不動産売却前には家を解体するべき？解体費用の相場や注意点について解説！

不動産売却を検討するうえで、家を解体するべきかどうかとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
家を解体する場合、「どのような流れで工事が進むのか」「解体費用はどれくらいかかるのか」といったことも事前に把握しておきたいものです。
そこで今回は、家を解体するまでの一連の流れや、解体費用の相場についてご説明します。
解体費用に関する注意点もお伝えしますので、狭山市や入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

家の解体費用の見積もりをとったあとの流れ

不動産売却にあたって、家を解体し、更地にして売る場合、まず解体費用がどれくらいかかるのかを把握するために、解体業者に見積もりを依頼します。
見積もりの内容や金額に納得したら、解体業者と契約を結び、解体工事に移る流れになります。
ここでは、家の解体費用の見積もりをとったあと、どのように解体が進んでいくのか、一連の流れをご説明していきます。
家の解体は、次の3つのステップで進めていきます。

• ステップ1.解体準備
• ステップ2.解体工事
• ステップ3.廃材撤去・整地

では、順番に具体的な内容を見ていきましょう。

ステップ1.解体準備

実際に工事をおこなう前に、次のような準備をおこないます。
近隣へのあいさつ
解体工事をおこなうと、騒音やほこりが出るため、近隣の方に迷惑をかけるかもしれません。
工事が原因でトラブルになる可能性もあります。
いきなり工事を始めるのではなく、作業の内容や、工事に要する期間などを近隣の方に伝えておきましょう。
配管や配線の撤去
ご自身で電気・ガスといったライフラインの使用を停止する手続きをおこない、配管や配線などの撤去を各業者に依頼します。
水道は解体工事で使用する場合があるので、停止するかしないかを、解体業者に事前に確認しておくと良いでしょう。

ステップ2.解体工事

準備が終わったら、次のように解体工事がおこなわれます。
仮設工事
実際に解体工事をおこなうために足場を設置します。
また、騒音やほこりなどが近隣の家に影響することを防ぐために、家を防音シートで覆います。
周辺にあるものや内部の解体
塀や門など、建物の周辺にあるものや、断熱材などの内装材・ドアなどの建具・備え付けの家具・設備機器といった、家の中にあるものを解体します。
建物の解体
梁や柱・屋根といった建物本体を、重機を使って解体し、最後に建物の基礎部分であるコンクリートを掘り起こし撤去します。

ステップ3.廃材撤去・整地

解体が終了したら、足場を撤去し、廃材の分別・撤去をおこないます。
最後に、土地を平らにして完了です。

家の解体費用の相場は？解体するメリット・デメリットとは

解体費用の相場は、家の構造や広さなど、さまざまな要因によって異なります。
ここでは、解体費用の相場と、解体費用が決まる要因についてご説明します。

解体費用の相場（坪単価）

• 木造…約3万円から5万円
• 鉄骨造…約4万円から6万円
• RC造…約6万円から8万円

金額に幅があるのは、さまざまな要因が解体費用に影響するためです。
ではどのような要因が解体費用に影響するのでしょうか。

解体費用が決まる要因

解体費用が決まる要因として、次のようなことが挙げられます。

• 建物の構造
• 立地
• 付帯工事の費用

では、それぞれの内容を見ていきましょう。
建物の構造
建物は、木造→鉄骨造→RC造の順に頑丈になります。
頑丈であるということは、それだけ解体に手間がかかるため、解体費用も高くなります。
立地
住宅が密集しているところに建っている家は、重機が家の前まで入っていけなかったり、使用できる重機が限られたりする場合があります。
そうなると、人力で作業する部分が増え、大きな重機で一気に解体できる立地の家よりも、時間と労力が多くかかってしまうでしょう。
つまり、「解体しやすいかどうか」ということも、解体費用を決める要因の一つになるのです。
付帯工事の費用
家を解体して更地にする場合、建物だけでなく、ブロック塀・門扉・フェンスといった外構や、庭木・庭石なども撤去するのが一般的です。
このような付帯工事が必要な場合は、費用が別途かかるため、付帯工事を含めた見積もりを依頼するようにしましょう。
続いて、解体するメリット・デメリットをいくつかご紹介します。

不動産売却の際に家を解体するメリット

売れやすい
更地の場合、「家を新築したい」「駐車場として利用したい」など、活用の選択肢が広がるため、古家付きの土地よりも好まれます。
したがって、家を解体してから売り出したほうが売れやすい傾向にあるようです。
建物の契約不適合責任を負うリスクがなくなる
とくに老朽化した建物によくあるケースですが、売却後に欠陥や不具合が見つかった場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。
解体して更地にすれば、そのようなリスクはなくなるでしょう。

不動産売却の際に家を解体するデメリット

解体費用を負担しなければならない可能性が高い
販売価格に解体費用を上乗せできるとは限らないため、経済的な負担が生じることを頭に入れておきましょう。
固定資産税が上がる
住宅が建っている土地の場合、面積によって固定資産税や都市計画税を減額する特例措置が適用されます。
＜小規模住宅用地（200㎡以下の部分）＞

• 固定資産税…課税標準額の6分の1に減額
• 都市計画税…課税標準額の3分の1に減額

＜一般住宅用地（200㎡を超える部分）＞

• 固定資産税…課税標準額の3分の1に減額
• 都市計画税…課税標準額の3分の2に減額

たとえば、300㎡の住宅用地であれば、200㎡分が小規模住宅用地で、残りの100㎡分が一般住宅用地になります。
家を解体した場合、建物に対しての課税はなくなりますが、この特例措置を受けられなくなるため、土地に対しての課税が大幅に上がってしまうのです。

家の解体費用に関する注意点！追加費用も想定しておく！

それでは最後に、解体費用に関する注意点をお伝えしましょう。
家を解体したあと、地中埋設物が見つかる場合があります。
地中埋設物とは、土地の地下に埋まっているもの全般を指し、種類や大きさはさまざまです。
たとえば、次のようなものが地中埋設物とみなされます。

• 建物の基礎部分
• 建築資材（コンクリート片・屋根瓦など）
• 水道管
• 浄化槽
• 井戸
• 大きな石

ずっと更地の状態であったとしても、昔に建物を解体しており、その当時の建物の基礎や、建築資材などの地中埋設物が存在する場合があります。
地中埋設物が存在することで、建物の建築に支障をきたすなど、土地の利用に悪影響を及ぼす場合、売主は契約不適合責任を問われる恐れがあります。
そのようなトラブルが起こりやすいことから、更地にして売る場合には、事前調査と地中残置物の処理をおこなわなければなりません。
ただし、地中埋設物の有無は、実際に解体工事が始まってからわかることが多く、見積もりには組み込まれていないケースがほとんどです。
したがって、解体後に地中埋設物が見つかった場合には、追加費用が必要になる可能性があることを注意点として頭に入れておきましょう。

まとめ

不動産を売却する際、家を解体したほうが売れやすい傾向にありますが、更地にしても売れない期間が長ければ、土地に対する税金の負担が大きくなります。
どのような形で売却するのが良いかは、立地や建物の状態にもよるため、ご自身では判断が難しいかもしれません。
まずは、不動産会社に査定を依頼し、売却の相談をしてみてはいかがでしょうか。
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