不動産売却でかかる税金にはなにがある？売却後の確定申告についても解説

不動産売却を考えはじめたら、いくらで売れるのかということが気になります。
しかし、売却時には所得税などの税金がかかることや、翌年には確定申告が必要になる可能性も理解しておくことが大切です。
この記事では、狭山市周辺エリアで売却のサポートをする弊社が、不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却におけるさまざまな「税金」や売却後の「確定申告」をわかりやすく解説します。

不動産売却で所得税や住民税などが課される「譲渡所得税」とは

不動産売却をするといくつかの税金がかかってきます。
そのなかでも、まずは利益が生じたら課税される税金を解説します。

「譲渡所得税」とは？

不動産売却をすると、売主に「譲渡所得税」がかかってきます。
譲渡所得税のお話の前に、「譲渡所得」自体も理解しておきたいポイントです。
譲渡所得とは、簡単にいうと、土地や建物といった不動産をはじめ、貴金属や株式などを売却することで取得する利益をさしています。
「譲渡所得税」とは、厳密には、不動産売却をしたすべてのケースに課税されるのではなく、利益である譲渡所得に対して生じる税金となります。
具体的には、不動産売却における「所得税」と「住民税」をあわせた総称で、譲渡所得税という名の税金はありません。
不動産売却の譲渡所得にかかる所得税と住民税は、会社の給与所得などとは別にして計算する「分離課税」という仕組みが採用されます。
また、当然ですが、不動産売却をしても利益が生じなかった場合は、譲渡所得税は課税されません。
売却した金額から、不動産の購入金額と諸費用、売却時の諸費用を差し引いてプラスになれば、利益である譲渡所得が生じている状態です。
では、譲渡所得税はいつ支払うかというと、所得税は確定申告によって納税します。
住民税も、所得税の確定申告で、あわせて申告を済ませたことになります。
その後、住民税納付書が届いたタイミングで住民税を支払います。
会社員などの給与所得者の場合、「特別徴収」という納付方法を選択することで給与からの天引きで支払うことも可能です。

不動産の所有期間で変わる「税率」

所得税と住民税を算出する際は、不動産売却をした年の1月1日時点の所有期間によって「税率」が変わることも覚えておきたい点です。
短期譲渡所得の場合
所有期間5年以下の場合は、譲渡所得に「税率39.63％」を掛けます。
39.63％の内訳は、所得税30％と住民税9％、復興特別所得税0.63％の合計です。
長期譲渡所得の場合
所有期間5年超の場合は、譲渡所得に「税率20.315％」を掛けます。
20.315％の内訳は、所得税15％と住民税5％、復興特別所得税0.315％の合計です。
なお、売却した不動産がマイホームで所有期間が10年超なら、譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率が適用され、譲渡所得に「税率14.21％」を掛けて、譲渡所得税が算出されます。

復興特別所得税とは？

税率の内訳にもある「復興特別所得税」とは、東日本大震災の復興に活かす財源となる税金です。
譲渡所得税に含まれる税目ですが、課税は時限的で、2037年（令和19年）12月31日までとなります。
この期間は、所得税額に2.1％を掛けた金額を所得税と一緒に納めることとなっています。

不動産売却時の手続きで所得税以外にかかる3つの税金

不動産売却をすると、所得税などのほかにも、利益に関係なく手続きにかかる税金として「印紙税」「登録免許税」「消費税」が挙げられます。
これら3つの税金の特徴についても、不動産売却をする前におさえておきましょう。

印紙税

一定の金額の契約書などに対してかかる税金が「印紙税」で、不動産売却時には売買契約書に対してかかってきます。
支払いの方法は、契約書に印紙を貼り、消印をすれば納税となります。
税率は契約金額によって定められており、段階的に上がります。
2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用され、たとえば「1000万円超で5000万円以下」の契約金額なら本則税率は2万円ですが、期間中は1万円になります。

登録免許税

所得税以外にかかる税金の代表的なものに「登録免許税」もあります。
これは、抵当権の抹消や設定、所有権の登記で、登記所に納める税金です。
抵当権抹消登記であれば、不動産1件で1,000円を納税します。
土地と建物の場合は2件として扱われ、2,000円となります。

消費税

普段の生活でもなじみの深い消費税ですが、不動産売却においても仲介手数料や司法書士の報酬、借入れの手続きに対する手数料などで10％の税金がかかります。
不動産売却では、所得税のほかにも、これらの納税が必要になることも想定しておきましょう。

不動産売却後に所得税の「確定申告」は必要？

会社員の方は、毎年、会社が年末調整をして所得税額を確定させて納税まで済むため、「自分では確定申告をしていない」という方が多いでしょう。
しかし、給与取得者の方も、不動産売却をしたら確定申告が必要になる可能性が出てきます。
ここでは、確定申告の基礎知識を解説します。

確定申告の時期

確定申告とは、1月1日から12月31日の期間に得た所得額と、それに応じた所得税などを割り出し、源泉徴収された金額などと差し引きして精算する手続きです。
確定申告には、申告期限が設けられており、通常2月16日から3月15日におこなわれます。
不動産売却をして、所得税の確定申告をする場合には、売った翌年の期間中に手続きをします。
なお、期間は延長などの変更がされる場合もあるので、確認するようにしましょう。

どんなときに確定申告が必要？

不動産売却後に確定申告をすべきか迷わないよう、必要なケースと不要なケースをそれぞれ覚えておきましょう。
必要なケース
結論からいうと「譲渡益が出た場合は必要」です。
不動産を譲渡した利益である譲渡所得は、所得税の課税対象です。
しかし、会社も給与以外の所得は把握していませんから、自分で確定申告をする必要があります。
不動産売却による譲渡所得は、前述でも触れたとおり分離課税のため、給与所得などとは別にして独立して税額を出します。
万一、申告漏れや遅れなどが起きると、加算税や延滞税の対象になる場合もあるので注意しましょう。
不要なケース
「譲渡益が生じなかった場合は不要」です。
不動産売却で得た収入金額よりも、売却にかかった諸経費と入手したときの取得費の合計が上回っている状態だと、不要となります。
ただし、マイナスをほかの所得と相殺することで所得税などを減らす損益通算や、特例を利用したいと考えているケースでは、利益がマイナスでも確定申告が必要になるので、忘れずにおこないましょう。

確定申告のやり方

申告をするには、個人でおこなう方法のほか、税理士に依頼することも可能です。
税理士に依頼する場合は、相場として10万円から20万円が目安になります。
個人で確定申告に取り組むときは、書類の準備をして税務署か臨時会場で申告します。
申告のための書類としては、税務署で入手可能な「確定申告書第一表、第二表（B様式）」「申告書第三表（分離課税用）」「譲渡所得の内訳書」が必要です。
ほかにも、法務局で「登記事項証明書」を入手するほか、不動産売却時の「売買契約書のコピー」と「領収書」も準備します。
費用はかかりますが、個人での手続きに不安がある場合には税理士に依頼するのも良いでしょう。
狭山市を中心に数多くの不動産売却をサポートしてきた弊社では、実務経験の豊かな税理士とも提携しており、売主の方へのご紹介も可能です。

まとめ

不動産売却でかかる所得税などの税金や売却後の確定申告について、基礎知識を解説しました。
弊社では、狭山市をはじめ、入間市、日高市、飯能市、川越市、所沢市でも、不動産売却と不動産買取の実績が豊富です。
税金や売却についての疑問など、ぜひお気軽にお問い合わせください。