不動産売却で知っておきたい固定資産税評価額！計算方法や種類について

不動産売却の際に固定資産税評価額という言葉を聞くことがあるでしょう。
ですが固定資産税評価額とは何か、路線価や基準地価との違いが分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこで、埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアで不動産売却をお考えの方に向けて、固定資産税評価額とは何か、その計算方法やその他の4つの土地評価額の種類について解説します。

不動産売却時に耳にする固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、全国の市区町村が定める土地の評価額のことです。
固定資産税評価額の役割は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの不動産に関連する税額算定に用いられます。
これらの税金を計算する際には、土地に対する課税率を用います。
土地に対する課税率は、固定資産税で1.4%、都市計画税が0.3%と決まっています。
この課税率と固定資産税評価額を用いて税額の計算をおこないます。
不動産を所有していると固定資産税や都市計画税の通知が毎年届きます。
課税明細書に記載されている固定資産税評価額を確認することで、自分が所有する土地の価値を手軽に知ることができます。

固定資産税評価額の見直しはいつおこなわれるのか

固定資産税評価額の見直しは、3年に一度です。
そのため景気状況やエリアの特性などで地価の変動が激しい場所では、固定資産税評価額の評価替えがおこなわれてから2、3年も経過すると評価額が実際の取引価格と大きく乖離しているケースも出てきます。
一般的に固定資産税評価額は、不動産売却時の実勢価格に対して、土地部分で60～70%、建物部分は建築費の50～70%程度になります。
固定資産税評価額と実際の取引価格は違うということを知っておいてください。
固定資産税評価額の決め方についてですが、不動産鑑定士が評価して決定されます。
ではなぜプロの不動産鑑定士が鑑定して決めた評価額と、不動産の売却価格との間に差が出来るのでしょうか。

なぜ不動産売却価格と固定資産税評価額は違うのか

それは固定資産税評価額が、税金を徴収するにあたって、その土地の評価の妥当性を知るために決められるものだからです。
そもそも売却価格とは、その商品価値によって決まるものです。
土地の形状や最寄り駅までの距離、通勤通学時における路線の利便性、近隣に学校やスーパーマーケット、病院などがあるかどうかなどがあげられます。
一方で固定資産税評価額は、固定資産税の税額算定の基準として設定されます。
つまり、不動産の売却価格と固定資産税評価額などの公的機関が用いる土地の評価額は、評価目的そのものが違うのです。

不動産売却時に参考にされる固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、総務大臣によって定められた「固定資産税評価基準」に基づいて市区町村が設定します。
土地の鑑定評価作業を依頼を受けた不動産鑑定士が評価をおこないます。
「固定資産税評価基準」には建物と土地のそれぞれについて評価方法が定められており、建物については再建築費を、土地については過去の売買事例価格を評価基準に用いると決められています。
ちなみに土地の固定資産税評価額については、不動産売却時の実勢価格の7割程度になるように定められます。
つまり、簡易的に土地の不動産売却価格を知りたい時には、固定資産税評価額を0.7で割れば不動産売却の実勢価格の目安を計算することができます。
固定資産税評価額を調べる方法は、固定資産税の納税通知書、固定資産課税台帳の閲覧、固定資産税評価証明書の取得という3つの方法があります。

固定資産税評価額を用いた固定資産税の計算方法とは

固定資産税評価額を用いた固定資産税の税額の計算方法は以下のようになります。
固定資産税の税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%（課税率）
建物の場合、「課税標準額＝固定資産税評価額」になります。
ですが、土地の場合は以下のように課税標準額を計算する必要があります。
土地の課税標準額＝固定資産税評価額×特例率
つまり固定資産税評価額は固定資産税の税額を決める、直接的な数値だということです。

固定資産税評価額を計算するための土地の評価方法とは

固定資産税評価額の計算は、標準宅地を選定して地価公示価格の7割を目安に時価が決められます。
その後、路線価を設定して個々の宅地の評価額を計算する流れです。

• 地域の区分けをおこなう（用地地域、現況の類似性を元に判断）
• 区分けした地域において指標となる街路を選び、街路に隣接する宅地から標準宅地を選ぶ
• 標準宅地に時価を設定（地価公示価格の7割を目安として）
• 標準宅地の時価を基準に路線価を設定する
• 路線価から個々の宅地に対して奥行価格補正等を適用して評価額を計算

固定資産税評価額以外の4つの土地評価額とは

土地の一物五価といわれるものがあります。
これは土地という1つの物に対して、5つの価格があるということを表した言葉です。
その呼び名の通り、土地には固定資産税評価額を含む5つの評価額があります。
ここでは、固定資産税評価額以外の4つの評価額について解説します。

路線価

路線価とは、その年の1月1日時点の評価額を国税庁が鑑定し、7月に財務評価基準書で公表される土地の評価額です。
相続税や贈与税の算定に用いられます。
道路ごとに路線価は設定され、路線価の設定された道路に面した土地1㎡あたりの土地価格が評価額になります。
市街地においてはほぼ路線価は設定されるのですが、地域によっては路線価が設定されていないエリアもあります。
路線価の設定のないエリアで相続税や贈与税を計算する場合には、固定資産税評価額を基準にして倍率方式を使って計算します。

公示地価

公示地価とは国土交通省から公表される評価額で、その年の1月1日時点の標準地における1㎡あたりの評価額を3月中旬から下旬にかけて発表されます。
他の評価額が税額算定の基準として用いられるのに対し、公示地価が設定される目的は土地の取引価格の指標となることです。
土地価格は、過去の取引事例をもとに相場が形成されます。
そのため悪意ある取引当事者が、意図的に土地の取引価格を上げたり下げたりすることもできます。
ですが意図的な取引価格の操作がおこなわれてしまうと、適正な地価が形成されなくなってしまいます。
そこで適正な地価の形成を目的に、公的機関である国土交通省が適正地価の基準を目的として公示地価を毎年公表しているのです。

基準地価

基準地価とは各都道府県が選定した基準地の価格のことで、設定する目的は公示地価と同じです。
公示地価が都市部とその周辺エリアという縛りがあるのに対し、基準地価にはエリアの縛りがありません。
そのため、公示地価が設定されないエリアを補完する評価指標として用いられます。

実勢価格

実勢価格は土地の時価のことです。
需要に対して供給が少ないと実勢価格は高くなり、反対なら安くなります。
土地の実勢価格は、その時のさまざまな社会的・経済的要因によって大きく変動します。

まとめ

今回は不動産売却で耳にする固定資産税評価額とは何か、その計算方法やその他の4つの土地評価額の種類についてをご説明しました。
評価目的によって参考にする評価額はそれぞれ異なります。
これらを理解すれば、不動産売却時にも便利な指標として用いることができます。
私たち「ハート・コンサルティング株式会社」は埼玉県狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市、その周辺エリアの不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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