2025年05月12日
不動産を売却すると、まとまったお金が手元に入る一方で、気になるのが「税金」の話。
そんなとき、意外と見落とされがちなのが“ふるさと納税”の活用です。
実は、不動産を売った年こそ、ふるさと納税をお得に使えるチャンス。
所得が一時的に増えることで、寄付できる上限額がグッと広がる可能性があるんです。
さらに、2025年はふるさと納税の制度が変わる節目の年。
この記事では、不動産を売却した人にこそ知っておいてほしい、控除の仕組みと制度改正のポイントをわかりやすくまとめました。
Contents
ふるさと納税とは、自分が応援したい自治体に寄付ができる制度です。
この寄付は実質的に「住民税・所得税の前払い」にあたるもので、一定の条件を満たせば、**寄付額のほとんどが税金から控除（差し引かれる）**されます。
つまり、いつも自動的に支払っている税金を、「自分で選んだ地域」に振り分けられる制度と考えるとイメージしやすいかもしれません。
寄付をすると、その地域ならではの特産品や体験型の返礼品が贈られます。
お米やお肉、海産物、工芸品、宿泊券など…選ぶ楽しみもふるさと納税の魅力です。
ふるさと納税は「自己負担額2,000円」で、寄付した金額（上限あり）が控除されます。
つまり、実質2,000円で全国の名産品がもらえるお得な制度なんです。
ここがふるさと納税の大事なポイント。
控除される寄付金額には上限があり、これはその年の**所得（収入から経費などを差し引いた額）**によって変わります。
たとえば、年収300万円の人と、年収1,000万円の人では、寄付できる上限がまったく違います。
収入が多い人ほど、ふるさと納税の控除枠が大きく、多くの寄付＝多くの返礼品を受け取ることが可能です。
「上限いくらまで寄付してOKか」は、以下のシミュレーターで簡単に確認できます👇
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不動産売却にはどのような税金がかかる？所得税の控除もくわえて解説
不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得（じょうとしょとく）」という収入が発生します。
これは、「購入したときよりも高く売れた場合に生まれる利益」で、課税の対象になります。
たとえば、10年前に2,000万円で買った家を、3,000万円で売ったとします。
このとき、手数料やリフォーム費などの必要経費を500万円使っていた場合、譲渡所得は以下のように計算されます。
コピーする編集する3,000万円（売却額）－ 2,000万円（購入額）－ 500万円（経費）＝ 500万円（譲渡所得）
この「500万円」に対して、所得税・住民税がかかることになります。
たとえば、普段の年収が500万円の人でも、売却益が出れば「一時的に年収700〜800万円クラス」のふるさと納税枠が使える可能性が。
→ 数万円〜数十万円の寄付が可能になるため、豪華な返礼品も狙いやすくなります！
この譲渡所得は、他の収入（給与所得など）と合わせて、その年の合計所得として扱われます。
つまり、ふだんよりも「一時的に収入が多い年」として計算されるのです。
ここで注目なのが、ふるさと納税の控除上限額は所得に応じて決まるという仕組み。
たとえば――
普段の年収が500万円の人でも、不動産を売って500万円の譲渡所得が出れば、合計で1,000万円相当の所得になります。
これにより、ふるさと納税の上限が数万円→十数万円〜数十万円にアップする可能性も。
所得が多くなる“その年”だけの限定チャンスなので、売却した年にしっかり使うのがポイントです。
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不動産売却にはどのような税金がかかる？所得税の控除もくわえて解説
不動産の売却で得たお金＝利益、ではありません。
実際には、以下のように取得費や諸経費を差し引いた“純粋な利益”が課税対象になります。
コピーする編集する譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入費用＋リフォーム費用＋仲介手数料など）
赤字や収支トントンだった場合は、ふるさと納税の控除枠は増えません。
必ず「売却益が出たかどうか」を確認してから寄付を検討しましょう。
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不動産売却にはどのような税金がかかる？所得税の控除もくわえて解説
2025年10月から、ふるさと納税のルールが一部厳格化される方針です。
これは総務省が打ち出している「過剰な返礼を抑えるための見直し」で、実際に返礼品の内容や“お得さ”に影響が出る可能性があります。
具体的に見直しの対象となっているのが、次のような内容です。
こうした変更により、今まで「寄付したら実質タダで豪華返礼品をもらえる」ような仕組みは、今後どんどん減っていく可能性が高いのです。
制度が変わるのは2025年10月以降。つまり、それまでの期間は現行ルールが適用されるということです。
✅ 返礼品の選択肢が豊富
✅ 高還元ギフトもまだ対象内
✅ お得なキャンペーンも実施中の可能性あり
と、これまでどおりの“ふるさと納税のうまみ”を最大限に活かせるラストチャンスとも言えます。
加えて、不動産を売却して「譲渡所得」が発生している場合、今年の所得が一時的に上がっているはず。
つまり、今年の控除枠が広がっている＝たくさん寄付できる＝豪華な返礼品も選べる！
「制度が変わる前」×「控除枠が広がった年」という、2つのタイミングが重なるのは今年だけかもしれません。
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不動産売却にはどのような税金がかかる？所得税の控除もくわえて解説
土地を売却する際には、公示価格だけで判断せず、実際の売買事例＝実勢価格をしっかり把握することがポイントです。価格の違いに惑わされず、それぞれの意味や役割を理解することで、納得のいく売却がしやすくなります。
とはいえ、「何から始めればいいのか分からない…」という方も多いはず。そんなときは、不動産のプロに相談してみることが一番の近道です。
狭山市で土地売却をご検討中なら、地域に根ざした対応で信頼のあるハート・コンサルティング株式会社にぜひご相談ください。
お客様一人ひとりに寄り添った誠実な査定と丁寧なサポートで、安心して進められる売却をお手伝いいたします。
どんな小さなご不安でも、お気軽にお問い合わせくださいね。
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