した空き家を譲渡した場合）

相続などで取得した空き家をリフォーム後に売却、または空き家を取り壊して売却した場合に利用することができ、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。
この特例は、空き家を減らすことを目的としているため、被相続人が亡くなった時点で一人暮らしである場合などの要件があります。
また、取得費加算の特例と併用することができないほか、さまざまな条件や必要書類もあるため、事前に確認しておきましょう。

相続した不動産を売却！注意点とは

注意点を3つに分けてご紹介しますので、チェックしておきましょう。

相続登記をおこなう

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変えるために、登記簿のデータを変更する手続きのことを言います。
被相続人名義の不動産であれば、売却することはできないため、事前に確認を済ませ、相続登記をおこなうようにしましょう。

遺産分割協議をする

不動産を相続したときには、遺言書の有無をする必要があるとご説明しました。
その際、遺言書がない場合には、相続する権利のある親族などで遺産分割協議書を作成する必要があります。
相続については遺産分割協議の内容に全員が同意することが条件となるため、まずは相続人同士が納得するまで話し合いをする必要があります。
不動産の分割方法として、代償分割・換価分割・現物分割の3つがありますが、財産を売却してその代金を相続人全員で分ける方法の代償分割または換価分割の方法を選択することをおすすめします。

契約不適合責任について話し合う

契約不適合責任とは、買主に引き渡された不動産の内容が、契約書の記載された内容と違う場合に、売主は買主に対して責任を取らなければならないことを言います。
相続人が複数いる場合には、相続分に応じて担保責任を負うとされており、損失相当分を分担して補う必要があります。
そのようなトラブルを防ぐためにも、契約前に不動産の欠陥などは事前に通知しておきましょう。
また、インスペクションを実施することで、隠れた瑕疵なども発見できることから契約不適合責任をできるだけ避けることができると言えるでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、相続人全員の合意が必要です。
瑕疵担保責任に問われないためにも、インスペクションを実施するなどの対策をとっておきましょう。
弊社では、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市周辺で不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却についてお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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