不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税の概要と計算方法について解説

不動産売却時には、どのような費用や税金がどれぐらいかかるのかを把握しておかないと、「手元にもっと残るはずだったのに」といったことになるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却時にかかる費用のなかでも、とくに高額になりがちな「仲介手数料」と「譲渡所得税」の概要と計算方法について解説します。
ケース別のシミュレーションもご紹介しますので、埼玉県狭山市を中心に不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における譲渡費用とは？仲介手数料も該当する？

不動産売却時に発生する費用や税金のうち、とくに高額になりがちなのが、仲介手数料と譲渡所得税です。
そこで、まずはこの2つの概要についてご説明します。

仲介手数料とは？

不動産売却は、不動産会社に仲介を依頼しておこなうのが一般的です。
不動産会社は、さまざまな売却活動をおこなって買い手を探します。
そして、売却活動が実り、売買契約が成立した際に成功報酬として支払う費用が「仲介手数料」です。

譲渡所得税とは？

不動産売却で利益が生じた場合には、税金が発生します。
このときの利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
そして、これら3つの税金の総称が「譲渡所得税」です。
譲渡所得は、不動産の売却価格から、次のような費用を差し引いて残った金額を指します。
取得費
取得費とは、不動産の購入代金と、購入するために支払った費用の合計です。
具体的には、以下のような費用が該当します。

• 不動産の購入代金
• 購入時に支払った税金（印紙税、不動産取得税、登録免許税など）
• 購入時に支払った仲介手数料
• 測量費

譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことです。
具体的には、以下のような費用が該当します。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 不動産売買契約書に貼る印紙税
• 土地を売るために建物を解体した場合の解体費用
• 賃貸物件を譲渡する場合に、入居者を立ち退かせるための立ち退き料

不動産会社の仲介手数料は、購入時のものは取得費に、売却時のものは譲渡費用に含めます。
つまり、課税対象となる譲渡所得を算出する際、仲介手数料を必要経費として計上できるのです。

不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

不動産売却時に生じた譲渡所得に対して、譲渡所得税が課されることを前章でお伝えしましたが、実際どれぐらいの金額になるのか、事前に把握しておくと安心ですよね。
譲渡所得を算出する際には、不動産の売却金額から取得費と譲渡費用を差し引くことができ、その両方に仲介手数料が含まれます。
取得費に含まれる仲介手数料は、実際に支払い済みであるため把握しやすいでしょう。
しかし、譲渡費用に含まれる仲介手数料を事前に把握するためには、売買価格をもとに計算する必要があります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、法律によって「国土交通大臣が定める額を超える報酬を受け取ってはならない」と定められています。
多くの不動産会社が上限額を提示しているため、上限額を算出すれば、仲介手数料の目安がわかるのです。
仲介手数料の上限額は、以下のような計算方法で算出できます。

• 200万円以下の部分：売却価格×5％
• 200万円を超え、400万円以下の部分：売却価格×4％
• 400万円を超える部分：売却価格×3％

しかしこの計算方法では、不動産を上記のように金額の部分ごとに分けて計算し、合算しなければならないため、手間がかかります。
そこで、売買価格が200万円を超える場合は、次のような速算式を用いるのが一般的です。
売買価格が200万円超え、400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円
売買価格が400万円を超える場合：売却価格×3％＋6万円
なお、仲介手数料には別途消費税がかかります。
続いて、不動産売却における譲渡所得税の計算方法をご説明しましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は譲渡所得に対して課されるため、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
このとき、前章でお伝えしたような費用を、取得費や譲渡費用として計上します。
なお、建物については、年数の経過とともに価値が減少するため、減価償却費を差し引いた金額を取得費とします。
上記の計算式で譲渡所得を求めたら、その金額に税率をかけて計算した金額が、譲渡所得税です。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
このときの税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得（5年を超える）：20.315%

また、所有期間が10年を超える居住用の不動産を売却した場合、10年超所有軽減税率の特例が利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。

不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税をケース別に確認！

前章でお伝えした計算方法をふまえて、不動産売却のケース別にシミュレーションしてみましょう。

ケース別のシミュレーション例①一戸建て

以下のような条件を設定し、シミュレーションしてみましょう。

• 売却金額…3,000万円
• 取得費…2,500万円
• 譲渡費用…200万円
• 特別控除…なし
• 所有期間…20年

この場合の仲介手数料は、前章でお伝えした計算式に当てはめると、
仲介手数料：3,000万円×3％＋6万円×1.1＝105万6,000円
となり、この金額が取得費に含まれます。
譲渡所得は、前章でお伝えした計算式に当てはめると、
譲渡所得：3,000万円－（2,500万円＋200万円）＝300万円
となります。
所有期間が20年であるため、上記で算出した金額に、10年超所有軽減税率の特例の税率14.21％をかけます。
譲渡所得税：300万円×14.21％＝426,300
このケースでの譲渡所得税は、426,300円であると計算できます。

ケース別のシミュレーション例②マンション

以下のような条件のマンションでも、シミュレーションしてみましょう。
売却金額…4,000万円
取得費…3,000万円
譲渡費用…250万円
特別控除…3,000万円
所有期間…4年
この場合の仲介手数料は、前章でお伝えした計算式に当てはめると、
仲介手数料：4,000万円×3％＋6万円×1.1＝138万6,000円
となり、この金額が取得費に含まれます。
譲渡所得は、前章でお伝えした計算式に当てはめると、
譲渡所得：4,000万円－（3,000万円＋250万円）＝750万円
3,000万円の特別控除を利用する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができます。
このケースでは、750万円－750万円＝0となり、譲渡所得税は発生しません。

ケース別シミュレーション例③土地

土地を売却する場合も計算してみましょう。

• 売却金額…2,000万円
• 取得費…1,800万円
• 譲渡費用…300万円
• 所有期間…10年

同様に金額を当てはめて計算します。
仲介手数料：（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円
次に譲渡所得を計算します。
譲渡所得：2,000万円－（1,800万円＋300万円）＝－100万円
譲渡所得がマイナスになった場合も、譲渡所得税は課されません。
このように、不動産売却時にかかる仲介手数料や譲渡所得税を把握したい場合は、事前にシミュレーションしてみましょう。

まとめ

今回は、不動産売却時に発生する費用のなかでも高額になりやすい「仲介手数料」と「譲渡所得税」の計算方法について解説しました。
譲渡所得税を事前に把握したい場合は、取得費や譲渡費用を正確に把握して計上する必要があるため、不動産会社のサポートが必要です。
買取を専門でおこなっている「ハート・コンサルティング株式会社」では、そんな仲介手数料の心配はいりません。
また、不動産査定や売却のご相談はもちろんのこと、不動産売却時の費用や税金についても、経験豊富なスタッフがアドバイスいたします。
埼玉県狭山市を中心に不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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