住宅ローンが返済不可になったときの対処法をご紹介

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、どのように対処すれば良いのでしょうか。
現実から目をそむけたくなるかもしれませんが、返済不可になる前であれば対処法は複数あります。
競売にかけられるなど、最悪な事態に陥る前に手を打ちましょう。
本記事では住宅ローンの返済が難しく感じている方に向けて、対処法や競売・任意売却についてご説明します。
埼玉県狭山市を中心とした周辺エリアで住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン返済不可になる前の対処法

住宅ローンの支払いが途中で苦しくなり、返済不可に陥るケースはあります。
返済不可となる原因は、年収に対して借り入れ額が多すぎる場合や、勤め先が倒産した場合、病気で収入が減った場合などさまざまです。
ここからは、住宅ローンが返済不可になる前にどのような対処法があるかご紹介します。
対処法①金融機関に返済期限の延長を相談する
事前に金融機関に相談すれば、返済期限を延長してもらえる可能性があります。
住宅ローンを滞納してしまう前に、できるだけ早く相談にいきましょう。
返済期限の延長が認められれば、月々の返済額を減らすことができ滞納を回避できます。
ただし、金融機関に返済期限の延長を認めてもらうためには、正当な理由が必要です。
「重い病気で働けなくなり、収入が落ちてしまった」などの理由であれば、交渉しやすいでしょう。
対処法②団体信用生命保険の適用を受けられるか確認する
住宅ローンを契約した際に団体信用保険に加入していれば、特定の理由で返済不可となった場合に保険金がおりる可能性があります。
団体信用保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあったときに、生命保険会社が保険金を支払って住宅ローンを完済する仕組みです。
団体信用生命保険が保証しているのは、住宅ローン契約者が死亡もしくは高度障害状態になったときです。
ただし、三大疾病特約やがん保証特約などを付けている場合もあるため保証内容を確認しましょう。
対処法③金利が低い金融機関に借り換える
現在の住宅ローン金利が高いのであれば、金利が低い金融機関に借り換えるという対処法も有効です。
金利が低くなれば返済額も減らせるため、滞納せずに済む可能性があります。
ただし、借り換え手続きには費用がかかるため注意しなければなりません。
現在借りている金融機関と借り換え先の金融機関に支払う費用をあわせて、40～50万円程度はかかると考えておきましょう。
費用を支払ってでも借り換えすべきかどうか、費用対効果の検証が必要です。
対処法④物件を売却する
物件を売却するという対処法もあります。
売却価格が住宅ローン残高よりも高ければ、売却代金を使って住宅ローンを一括返済することが可能です。
反対に売却価格が住宅ローン残高よりも低ければ、売却代金だけでは住宅ローンを一括返済ができません。
その場合は一部手出しが発生して、自己資金が減ってしまう点に注意しましょう。
売却したあとに賃貸借契約を結ぶ「リースバック」という方法をとれば、物件に住み続けることが可能です。

住宅ローン返済不可になってから競売までの流れ

住宅ローン返済不可の状態が続くと、物件は最終的に競売にかけられます。
ここからは、競売にかけられるまでの流れを見ていきましょう。
1.督促状が送られてくる
1～2か月程度返済が滞ると、金融機関から督促状が届きます。
「至急延滞分を入金ください」という内容です。
督促状が届いたら必ず開封し、金融機関に出向いて今後の返済方法を相談することが大切です。
2.金融機関から一括支払いを求められる
対応を先送りにしたまま3か月以上滞納が続くと、金融機関から一括返済を求められ、「期限の利益」を喪失してしまいます。
期限の利益とは、支払い期日まで支払いを待ってもらえることで、この利益があるからこそ住宅ローンの返済は分割払いができるのです。
期限の利益を喪失したら、金融機関から「残債を一括で返済するように」と求めてきます。
3.保証会社が代わりに一括支払いする
住宅ローン契約者が一括返済できない場合は、今度は保証会社が金融機関から一括返済を請求されます。
保証会社が代わりに一括返済しても、住宅ローン契約者の債務は消えません。
今度は保証会社から一括返済を求める通知が来ます。
4.競売にかけられる
住宅ローン契約者が保証会社に一括返済できない場合、物件は競売にかけられることになります。
競売とは、金融機関が裁判所に申し立てして物件を強制売却する方法です。
もし競売にかけられると、その物件に住み続けることはできません。
競売価格がローン残高に満たない場合、不足分は借金として残ります。

住宅ローン返済不可になったとき任意売却する方法とは

返済不可の状態を放置していると、いずれは物件が競売にかけられてしまいます。
競売では、所有者の意向は考慮されず、安く買い叩かれることが一般的です。
そこで任意売却を利用すれば、住宅ローンが残っていても所有者の意向を反映しつつ売却することができます。
「住宅ローン返済不可になってしまったけど、競売は避けたい」という方は任意売却を検討しましょう。
では任意売却とはなにか、利用するメリットとともにご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済不可となった場合に所有者の希望条件に応じて売却できる方法です。
通常は売却代金で住宅ローンを完済し抵当権を抹消しなければ、そもそも売却できません。
しかし任意売却の場合、売却代金で住宅ローンを完済できなくても一定の条件を満たせば、抵当権を抹消できます。
ただし任意売却をおこなうためには、金融機関に相談して承認を得ることが大前提です。
金融機関は物件の査定価格を考慮しつつ、任意売却を承認するかどうか判断します。

任意売却のメリット

メリット①競売より高値で売却できる可能性がある
1点目のメリットは、競売より高値で売却できる可能性が高い点です。
競売は、市場価格の6～7割程度の価格で売却されることが多く、安値で買い叩かれてしまいます。
一方で任意売却は、市場価格の8～9割程度の価格になることが多く、競売よりは高値が期待できます。
メリット②所有者の希望条件を相談できる
所有者の希望条件を反映できる点も、任意売却ならではのメリットです。
任意売却では金融機関が認める範囲内で、契約条件や引っ越し予定日などを買主に相談できます。
それに比べて競売では、所有者の希望が聞き入れられることはほとんどありません。
所有者の都合とは関係なく、強制退去を余儀なくされます。
メリット③引っ越し費用を売却代金から確保できる場合がある
金融機関との交渉次第では、売却代金から引っ越し費用を確保できる場合もあります。
ここでいう引っ越し費用とは、引っ越し業者に支払う料金だけでなく新居の敷金・礼金・仲介手数料なども含まれます。
最高30万円まで融通してもらえる可能性があるため、所有者にとっては大きなメリットです。

まとめ

住宅ローン返済不可となったら、一刻も早く対処法を講じることが重要です。
競売にかけられる前に適切な対応をしなければ、強制退去を余儀なくされ、精神的な負担も大きくなってしまいます。
任意売却であれば、比較的所有者の意向を反映した売却が可能なため、住宅ローンの返済が困難になった場合に検討してみましょう。
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任意売却のご相談も承っておりますので、住宅ローンの返済でお困りでしたらお気軽にご相談ください。