不動産売却時の税金対策！税金の種類や計算方法も解説

不動産売却の際には、数種類の税金を支払う必要があります。
税額は不動産売却のケースによって異なるため、その仕組みや計算方法を事前に理解しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却時に発生する税金の種類や、税金対策としての節税方法についてもご紹介します。
狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却にかかる税金の種類を理解して税金対策をしよう

不動産売却にかかる主な税金の種類は、印紙税、消費税、登録免許税、所得税、住民税、復興特別所得税の6種類です。
ただし、不動産売却をすると、必ず6種類の税金すべてを納めなければならないというわけではありません。
所得税、住民税、復興特別所得税に関しては、不動産売却によって売却益(譲渡所得)を得た場合にのみ支払い義務が生じる税金です。
それぞれの税金の種類について理解することが節税対策につながるケースもあるので、しっかりと内容を把握しておきましょう。

不動産売却にかかる税金の種類1:印紙税

印紙税とは、不動産売却の売買契約書に印紙を貼付し、消印することで納税したとみなされる税金のことです。
税額は不動産の売却価格によって異なります。
たとえば不動産を「500万円超、1,000万円以下」で売却した場合の印紙税は1万円、「1,000万円超、5,000万円以下」で売却した場合の印紙税は2万円です。
ただし、2014年4月1日から2022年の3月31日までの間であれば、売却額が10万円を超える場合には軽減税率が適用されます。
軽減税率が適用されると、たとえば1万円の印紙税は5,000円に、2万円の印紙税は1万円に減税されます。

不動産売却にかかる税金の種類2:消費税

不動産売却の際は多くの方が不動産会社に仲介を依頼することになりますが、売買契約が成立した場合の成功報酬にあたる「仲介手数料」に対して消費税が課されます。
同様に、不動産売却に関する手続きを司法書士に依頼した場合にも、その報酬と併せて消費税の支払いが必要です。

不動産売却にかかる税金の種類3:登録免許税

抵当権を抹消する手続きの際には、登録免許税がかかります。
抵当権とは、住宅ローンの融資元である金融機関が、ローンの支払いが滞った場合などに不動産を売却して残債の回収にあてることができる権利のことです。
住宅ローンを完済していれば、手続きをすることで抵当権を抹消できます。
抵当権が設定されたままでは不動産売却ができないため、住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する際にはかならず必要になる税金です。
登録免許税は、不動産1つに対し1,000円が課されます。
土地と建物をそれぞれ1つとしてカウントするため、土地付き一戸建ての不動産を売却する際には2,000円を支払うことになります。
売却不動産の名義変更にも登録免許税がかかりますが、こちらに関しては買主側が支払うケースが一般的のようです。

不動産売却にかかる税金の種類4:所得税

所得税は、不動産売却で得た譲渡所得、すなわち「利益」に対して課される税金です。
留意すべきは「売却価格=利益」ではないということで、譲渡所得が出なければ支払う必要もありません。
譲渡所得とは、「不動産を売却した価格」から、「その不動産の購入費用」+「売却時にかかった経費」を差し引いた金額のことです。
たとえば3,000万円で不動産を売却したとしても、その不動産の購入額が2700万円で売却時の経費が500万円だった場合、譲渡所得は-200万円となるため所得税はかかりません。
また、4000万円で売却すれば800万円の利益が出ますが、所得税が課されるのはこの800万円に対してのみで、4000万円に対して課されるものではないと理解しておきましょう。

不動産売却にかかる税金の種類5:住民税

所得税と同じく、不動産売却によって譲渡所得を得た場合にのみ支払う税金です。
不動産売却をした翌年の6月頃に支払います。

不動産売却にかかる税金の種類6:復興特別所得税

所得税、住民税と同様に、不動産売却での譲渡所得に対して課される税金の一つです。
東日本大震災からの復興のために、必要な財源の確保を目的としています。
2013年に設置され、2022年の現時点では2037年まで継続される見込みです。
なお、これらの所得税、住民税、復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」と呼びます。

不動産売却時の税金対策と税額の計算方法とは

譲渡所得税を求めるための計算方法は、「譲渡所得×税率」です。
譲渡所得の計算方法を式にまとめると下記のようになります。
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)
「譲渡価格」とは、不動産を売却した金額だけでなく、固定資産税や都市計画税の精算額を加えたもののことです。
「取得費」は、その不動産の購入価格や、購入の際にかかった手数料などのことを指します。
「譲渡費用」は、不動産売却の際にかかった仲介手数料や税金などのことです。
次に税率の求め方ですが、税率にはとくに計算方法というものはなく、売却する不動産の所有期間によって一律で定められています。
所有期間が5年を超えるかどうかで大幅に税率が変わるため、税金対策の意味でも所有期間についてはしっかり把握しておくようにしましょう。
不動産の所有期間が5年未満の「短期譲渡所得」では、所得税、住民税、復興特別所得税を合計した税率が「39.63％」となります。
一方、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、税率は「20.315％」です。
短期所有の税率が高く設定されているのには、転売を目的とした短期間での不動産売買を防止する意味があります。
また、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されるということも覚えてきましょう。
たとえば1月2日時点で満5年を経過していたとしても、翌年の1月1日までは所有期間が4年とみなされるので注意してください。

不動産売却時の税金対策！特例を利用した節税方法とは

不動産売却においては、所有期間が5年を超えると大幅に税率が安くなるなど、知識を持っていることで実行できる節税方法がいくつかあります。
特別控除を利用するという節税方法も効果的です。
ただし、特別控除は自分で申請しない限り適用されないため、事前に控除の内容や適用条件などをしっかり勉強しておきましょう。

節税方法1:「居住用住宅における3,000万円の特別控除」で税金対策

居住していた自宅を売却する場合に限り、譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例です。
売却する時点でその家に住んでいなくても適用は可能ですが、退去して3年が経過した年の12月31日までが適用期限となっています。
その他の要件は、「売買相手が親子などの近親者でないこと」「3年前までに同じ特例を利用していないこと」などです。
不動産売却で譲渡所得が出ても3,000万円以内であれば納税の義務が免除されるため、税金対策としては効果の高い節税方法といえます。

節税方法2:「相続した空き家における3,000万円の特別控除」で税金対策

相続した一戸建ての空き家を令和5年12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除が受けられる制度です。
居住用住宅の場合よりも要件が細かく設定されているので注意しましょう。
その要件とは、「一定の耐震基準を満たしていること」「昭和56年5月31日以前に建てられた不動産であること」などです。

節税方法3:「所有10年超で適用される軽減税率の特例」で税金対策

売却不動産の所有期間が10年を経過している場合、「居住用住宅であること」などの要件を満たしていることで、「長期譲渡所得」よりも低い税率を適用することができます。
また、前述の「3,000万円の特別控除」とも併用可能です。

まとめ

不動産売却では大きな額のお金が動くことになるため、対策をすることで節税できる額も少なくありません。
税金の計算方法や節税方法をしっかりと理解して不動産売却に臨みましょう。
狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で不動産売却をお考えの方は、節税方法についてもお気軽に弊社までご相談ください。