不動産売却における必要書類をタイミング別にご紹介！

不動産売却を検討するにあたり「売るときに必要な書類ってあるの？」「書類がない場合はどうしたら良いの？」などの疑問について、気になっていらっしゃる方も多いと思います。
「必要書類がなかったら価格も安くなるのか？」などと不安にもなりますよね。
そこで今回の記事では、不動産売却で必要な書類をタイミング別にご紹介していきます。
手元にない場合の入手方法についてもお伝えしますので、埼玉県狭山市やその周辺エリアで不動産売却をご検討されている方は、参考にしてください。

「不動産売却前」の必要書類と取得方法

まず、不動産売却を依頼する前に揃えておくべき書類をお伝えします。
この段階で必要な書類は「不動産が誰のものかを確認する資料」「売却活動で必要な資料」の2つです。
さらに細かくお伝えしていきます。

登記済証（登記識別情報）

登記済証は、住宅を購入して登記の手続きをした際に発行される書類です。
書面には、不動産を所有する名義人や所在地が記載されています。
不動産売却にあたっては、必ず売却前の段階で当該不動産の所有者が依頼人と同じかどうかの確認がおこなわれます。
登記済証や登記識別情報がない場合は、管轄の法務局で取得するか、不動産会社の担当者へ相談しましょう。

住宅ローンの償還表

不動産の住宅ローンを返済中の方は「償還表」を準備してください。
償還表は、融資を受けている金融機関から定期的に送られてきます。
もしくは、インターネットバンキングに登録しているとそちらでも確認可能です。
償還表が必要な理由は、売却金額を決める際の1つの目安になるためです。
ローンの残高をゼロにできなければ、売却はできません。
ですから、残高を確認するためにも住宅ローンの償還表は必ず準備しましょう。

購入当時のパンフレットや図面

売却する不動産を購入した当時のパンフレットや図面があると、購入検討者が物件の概要を把握しやすいため、売却活動の際に有利になります。
また、売却を依頼する不動産会社が、パンフレットなどから得られる情報をもとに査定をおこなうことによって、精度の高さが向上します。
さらに、パンフレット以外にも以下のような書類があれば提示しましょう。

• 当時の「売買契約書」と「重要事項説明書」
• 「地積測量図」や「境界確認図面」（一戸建ての場合）
• 「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」

上記の書類は、不動産売却にあたり「物件の特徴」や「取引での注意点」がわかります。
不動産売却を始める前に気をつけるべきポイントを確認・整理しておき、査定時にこれを伝えることで、売却時のトラブルを避けることができます。

「不動産売却の契約締結時」の必要書類と取得方法

ここからは、売買契約を締結するタイミングで必要な書類をお伝えします。

「物件状況報告書」と「設備表」

中古不動産の契約締結において、「物件状況報告書」と「設備表」は欠かせない書類です。
いずれの書類も、買主側に不動産の状態を知らせるために必要な書類となります。
物件状況報告書には、次のような事項を記載します。

• 雨漏りの有無
• シロアリ被害の有無
• 建物の傾きや増改築の有無
• 火災の被害の有無

上記以外にも、気になる事項があれば記載しておくのがおすすめです。
また、設備表には以下のような事項について記載します。

• 給湯器
• トイレ・キッチン・お風呂などの水回り設備
• 建具の状態（扉や畳のキズ、クロスの剥がれなど）

物件状況報告書と同様に、細かくても気になることは記載しておくのが良いでしょう。
物件状況報告書や設備表は、不動産会社がフォーマットを用意することが一般的ですので、それらを利用しましょう。

「管理規約」と「長期修繕計画書」（マンションの場合）

マンションの売買契約時には、管理規約と長期修繕計画書を準備するようにしましょう。
買主にとって「購入するマンションにどんなルールがあるのか？」や「管理費や修繕積立金に不足はないのか？」は、重要な確認事項になるためです。
そのため、直近に開催された管理組合総会の議事録があると尚良いでしょう。
手元にない場合は、管理会社に相談すると準備してもらえます。

「確認済証」や「検査済証」

一戸建てを売却する場合は、「確認済証」や「検査済証」の準備も必要です。
どちらも、売却する建物が建築基準法のルールをクリアしているという証明になります。
確認済証や検査済証に関しては、買主が引き渡しに向けて住宅ローンを利用する場合や火災保険に加入する場合に必要です。
そのため、売買契約締結時に渡すと良いでしょう。
万が一手元に残っていなければ、再発行はできないため、管轄の役所に出向き「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらうことで対応できます。
もしくは、不動産会社の担当者に依頼しても良いでしょう。

固定資産税納税通知書

契約締結時に必要な書類の最後は「固定資産税の納税通知書」です。
固定資産税については、本来1月1日時点の所有者（売主）が1年分を納税しなくてはいけません。
しかし、不動産を売買する場合は、買主との間で日割り清算するのが慣例です。
固定資産税の納税通知書があれば、買主に負担してもらう分の計算がスムーズにできます。

「不動産売却の決済時」の必要書類と取得方法

最後は、不動産売却の最終段階である決済（不動産の引き渡し）時に準備すべき必要書類をお伝えします。

印鑑証明書

決済の手続きには、基本的に実印を使うので「印鑑証明書」が必要です。
発行から3か月以内のものを準備しましょう。
ちなみに、売却する不動産を共有で所有している場合には、名義人それぞれの実印と印鑑証明書必要になります。

住民票

所有者（売主）の現在の住所と、登記済証に記載されている住所が異なる場合は、買主に引き渡す前に「住所変更登記」が必要なため、住民票を準備しましょう。

買主に渡す書類の一式

決済時には、前述した「物件のパンフレット」や図面関係などの書類を一式準備しましょう。
買主へ物件の鍵を渡すタイミングで、それらの資料も渡すことで手続きが完了します。
買主側からしても、当時の資料があると不安が解消でき安心です。

登記関連の必要書類

不動産売却の決済時には、所有権が売主から買主へ変更されるため、登記に関する書類を準備しなくてはいけません。
具体的には以下のような書類です。

• 委任状
• 登記原因証明情報
• 代理権授与証明書（決済当日に立ち会わない場合）

上記書類は、登記を担当する司法書士が準備するのが一般的です。
事前に送られてくる場合もあれば、決済日当日に記入するケースもあります。

まとめ

今回は、不動産売却における必要書類をタイミング別にお伝えしました。
不動産を売却するときは、手続きにより必要な書類が異なってきます。
また、絶対に必要なものと代わりが利くものなどさまざまです。
売却をご検討中の方で「本記事に記載の書類がないけど取得したほうが良い？」など、わからないことがあれば、まずは不動産会社に相談してください。
ハート・コンサルティング株式会社では、埼玉県狭山市を中心に、その周辺エリア（入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市）で不動産のサポートを幅広く対応しております。
親身に対応させていただきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。