相続後に不動産売却するための基礎知識と注意点をご紹介

相続した不動産を売却するとき、「どこから手をつけたら良いのだろう？」「注意点はどんなことだろう？」という疑問がわくのではないでしょうか。
この記事を読んでいただくと、相続後の不動産売却に必要な「売り方」や「媒介契約の種類」などの注意点がわかります。
狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で不動産売却をご検討中の方の参考になれば幸いです。

相続して不動産売却するときに押さえておきたい流れと注意点とは

この記事を読まれる方のなかには、「相続後の不動産売却は初めて取り組む」という方も多いのではないでしょうか。
まずは、不動産売却をする前に必要になる遺産分割でどのような注意点があるかを押さえておきましょう。

相続人が1人のときの「単独相続」と「現物分割」

相続して不動産売却するときの注意点として、売却の流れは「相続人の人数」で変わってくるということが挙げられます。
まず1人の相続人が不動産を含む遺産をすべて受け継ぐ場合、単独相続といいます。
対して、相続人が複数人いるものの、現物ごと分割せず1人が相続することを現物分割といいます。
たとえば、相続財産に土地と戸建て住宅と預貯金があって、妻と子2人で分ける場合、現物分割では次のような分け方があります。

• 戸建て住宅を妻
• 土地を長男
• 預貯金を次男

このようなケースで相続し、その後、不動産売却をするときの流れは次のようになります。
①遺産分割協議
すべての相続人で、誰がどの遺産を相続するのかなど、遺産分割について話し合う場です。
遺言書がある場合には、その内容に従って相続します。
②相続登記
不動産の相続人が決まったら、所有者の名義を相続人に変更します。
その手続きを相続登記と呼びます。
相続登記をするときには「登録免許税」という税金が、名義変更にかかってくることが注意点です。
なお税額は不動産価額の0.4％です。
③相続不動産の売却
相続登記の手続きを終えると、不動産は相続人の所有物となっています。
その流れで不動産売却をおこないますが、基本的には通常の売却の流れと同じと考えて良いでしょう。
販売活動を経て、買主と売買契約を締結するときには、契約書に印紙税がかかることが注意点です。
印紙税は契約書に契約金額に応じた印紙を貼って納税します。
また、相続後に不動産売却をして利益が生じた場合には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。
不動産売却した金額ではなく、課税の対象はあくまでも譲渡益であることが注意点です。

相続人が複数人いるときの「換価分割」

相続人が2人以上となり、相続後に不動産売却する場合には「換価分割」という分割方法を選択します。
換価分割とは、不動産が物理的に分割しにくいという特徴があるため、先に不動産売却をして現金化してから相続人で法定相続分にそって分けるというものです。
換価分割の注意点として、不動産売却までの流れが次のように変わります。
①遺産分割協議
換価分割の場合も、相続人で話し合いを持ち、分割に関する協議をおこないます。
②代表者で相続登記
換価分割で不動産売却をするときには、いったん代表者の名義で相続登記をおこないます。
注意点として、相続人全員で共有名義にすると手続きが複雑になるため避けるのが無難と覚えておきましょう。
代表者の単独登記とすることが、一般的です。
③相続した不動産を売却
販売活動をして不動産売却をしますが、売却価格はすべての相続人で話し合うことが重要なポイントです。
代表者に一任し、独断で決めた価格で不動産売却する進め方などは、後々トラブルに発展する可能性があるので避けましょう。
④現金を分割
無事に不動産売却ができたら、現金を相続人で分割し、換価分割の流れは完了します。
なお、課税される税金の種類は、単独相続のときと同じです。

相続後の不動産売却で選択する3つの媒介契約と注意点を解説

相続後の不動産売却でも、通常の不動産売却と同様に販売活動が重要になってきます。
販売活動をおこなうには、弊社のような不動産会社に仲介を依頼いただき、媒介契約を結ぶ必要があります。
ここでは、3つの媒介契約の種類と注意点を解説します。

専任媒介契約

不動産会社1社と結ぶ契約で、締結後7日以内に、不動産情報を交換するネットワークシステムの「レインズ」に登録することが義務付けられています。
レインズへ登録すると、不動産の情報が広まり、早期売却につながりやすいでしょう。
注意点としては、1社との契約であるため、担当者の力量が不動産売却の進捗などに影響することです。
しかし、2週間に1回以上の定期的な業務報告を受けることができ、1社だからこそ積極的な販売活動が期待できる点がメリットです。
自分で見つけた買い手との取引も可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に1社と結ぶ契約の種類ですが、不動産会社との連携もより期待できます。
たとえばレインズは契約後5日以内の登録となり、業務報告も1週間に1回以上と、スピーディーでこまめな対応となります。
自分で見つけた買い手とは直接契約できないのが注意点ですが、不動産会社に任せたい方などはデメリットには感じないでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社と契約できることです。
自分で見つけた買い手との取引もできますが、業務報告やレインズへの登録の義務がないことは注意点といえるでしょう。
不動産売却する物件が人気エリアなどであれば一般媒介契約を選択しても良いかもしれませんが、熱心な営業活動や早期売却を希望する場合には専任系の契約がおすすめです。
とくに売却を急いでいる場合には専任系を選び、弊社のような買取保証付き仲介に対応している会社にご依頼いただくと、売れ残ることがなく安心して不動産売却を進められるでしょう。

相続後に不動産売却する2つの方法！売却と買取のメリットと注意点

相続して不動産売却をする場合の売り方は、「売却」と「買取」の2つの方法に分けることができます。
2つの方法の違いと注意点もご紹介します。

売却のメリット・デメリット

売却は、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探すという方法です。
この方法で不動産売却するメリットは、広告を出して広く買い手を募り、相場価格で売りやすいという点といえます。
注意点としては、買い手がなかなか見つからないと不動産売却できるまで長引く場合もあることです。
しかし、弊社では一定期間内に売却に至らなかったときに、あらかじめ取り決めていた価格で買取る「買取保証付き仲介」も実施しています。

買取のメリット・デメリット

買取は、弊社のような不動産会社が買主となり、買取額について双方が合意すればすぐに売却できる方法です。
メリットはスピーディーであることで、早ければ3日ほどで不動産売却できます。
つまり現金化も早く、周囲に知られたくない場合にもリスクが低い方法です。
一方で、買取の注意点は売却よりも価格が安くなる傾向にあることですが、買取だと不動産会社が買主になるため、仲介手数料が不要となることは魅力といえるでしょう。

まとめ

相続後の不動産売却には、仲介と買取の2つの方法があります。
また、不動産会社と結ぶ媒介契約にも3つの種類があるので、それぞれの特徴や注意点を理解したうえで選ぶようにしましょう。
ハート・コンサルティングでは、通常の売却と買取にくわえて買取保証付き仲介も実施しており、売主の方のご希望に柔軟に対応いたしております。
狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。