賃貸中の投資用物件は売却できる？売却方法と賃貸人変更通知書について解説

入居者のいる投資用物件は売却できるのでしょうか？
答えはYESです。
入居者のいる投資用物件を売買する際は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、通常の不動産とは異なる売却手順となります。
今回は、埼玉県狭山市周辺で投資用物件の売却をご検討中の方に向けて、入居者のいる投資用物件を売却する際の手順や注意点を解説します。

賃貸中の投資用物件を売却するには～入居者の退去と賃貸借契約～

賃貸中の投資用物件を売却してオーナーチェンジをおこなうことは可能です。
ただし、入居者を退去させることはできません。
一般的に、賃貸中の投資用物件は需要が限られるため、空室の物件よりも低い価格で取り引きされます。
入居者がいても売買は自由におこなえますが、借主が契約内容を守っている限り借りる側の権利は法律で保護されているので、オーナーの都合で退去させることはできないのです。
しかし、賃貸借契約には期間満了で退去してもらえるものがあります。
賃貸借契約は次の2種類です。

• 普通賃貸借契約…期間の定めがない
• 定期賃貸借契約…期間の定めがある

普通賃貸借契約では契約期間が2年であっても契約が終了するものは少なく、ほとんどが契約更新となります。
一方、定期賃貸借契約では契約期間満了で退去してもらうことが可能なのです。
ただし、期限の半年前までには入居者へ通知する必要があります。
また、サブリースの場合は契約内容を確認しましょう。
投資用物件を管理会社が借り上げて入居者へ転貸しているサブリースの場合には、管理会社との契約内容を確認する必要があるので注意しましょう。
この場合でも、入居者の「住む権利」が一番に保護されることになります。
このように、賃貸中の投資用物件は売却価格が低くなるからといって、オーナーの都合で退去してもらうことはできないのです。

投資用物件を売却する際に発行する「賃貸人変更通知書」とは

賃貸人変更通知書の必要性と発行までの流れをご紹介します。

必要性

投資用物件のオーナーは自由に売買する権利があるため、売却したとしても通知書を発行する義務はありません。
しかし、家賃の振込先変更や、敷金の返還義務の引継ぎなどについては入居者へ知らせる必要があるため、通常は賃貸人変更通知書を発行します。

発行までの流れ

賃貸人変更通知書発行までの流れは次のとおりです。

• 売却開始
• 購入希望者との条件交渉
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し、賃貸借契約の継承
• 賃貸人変更通知書の発行

賃貸人変更通知書は、売買契約成立後に新オーナーと旧オーナーの連名で作成し、物件の所有権移転手続きが完了したあとに入居者に対し送付します。
こうした実務的手続きは、実際は賃貸管理会社がおこなうことが多いようです。

まとめ

投資用物件の売却には、通常とは異なる手順や注意点があります。
入居者の権利も保護する必要があるため、売却する際は慎重に手続きしましょう。
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