不動産売却における仲介手数料の役割や相場価格とは

不動産売却の際にはいろいろな費用がかかります。
そのなかの一つが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。
そこで今回は、仲介手数料を支払う意味や役割について、そして仲介手数料の相場価格についても解説します。
狭山市、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における仲介手数料の役割や支払う意味とは

不動産売却では入ってくるお金に目がいきがちですが、支払うべき費用も少なくありません。
印紙税や譲渡所得税といった税金や、抵当権抹消登記費用、不動産売却にともなう引っ越し費用などです。
それらのなかでも仲介手数料は額が大きくなりがちなので、事前にしっかりと理解を深めておきましょう。

仲介手数料とは

不動産売却をする際、多くの方は不動産会社と媒介契約を結び、不動産売却の仲介を依頼します。
媒介契約を結んだ不動産会社がおこなう主な売却活動は、チラシのポスティングや新聞折り込みの実施、不動産情報サイトへの情報掲載、来店した顧客への紹介、内覧対応などです。
しかし、仲介手数料とは売買契約が成立した場合にのみ支払う「成功報酬」であり、売却活動を進めていたとしても契約が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料に含まれる業務の範囲とは

仲介手数料を支払うからといって、すべての仲介業務を手数料の範囲内で任せられるわけではありません。
仲介手数料に含まれるサービスとは、先ほども触れたチラシの配布や内覧対応といった「通常の業務」に限られています。
特別な依頼を追加すると別途で費用が発生すると考えておきましょう。
たとえば土地の測量や不動産の解体、不要物の処分、特別な広告展開を依頼する場合などです。
また、遠方にいる購入希望者のもとにおもむいて売買交渉をする場合や、売却不動産が遠方にある場合なども、交通費などの実費が必要になります。

仲介手数料を支払うタイミングとは

仲介手数料は売買契約が成立した際の成功報酬にあたるので、支払うタイミングは売買契約の成立後になります。
仲介手数料の額は不動産の売却価格によって変動するため、不動産売却価格が確定してはじめて仲介手数料の額も確定すると考えておきましょう。
なお、売買契約時に手数料の半分を支払い、引き渡し日に残りの半分を支払う流れが一般的です。
支払い方法は、現金もしくは銀行振り込みで支払うケースが多くなっています。
銀行振り込みの場合は振り込み手数料が余分にかかってしまうので、現金での支払いがおすすめです。
細かな支払いのタイミングや支払い方法に関しては不動産会社によっても異なるので、事前に確認しておきましょう。

「低廉な空き家」を売却する際の特例とは

2018年、「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
低廉とは、「価格が安い」「安価」といった意味の言葉で、この特例においては400万円以下の不動産のことを指します。
「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」とは、400万円以下の不動産売却をおこなう場合、通常の仲介手数料に調査費用を上乗せし、上限18万円までであれば仲介手数料として請求できるという特例です。
日本には現在、空き家が多く存在し、社会問題にもなっています。
しかし空き家は通常の不動産と比べて調査費用がかさむうえ、売却しても利益が少ないため、不動産会社としても積極的には取り扱いにくい案件でした。
そんな空き家の売買活動を活発化させるために施行されたのが、この特例です。
とはいえ、400万円以下の不動産売却の際には必ず仲介手数料として18万円が請求されるというわけではありません。
追加費用については、不動産の調査に必要だった実費などをふまえて、不動産会社と売主の同意のもとで決められます。
請求額に不安を感じる方は、費用の根拠となる明細書の提出を求めることも可能です。

不動産売却における仲介手数料は法律によって上限が決められている

仲介手数料の額は、宅地建物取引業法によって上限が決められています。
上限額は不動産の売却価格によって異なり、計算方法は下記のとおりです。
売却価格が200万円以下の部分は「売却価格×5％(+消費税)」
売却価格が200万円超から400万円以下の部分は「売却価格×4％(+消費税)」
売却価格が400万円超の部分は「売却価格×3％(+消費税)」
たとえば1,000万円で不動産売却した場合、200万円以下の部分には5％が適用され、200万円から400万円の部分には4％が、そして400万円を超える残りの600万円の部分には3％が適用されます。
その際、消費税が課されることも忘れずに計算に入れましょう。
10％の消費税を含めて計算しているかどうかで、大きく金額が変わります。
また、売却価格が400万円を超える場合には、次の速算式が便利です。
売却価格×3％+6万円(+消費税)
この計算式にあてはめると、たとえば売却価格が1,000万円なら39万6,000円、3,000万円なら105万6,000円が仲介手数料の上限と算出することができます。
ただし、この上限があてはまらないケースもあります。
まず、仲介手数料に含まれる通常業務以外のことを依頼した場合です。
前項でも触れたように、仲介手数料に含まれる業務は「不動産売却活動のための通常業務の範囲」となっています。
そのため、遠方の不動産売却を依頼したのであれば現地までの交通費がかかり、定期的な空気の入れ換えや掃除などを依頼すれば管理費が別途必要です。
成功報酬としての通常の仲介手数料は売買契約の成立後に支払い義務が発生しますが、これらの特別業務にかかった実費は、基本的には実績に関係なく支払いが必要になります。
とくに土地の測量費や建物の解体、不要な物の廃棄代などはその都度支払いが発生し、金額も高くなりがちなので注意しましょう。
また、「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」に適用する場合も、上限額の計算式が当てはまらないことがあります。
たとえば売却価格が100万円の場合、計算式上の仲介手数料の上限は55,000円です。
しかし、特例が適用されれば、不動産の調査費用として上限18万円までの仲介手数料が認められる可能性があります。

不動産売却の仲介手数料において相場というものは存在しない？

不動産売却の際の仲介手数料について、「相場が知りたい」と考えていた方も多いのではないでしょうか。
しかし、仲介手数料とは宅地建物取引業法によって上限が決められているものであり、ほとんどの不動産会社ではその上限価格に仲介手数料を設定しています。
そのため、仲介手数料に関しては「相場」ではなく、上限価格で考えておくのが良いでしょう。
上限価格の計算方法を使えば、不動産売却価格をもとに仲介手数料の額を想定しておくことが可能です。
厳密な手数料の額がわかるのは、売買契約が成立して売却価格が確定するタイミングになりますが、おおよその目安であれば査定額がわかったタイミングでも計算できます。
仲介手数料は不動産売却の際に必要な費用のなかでも高額になりがちなので、おおよその売却価格が見えてきたタイミングで計算しておくと安心です。

まとめ

ほとんどの不動産売却では、仲介手数料の支払いが必要になります。
手数料の額は自身でも事前に計算して知ることができるので、いざ支払いというときになって慌てることのないよう準備しておきましょう。