不動産売却で目にする借地権とは?借地権つきの建物を売却する方法

不動産売却で目にする借地権とは?借地権つきの建物を売却する方法

借地権つきの建物を売却する場合、土地の権利や売却方法について正しく理解していないと、トラブルが発生するおそれがあります。
売却時のトラブルを防ぐために、借地権つきの建物とは何かについて理解しておきましょう。
この記事では、不動産売却で目にする借地権つきの建物について、売却方法や売却時の注意点をご紹介します。

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不動産売却における借地権付き建物とは?

借地権とは、土地を借りてその上に建物を建てる権利のことです。
借地権には、「地上権」と「土地賃借権」の2つがあり、それぞれ法的な特性が異なります。
地上権とは、所有者のいる土地を使用できる権利です。
民法では「物権」とされています。
地上権では、建物自体に権利が発生するため、地主の承諾を得なくても譲渡や転貸することが可能です。
一方、土地賃借権は、地主に対して土地代を支払うことで、土地が借りられる権利のことです。
民法では「債権」と定められています。
土地賃借権では、地主の承諾を得なければ、権利を譲渡・転貸することができません。

借地権の契約の種類

借地権の契約には、「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、それぞれ契約の存続期間が異なります。
旧借地権は、現在の法律が施行される前の平成4年8月までに結んだ借地契約に適用されます。
契約の存続期間は、建物の構造と契約の存続期間の定めの有無によって、20年~60年の存続期間が設けられています。
普通借地権の契約の存続期間は最短30年、定期借地権の契約の存続期間は50年以上です。
旧借地権と普通借地権では契約の更新が可能ですが、定期借地権では更新はできません。
そのため、契約終了後は建物を解体し、更地にする必要があります。

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借地権のある不動産は売れる?売却方法と注意点

借地権つきの建物は、地主の承諾を得て借地権を売却することができます。
借地権の売却方法は、以下のとおりです。

  • 地主以外の第三者に売る
  • 借地権を地主に買い取ってもらう
  • 地主の底地とあわせて売却する
  • 地主に等価交換で借地権を売却する

地主が持つ権利のことを「底地権」と言います。
借地権のみを第三者や地主に売却する、もしくは地主が持つ底地権と借地人が持つ借地権を第三者に売却もしくは等価交換することで、借地権つきの建物が売れるのです。
いずれの方法にも、地主の承諾が必要になります。
不動産売却を検討する場合、まずは地主に売却の意思を伝えましょう。
地主と交渉する際に、不動産会社があいだに入ることも可能です。
第三者が入ることで、スムーズかつ公平に話し合いを進めることができます。

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まとめ

地主から借りた土地に建てた建物のことを、借地権つきの建物と言います。
借地権つきの建物を売却する際は、借地権の種類や契約の内容を理解したうえで、早めに地主と交渉するようにしましょう。
「不動産が売れるかどうか心配」「地主との交渉をスムーズに進めたい」など、お困りのことやご要望などがございましたら、弊社にご相談ください。
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