一戸建ては売る？貸す？メリット・デメリットや推定収支から判断しよう！

現在一戸建てを保有していても、将来は転居などを理由に手放すことになるかもしれません。
手放すときは、売る・貸すという2種類の方法から選ぶことになります。
「どのような基準で、どっちに決めるべきか知りたい」という方も多いでしょう。
この記事では、一戸建てを「売る」「貸す」のメリット・デメリットを解説するとともに、それぞれの収支シミュレーションをご紹介します。
狭山市を中心に、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で一戸建ての取り扱いにお悩みの方はぜひ参考にしてください。

一戸建てを「売る」「貸す」どっちがおすすめ？

結論からいうと、売る・貸すどっちが良いかは所有者の意向次第です。
まずは、今後の人生で一戸建てに戻る計画があるか考えてみましょう。
戻るか戻らないかで、結論は分かれます。

戻る計画がない方

一戸建てに戻るつもりがないのであれば、売るほうが向いています。
「早めの段階で現金化したい」「維持管理が面倒くさい」という気持ちがあるのであれば、思い切って売ってしまいましょう。
売却すれば一度にまとまったお金が入るため、新居の買い替えや住宅ローンの一括返済を考えている方には最適です。
また一戸建てを維持管理していくためには、多大な手間と費用がかかります。
そこで、売却してしまえば、維持管理費の負担から解放されます。
遠方にお住まいの方や高齢の方は、負担軽減のために売るのがおすすめです。

将来戻る予定の方

転居で一時的に離れるものの、いつか戻るつもりであれば、貸す方向で考えてみましょう。
「思い入れがある家を手放したくない」「戻るまでの期間、家賃収入を得たい」という方には、賃貸が適しています。
貸すだけであれば所有者は変わらないため、解体されたり建て替えられたりする心配がありません。
頑張って購入したマイホームや生まれ育った大切な家を、手入れしながら長く残せます。
また働けなくなったときに備えて副収入がほしい方は、家賃収入が入る賃貸が最適です。
ただし、賃貸需要がある物件でなければ安定した家賃収入は見込めません。
賃貸需要が期待できないのであれば、費用負担だけが膨らみ赤字になる恐れもあります。
その場合は、売却の方向で考え直したほうが良いでしょう。

一戸建てを「売る」「貸す」それぞれのメリット・デメリット

売る・貸すどっちか決めるためには、両者のメリット・デメリットも理解しておきましょう。
ここからは、一戸建てを売る・貸す場合のメリットとデメリットをご紹介します。
売るメリット①現金化できる
一戸建てを売れば売却代金が入り、手持ちの資産を不動産から現金へ変えることができます。
住宅ローンの返済や新居の買い替えなど、さまざまな資金にあてることができるでしょう。
共同相続した一戸建てを売れば、売却代金を共同相続人と分け合うことも可能です。
不動産と違って現金は均等に分配することができるため、相続トラブルを回避する効果も期待できるでしょう。
売るメリット②修繕義務がなくなる
所有者には、一戸建ての修繕義務が課されています。
一戸建ては、掃除や庭の手入れが大変です。
修繕を怠ると、家が傷みやすくなったり近隣住民に迷惑をかけたりしてしまいます。
売り渡してしまえば修繕義務がなくなるため、一切負担はかかりません。
修繕費用や固定資産税・都市計画税など、維持管理費用の負担もなくなります。
売るデメリット①所有権がなくなる
売った後は所有権が移るため、不動産の処分ができなくなります。
新しい買主の意向によっては、一戸建てが解体される可能性もあるでしょう。
住み慣れた家がなくなってしまうことに抵抗を感じる方もいます。
売るデメリット②ローン完済が条件になる
一戸建てを取得するときにローンを組んでいる場合、売却するためにはローン完済と抵当権抹消をおこなわなければなりません。
抵当権とは、債務者がローン返済をできなくなった場合に備えて金融機関が対象不動産を担保にとる権利です。
もし売るときにローン残債があると、ローンを完済するための費用が発生して売却代金が減ってしまう恐れがあります。
貸すメリット①副収入が入る
一戸建ての家賃収入は、副収入になります。
病気で働けなくなったり収入が減ったりしたときのリスクヘッジになるでしょう。
人気や希少性が高い物件であれば、高い収益が期待できます。
貸すメリット②所有権を継続できる
一戸建ての所有権を所有権を継続できるのも、貸すメリットです。
賃貸借契約の期間が終了したら、自分が戻って住むこともできます。
貸すデメリット①修繕義務を負い続ける
貸す場合は、きちんと使える状態で借主に提供することが前提です。
使用に支障をきたすような不具合が生じれば、賃貸人が修繕しなければなりません。
一戸建ての築古で劣化が激しいと、高額な修繕費用が発生する恐れもあるでしょう。
貸すデメリット②空室リスクがある
空室リスクにも、注意が必要です。
賃貸需要が期待できるのは、利便性に優れた一部のエリアに限定されます。
郊外など賃貸需要が少ないエリアでは、借主が見つかりにくいでしょう。
空室の状態では収入がなく支出だけが発生するため、赤字になってしまいます。

一戸建てを「売る」「貸す」それぞれの収支シミュレーション

売る・貸すそれぞれの収支シミュレーションを比較して、どっちか決めるという方法もあります。
ここでは、簡易的な収支シミュレーションをご紹介します。

売ったときの収支シミュレーション

物件の概要を次のように仮定します。

• 東京都板橋区の一戸建て
• 築年数：20年
• 延床面積：60㎡
• 取得価格：3,000万円
• 売買代金：4,000万円

一戸建てを売るときには、さまざまな費用がかかります。
そのなかでも高額になりやすい費用は、仲介手数料と譲渡所得税です。
仲介手数料は売却価格400万円超の場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します。
売却価格4,000万円であれば、仲介手数料は138.6万円です。
また譲渡所得税は売却による利益に対して課税されます。
今回は売却益が1,000万円となるため、譲渡所得税が課税されます。
しかし居住用不動産の売却は3,000万円特別控除の対象となるため、譲渡所得税はゼロになります。
よってこの物件を売るときの収支は、「4,000万円－138.6万円＝3861.4万円」です。
実際は登記費用や収入印紙代などもかかりますが、今回は省略します。

貸したときの収支シミュレーション

貸したときの収支は、1年あたりの収入から支出を控除して出します。
さきほどと同じ条件の物件を月額家賃13万円で貸すと仮定しましょう。
1年あたりの家賃収入は13万円×12か月＝156万になります。
貸すときの主な支出項目は、固定資産税や保険料、委託料、修繕費用などがあります。
家賃収入に対する支出合計の割合は15%~30%程度であることが多いです。
今回は25%として簡易的に計算すると、1年あたりの支出は「156万円×25%＝39万円」となります。
よってこの物件を貸すときの年間収支は「156万円－39万円＝117万円」です。

まとめ

一戸建てを売る・貸すどっちか決める方法を解説しました。
今後その家に戻る計画がなく、現金化したい方や管理手間を減らしたい方は売るのがおすすめです。
一方いずれ住む予定で、高い賃貸需要が見込める場合は貸すほうが向いています。
メリット・デメリットや収支シミュレーションも判断材料に加えて、悔いのない決断をしましょう。
私たちは埼玉県狭山市とその周辺エリアで、不動産売却のサポートや買取をおこなっています。
一戸建ての売却をお考えでしたら、いつでもご相談ください。