親が認知症になったらどうする？不動産売却における対策を解説！

「認知症になった親の所有する不動産は売却できるのだろうか」と考えたことはありませんか？
結論としては、認知症になった親が所有する不動産を子が売却することはできません。
所有者本人、つまり親の意思能力がなければ売買契約を結ぶことができないからです。
この記事では、親が認知症になったら不動産売却ができないことや不動産売却によって起きるトラブル、売却するための成年後見制度の利用について解説します。
埼玉県狭山市やその周辺エリアで、認知症になった親の不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

親が認知症になったら不動産売却はできない？

親が認知症になり意思能力がなくなっている場合には、親の不動産を売却できません。
たとえば、認知症になった親を施設に入れる際、本人の家を売却して施設の費用に充てたいと考えた場合でも、子が売却手続きをすることは不可能です。
意思能力とは、自分の行為によってどのような結果が生じるのか理解できる能力、つまり「正常な意思決定をする能力」のことをいいます。
意思能力のない者がおこなった契約などの法律行為は、無効となります。

所有者の代理で不動産売却できるケース

親が認知症ではない病気で入院している場合は、ほとんどのケースで意思能力があると判断されるため、不動産売却が可能です。
身体的な問題で入院している場合でも、意思能力に問題がなければいくつかの手段を使って売却することができます。
入院中に売買契約を結ぶには、以下の方法があります。

• 不動産会社や買主に病院に来てもらって、病院で契約締結する
• 委任状で子などを代理人に指名して、代わりに売買契約をしてもらう

これらは、あくまでも所有者である親に意思能力がある場合に限ります。
認知症で意思能力がなくなっている場合は、病院内で契約を締結することも代理人を指名することも難しいため、不動産売却はできません。

親が認知症になったときに不動産売却で起きるトラブルとは

親が認知症になってしまったからといって、子が勝手に売却できるわけではありません。
不動産以外の財産であっても勝手に処分してしまうと、ほかの相続人とトラブルになってしまう可能性があります。
この章では、親が認知症になったときの不動産売却トラブルについて解説していきます。

介護費用を捻出するための不動産売却に反対する親族がいる

親が認知症になってしまって自宅や介護施設で介護するにもお金がかかります。
介護で使う介護ベッドやオムツ、介護施設の入居費用など、さまざまなものにお金が必要です。
認知症の親を有料老人ホームに入れるため、親の住んでいた自宅を売却して得たお金を介護費用に使おうと考えたとしても、他の親族が認めてくれない可能性があります。
介護費用を捻出するために不動産売却する際には、他の親族ともよく話し合って全員が納得したうえで売却することが大切です。
不動産売却で得たお金を介護施設の入居費用や介護ベッドなどの介護費用として使用した際には、必ず領収書を取っておきましょう。

新しい家を認知症の親に買わせることはできない

認知症になった親の介護をする際に、バリアフリー機能が充実していたりトイレや風呂場などが広かったりすると、介護する側・介護される側双方にとって便利です。
ただし、そのために新しい家を認知症の親が買うことはできません。
前述したように、認知症になった場合は意思能力がなくなっているため、契約などの法律行為は無効となるからです。
また、「認知症になったからわからないだろう」と考えて、親の財産を勝手に使ったり処分したりするのも親族間でのトラブルの元となるため、注意しましょう。
認知症になった親の介護をするために、バリアフリーのリフォームや新しい家が必要なときは、他の親族にも相談して進めることをおすすめします。

勝手に不動産売却をする

不動産の所有者以外が売却できるのは、親が生きているうちに生前贈与を受けているケースや、親の死亡時に遺言書で指定されているケースに限られます。
親が認知症になったからといって、自分1人で勝手に不動産売却するのは、他の親族とトラブルになりますので、注意が必要です。

親が認知症になっても不動産売却が可能！「成年後見制度」とは

親が認知症になって不動産の処分に困ってしまうのを回避するために、「成年後見制度」について理解しておきましょう。
認知症などを患うと、判断能力が衰えるため、各種契約や預貯金の管理が難しくなります。
そうした方を家庭裁判所の監督のもと、法的に支援する制度が成年後見制度です。
成年後見制度は、法定後見制度と任意後見制度からなり、判断能力がすでに低下している方を支援する場合は、法定後見制度を利用します。
法定後見制度では、被後見人（ここでは親）の判断能力の程度によって分けられる、以下の3つのサポートをおこないます。

• 後見（判断能力が欠けている方）
• 保佐（判断能力が著しくない方）
• 補助（判断能力が不十分な方）

これらをおこなう後見人は、それぞれ以下のように呼ばれます。

• 後見：成年後見人
• 保佐：保佐人
• 補助：補助人

被後見人がどの程度に属するのかは、医師の診断書に基づき、家庭裁判所が判断します。
親の認知症の症状がかなり進んでいる場合は、財産に関するすべての法律行為を代理できる「後見」を選択することになります。
それでは、成年後見人になると何ができるのでしょうか。

成年後見人ができることとは

成年後見人は、日常生活に関する行為を除くすべての法律行為（財産管理や身上監護）について、本人に代わっておこなったり、必要に応じて取り消したりすることができます。
財産管理とは、現金や預貯金、不動産などの本人の財産の管理や入院費の支払いなど、本人の日常生活費の管理をすることです。
身上監護とは、介護契約や施設入所契約の締結など、本人の生活や介護に関する支援をしていくことです。
たとえば、次男が認知症になった親のお金を使いこんでいる場合、成年後見制度を利用して長男が親の成年後見人となり親の財産を管理するようになれば、次男は使いこみができなくなります。
悪意を持った業者が認知症になった親に忍び寄ってきたとしても、親のお金を管理しているのは成年後見人なので、騙される心配もありません。
成年後見人になった方は本人の利益になることであればおこなえるため、本人の代わりに不動産売却をして、売却代金を介護費用や医療費に充てることもできます。
ただし、居住用の不動産を売却する際には、親にとって重要な財産であることから家庭裁判所の許可が必要となります。

成年後見人になれる方の条件とは

成年後見人になれる方は、以下のとおりです。

• 親族
• 弁護士
• 司法書士
• 社会福祉士

成年後見人は、家庭裁判所が選任します。
親族だからといって、必ずしもなれるとは限りません。
後見人の職業や経歴、本人との利害関係などさまざま事情を考慮して、選ばれます。

まとめ

親が認知症になった場合、本人による不動産売却はできませんが、成年後見制度を利用すれば不動産売却は可能です。
認知症になった親の不動産売却を検討されている場合は、家庭裁判所へ成年後見開始の審判の申し立てをし、家庭裁判所の売却許可を得る必要があります。
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